本站小編為你精心準備了房地產投資風險深層原因探究參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

在各界紛紛預測通脹即將來臨或房產泡沫的背景下,如何防范化解房地產投資風險是一項極為緊迫的課題。從政府角度來看,先后出臺了一系列政策舉措,明確提出“加強市場監管,穩定市場預期,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”;從普通百姓來看,由于居有住所的傳統觀念影響,每個人都希望擁有自己的住房,居民購房的熱情高漲促使了房價的非理性上漲,部分投機炒作行為更是加劇了上漲勢頭,北京的房價幾乎趕上了倫敦。抑制房價過快上漲與百姓剛性住房需求及非理性投資投機之間的內在矛盾,使解決預期的房產泡沫問題更加復雜,難度更大,潛在風險不容忽視。根據馬克維茨的投資組合理論,資產的系統性風險無法通過資產組合來分散,而非系統性風險可以通過資產組合來進行降低,因此,對房地產投資企業來說,研究解決房地產投資中的非系統性風險具有非常重要的現實意義。

一、房地產投資風險分類

作為一項資產,房地產除具有辦公、營業、居住功能外,還可以作為一筆財富進行價值儲藏。因此,房地產投資既要考慮使用價值問題,更要考慮其未來保值增值影響因素。影響資產需求的因素主要有四個方面,即財富、預期收益、風險、流動性[1],如果把國內外經濟政治環境、銷售價格、資金鏈等影響因素添加進去,據此可以對房地產投資成效的影響因素進行分析。

如果用Q代表房地產投資成效,a、b、c、d、e、f、g、h分別表示國內外經濟政治環境、居民財富效益、預期收益、市場供求、利率、資金鏈、銷售價格以及產品質量、產品組合等影響因素,則可建立如下模型:Q=f(a、b、c、d、e、f、g、h…)

這個經過假設的、簡化了的投資模型,說明房地差投資成效是包括財務、預期收益在內的各種因素綜合作用的結果。因為國內外經濟政治環境、利率、居民財富、預期收益、市場供求等影響因素是房地產開發企業自身無法改變的,由此產生的風險只能采取切實有效的舉措進行規避,屬于系統性影響因素,本文簡稱外部因素(Externalfac-tor),簡寫為E,其產生的風險稱為系統性風險;諸如資金鏈、銷售價格以及產品質量、產品組合等影響因素是房地產企業自身能夠左右的,屬于非系統性影響因素,本文簡稱內部因素(Internalfactor),簡寫為I,其產生的風險稱為非系統性風險。綜上分析,房地產投資成效影響因素模型可以簡寫為:Q=f(E、I)

根據馬克維茨的投資組合理論,系統性風險不能通過產品組合來分散,因此,外部因素E產生的系統性風險對房地產投資企業來說是無法左右的,房地產投資企業只能通過改善內部因素I,加快適應外部環境變化的步伐,減少或杜絕非系統性風險,規避系統性風險。因此,在相同的外部環境條件下,影響房地產投資成功與否的關鍵取決于內部因素I,比如資金鏈、銷售價格以及產品組合等。本文主要研究在通脹預期背景下,如何通過投資策略組合來防范化解內部因素I形成的非系統性風險,防范化解房產泡沫。

二、非系統性風險形成的深層次原因分析

(一)近年我國房地產發展情況

據統計,2003年以來,全國房地產投資持續走高,各年度增幅均在15%以上,增長最快的年度為2007年,同比增速達到30.2%;2008-2009年,受行業調控和經濟危機影響,房地產投資增幅開始放緩,但仍在高位運行(見圖1)[2]。有專家認為,商品房的固定投資量不能超過全社會總投資量的25%,如超過40%就有可能導致房產泡沫。根據國家統計局、銀聯信整理的數據分析,2009年全年房地產投資累計實現3.6萬億元,占全社會固定資產投資的在美國次級債引發的金融危機陰霾仍然沒有散盡,我國經濟還沒有完全走出低谷的情況下,房地產業發展態勢迅猛,高達幾千甚至數萬元/平方米的房價與17175元的城鎮居民人均可支配收入極不匹配,房地產價格被投機行為不斷炒高的情形日益顯現,其資金鏈斷裂、銷售價格偏離正常發展速度所引發的非系統性風險不容忽視,其潛在的泡沫現象應予以關注。在2009年底,美國《福布斯》雜志評出7大近在眼前的金融泡沫,中國的房地產市場位居第二。在2010年3月20日召開的中國發展高層論壇學術峰會上,中國房地產問題同樣成為中外經濟界權威人士關注的話題。

(二)資金鏈斷裂風險

調查顯示,近幾年來房地產行業貸款規模不斷擴大,企業高負債運行一直成為各界議論的焦點。伯川徳(Ber-trand,1995)在對1995———1994年全球房地產周期的研究中,認為在金融自由化和放松金融管制的情況下,金融機構違規借貸以及金融風險的累加加速了房地產周期波動和房地產泡沫的形成與破滅[3]。周京奎(2005)也在局部均衡條件下運用博弈和信息經濟學理論構建房地產信息模型,從理論和實證角度,提出并證明了金融支持過度導致房地產泡沫的假說[4]。

從實際情況來看,2008年1-11月份全國房地產投資中國內貸款占比雖然只有38.70%(見圖2)[5],但其他資金中的預收款和保證金至少一半來自于個人住房貸款,如將其納入銀行貸款之內,則銀行貸款占比將高達50%多。已有專家警告,中國新增房地產貸款規模增加迅猛,已經接近警戒線。

(三)銷售價格風險

從銷售價格來看,商品房銷售價格一路上漲,2009年除北京、上海等一線城市以外,投資客云集的杭州市商品住宅的成交均價也達到了10000元/平方米以上[2],該市也成為樓市泡沫的“重災區”;借力于“中部崛起”戰略以及寬松的信貸環境,武漢市商品住宅的成交價格高速上行;其他如南京、成都等城市的房地產也呈現出類似的行情。有學者認為,銷售價格高速上漲的背后,蘊藏著樓市泡沫危機。據統計,杭州市人均可支配收入為26,864元,按一家三口計算,家庭年收入在8萬元左右。一般認為,購房價格為購房者家庭收入的4———6倍比較合適[6]。按此計算,杭州市城鎮居民平均可以承受的住房總價在32-48萬元之間,根據目前普通住宅在10000萬元/平方米計算,杭州居民平均可以承受的住房面積在32-48平方米之間,這還不考慮買房的其他費用,如物業維修基金、契稅等。實際上,杭州市的商住樓面積遠遠超過48平方米之間,有的甚至是其好幾倍。

與銷售價格一路飆漲相對應的是,房地產租價比卻不斷下降。租價比是不動產投資收益最為敏感的判斷指標,也是衡量不動產市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低于4.5%,則說明該地區的房價存在泡沫,如果該比值高于5.5%,則該地區住房尚存在升值空間。據統計,從2005年到2009年,北京居住物業租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5個典型城市租價比走勢大體相同。從投資回報率上看,在國土資源部選取的2009年6個樣本城市中,其住宅租價比均低于下調后的5年以上個人住房貸款利率,表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的,明顯偏離理性投資者的正常投資回報率(胡劍龍南方日報2010.04.01)。如果單純從租價比考察,中國房地產銷售價格已遠遠偏離理性價格,其泡沫已經相當嚴重。

(四)非系統性風險的成因分析

綜上分析,房地產的銷售市場價格已經遠遠超過其實際理性價格,按照居民的實際購買力,根本無力購買市場上推出的商品房。住房貸款占比不斷增加與樓市銷售價格居高不下折射出三個方面問題:一是熱錢、游資大肆擁入,投機行為未能有效控制,炒房團屢屢興風作浪,推動房價一路上漲;二是普通收入家庭根本無力購房,只有通過銀行貸款或親友舉債,靠透支未來幾十年的收入來支付房款,導致國內住房貸款居高不下;三是部分開發商自有資金不足,少數開發商甚至不惜成本采取“空手套白狼”的形式套取金融機構資金進行滾動開發,將房地產開發風險轉嫁銀行等金融機構。在此三方面因素的綜合作用下,隨著監管力度不斷加大,開發貸款門檻提高以及升息周期的到來,一旦遭遇政策變化等意外不測,極易導致房地產開發企業的資金鏈斷裂,民眾恐慌性拋售,泡沫必然破裂,非系統性風險不可避免。日本野村控股株式會社董事長氏家純一結合日本的教訓,一針見血地指出:“如果出現資產價格的急速上升,同時伴有貨幣供給擴大和信用擴張,尤其是針對房地產部門的信貸擴張,這就是危險信號。”

三、防范化解非系統性風險的理論分析及應對舉措

根據馬克維茨投資組合理論,資產組合風險并不是組合中各種資產風險的簡單加權平均,它計算如下:

分析表明,投資組合的風險取決于三個因素:各種資產風險,各種資產在組合中所占的比例及各種資產兩兩之間的相關系數。

本文分析認為,房地產投資作為一種投資行為,假設開發企業分別投資商住樓、商鋪、營業辦公用房等不同類型的產品,在國內外經濟環境、市場利率等外部因素相同的情況下,對其進行有效組合,最理想的組合就是各種產品之間的相關系數為-1的資產組合。但這種相關系數為-1的資產組合只是理想狀態,幾乎不存在,絕大多數呈現出不相關或部分正相關,因此,相關系數無限接近為零的產品組合為最佳方案。

需要說明的是,并不是組合產品的種類越多越好,隨著N的增加,組合風險下降的幅度會遞減,最終組合的風險不會降低為零,而是趨向房地產市場的系統性風險。在此情況下,房地產開發企業只能通過時刻關注政策及經濟政治形勢走向,并進行充分的市場調查等措施來合理規避風險。

通過上述投資組合理論分析,在實際工作中,房地產企業防范化解非系統性風險應重點把握好以下三點:首先要優化投資組合,實行多元化經營模式。多元化經營模式的特點是房地產開發企業從事的業務涵蓋了房地產開發的多個產業鏈,包括土地開發、設計、施工、銷售、物業管理等,同時要合理恰當的搭配各種不同投資類型的項目,除了住宅,還可以開發寫字樓、商場和酒店、甚至標準化工業廠房等。優化投資組合、實行多元化經營的優勢在于房企具備一定規模時,內部各個專業可以相互整合,降低整體成本,并能合理處理好整體收益與整體風險之間的相關性,在價值鏈上獲得更多的附加值;劣勢在于企業經營的靈活性較差,對企業內部控制有較高的要求,市場退出門檻較高等。

其次要開拓多元化融資渠道,創新多元化融資工具,防范房地產企業因過度依賴銀行貸款而造成的資金鏈斷裂的風險。因為房地產投資項目期限長、貸款利率高,運營中一旦哪個環節資金銜接不上,都有可能導致整個項目投資失敗。房地產開發企業應根據自身實際情況,選擇合適的融資形式和融資工具,以便能及時、大量、低成本地融入資金,同時要采取切實有效舉措提高資金使用效益,盡可能降低債務負擔,避免財務風險。

第三要健全監管機制,保障產品質量。一個投資項目能否達到預期收益,產品質量很重要,而產品質量關鍵在于強化監管。因此,要建立健全監管機制,確保設計、施工、監理、材料供應等各個環節和流程運行順暢,減少或杜絕一切不確定性,保障產品質量不出問題,進而提高收益水平。