本站小編為你精心準備了房地產投資信托的必要性及分析參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

一、房地產投資信托的內涵及發(fā)展現(xiàn)狀

20世紀90年代初，房地產開發(fā)熱潮在中國興起，這個時期出現(xiàn)了可視為類房地產基金的房地產產業(yè)基金，將較大比例的資金投入房地產開發(fā)企業(yè)，大大拓展了我國房地產的融資渠道，在很大程度上解決了房地產企業(yè)融資難的燃眉之急。但受操作不規(guī)范、房地產泡沫、宏觀調控等自身及客觀經濟環(huán)境限制，運營過程中面臨諸多障礙，難以為繼。1994～1997年，國家堅決叫停投資基金的審批。25－36進入21世紀以來，房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，成為我國經濟的主導產業(yè)，但產業(yè)投資過熱、房價過高、泡沫增大等問題日益凸顯。為加強宏觀調控，達到規(guī)范房貸業(yè)務、擠壓房地產行業(yè)泡沫的調控目的，相關部門先后多次采用貨幣政策對金融企業(yè)的房地產信貸業(yè)務進行規(guī)范。伴隨著2003年中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》(121號文件)的，商業(yè)銀行貸款門檻進一步提高、房地產信貸進一步緊縮。房地產企業(yè)在尋求新的投融資渠道之時，將目光投向了在國際金融市場表現(xiàn)良好的RE-ITS。但受限于國內法律環(huán)境不健全、政策不明朗等客觀現(xiàn)狀，REITS制度的構建尚需時日，具有REITS雛形———房地產資金信托計劃的實踐在房地產企業(yè)與房地產投資公司的共同運作下發(fā)展起來。2008年以來，國務院先后國九條、國三十條、131號文件，對創(chuàng)新融資模式、開展REITS試點工作提出了明確要求，為REITS的發(fā)展提供了良好的契機。在我國房地產信托市場上存在一些房地產投資信托產品，該類信托產品與傳統(tǒng)意義上的REITS制度相似，都是運用集合投資的方式將不特定的多數(shù)人的資金匯集，投資于房地產以獲取收益的金融工具和產品。但我國REITS產品在制度設計不盡合理，具有較強的不成熟性和過渡性，在募集方式、資金運用方式、監(jiān)管措施、管理模式、投資者選擇等諸多方面仍與REITS之間存在很大差異，如法國歐尚天津第一店資金信托計劃帶有部分REITS色彩，但仍與美國REITS存在不小的差距。

二、發(fā)展我國REITS的必要性

1．降低金融體系運營風險的需要房地產行業(yè)的巨大資金需求大多依賴于商業(yè)銀行信貸，銀行長期過度地向房地產市場投放資金，極有可能導致資產結構過于集中而形成金融風險，銀行系統(tǒng)的風險抵御能力因房地產行業(yè)資金供給的單一性而大大降低。分散和降低銀行業(yè)的金融風險、提高金融系統(tǒng)的安全，已逐漸成為平衡房地產行業(yè)發(fā)展和商業(yè)銀行發(fā)展過程中不得不正視的問題。引入REITS對化解金融體系降低系統(tǒng)性風險的作用主要體現(xiàn)在:第一，作為銀行信貸資金的重要補充，REITS作為直接融資渠道可將市場閑置資金融通到房地產領域，在提高房地產金融體系完備性的同時，可有效減輕銀行體系所承擔的金融風險，在一定程度上防止房地產泡沫;第二，作為一種國際金融市場上安全性和獲利性較為理想的投資方式，REITS還可分流部分銀行儲蓄資金，以減輕銀行系統(tǒng)的經營負擔，對居民的消費也將起到一定的刺激作用;第三，由房地產投資信托創(chuàng)生的中間業(yè)務，如銀行網點售賣、資金結算、托管等等，都將為銀行體系帶來零風險收益。

2．發(fā)展房地產二級市場的需要在發(fā)達國家，房地產業(yè)主要以包括房地產的轉讓、租賃及管理等流通交易程序在內的二級市場為主，其收入遠遠高于以開發(fā)和建設為主要內容的一級市場。而目前我國大陸房地產行業(yè)主要以房地產一級市場即房地產的開發(fā)為主，對二級市場的重視及開發(fā)程度遠遠不夠。REIT的發(fā)展尤其是權益型REITS的發(fā)展在創(chuàng)新融資模式并增加投資工具的同時，將房地產轉讓、管理和租賃市場有機結合，可為發(fā)展房地產二級市場注入新的血液。

3．進一步發(fā)展信托業(yè)的需要信托作為一種金融制度，與銀行、保險、證券一并構成了現(xiàn)代金融體系。信托作為一種特殊的財產管理制度和法律行為，在經營的業(yè)務范圍上具有其他金融機構不具備的優(yōu)勢。改革開放以來的三十余年間，我國信托業(yè)歷經多次治理整頓，在操作規(guī)程上日趨規(guī)范，但總體而言仍存在信托產品流動性較弱、信托公司復合型人才缺乏、信托公司經驗不足等缺陷。縱觀各國信托業(yè)的發(fā)展，各發(fā)達國家均傾向于采用房地產信托的方式進行融資，REITS作為一種直接融資方式，有利于快速籌集資金，在有房產、地產做擔保、進一步實現(xiàn)風險降低化的同時，也能在信托財產流通性較弱的現(xiàn)狀下以房地產項目周期較短的投資期限的原因，吸引投資者的目光。綜上所述，通過REITS的引入，可進一步完善我國信托公司的機構，實現(xiàn)信托的快速發(fā)展，實現(xiàn)房地產業(yè)與金融業(yè)的雙贏。

三、我國發(fā)展REITS的可行性

1．已初步具備法律基礎REITS法律制度的引入，實際上就是對REITS法律制度的移植。目前，我國與REITS相關的法律主要包括信托法、公司法、房地產法和證券法、稅法等。(1)在信托法方面，“一法兩規(guī)”并未對REITS做出專項規(guī)定。2004年10月18日，銀監(jiān)會《信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法》(以下簡稱《房地產信托辦法草案》)，該草案對REITS的概念進行了界定，并針對我國REITS現(xiàn)狀做了一系列操作性較強的細則規(guī)定。與國外REITS相比，該草案有眾多相似之處，被信托業(yè)內人士認為既是一部REITS法規(guī)，又像是一部REITS法規(guī)的雛形。2007年3月1日，被稱為“新兩規(guī)”的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》正式施行，這標志著我國信托業(yè)的立法正在逐步完善，該新規(guī)明確將REITS確立為信托公司創(chuàng)新業(yè)務的重要方向之一，進一步明晰了信托公司的發(fā)展思路和業(yè)務范圍，作為金融創(chuàng)新之一的REITS已經呼之欲出，受到監(jiān)管層和信托公司的重視。2008年3月，銀監(jiān)會頒布《信托公司房地產投資信托業(yè)務管理辦法(草案)》征求意見稿，將REITS明確界定為“信托公司公開發(fā)售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產和房地產相關權利為主要運用方向，并進行管理、處分的行為”。該法案的出臺可視為銀監(jiān)會發(fā)出的將REITS全面本土化和推廣的積極信號。但受當時爆發(fā)的美國次貸危機影響，決策層對與房地產相關的金融產品的推出更為謹慎，征求意見稿的推行也受到延緩，至今也未出臺。(2)在房地產法方面，我國近年來先后出臺了一系列房地產相關法律法規(guī)及規(guī)章，對房地產物業(yè)的產權收益和自由處分權進行了宏觀調控并做了具體規(guī)范，對REITS在我國的設立及發(fā)展有所裨益。(3)在證券法方面，證監(jiān)會等證券監(jiān)管層一直在致力于對證券衍生品進行創(chuàng)新并對證券投資者的權益進行立法保護，為REITS的發(fā)展提供了良好的法律環(huán)境。(4)在稅收法方面，我國現(xiàn)行法律并未針對REITS的稅收征管進行規(guī)范，目前信托投資公司適用信托投資公司繳納33%的公司所得稅，個人投資者繳納20%的個人所得稅。我國REITS在投資公司、個人兩個層面上均征收稅賦，存在雙重征稅、稅收過重問題，有待進一步完善。

2．已有成功經驗供借鑒追本溯源，REITS興起于20世紀60年代的美國，與同期其他的金融創(chuàng)新相同，REITS的產生亦是受到經濟利益的驅動，其產生背景為州法律對公司以投資為目的持有不動產進行限制。REITS最初被設計為中產階級以上階層的投資理財工具，但在實踐中以其穩(wěn)定的高回報率而頗受廣大中小型投資者的青睞。隨著美國稅收政策和法律進一步明確將滿足一定股東組成、投資方向組成、分配比例等條件的REITS在公司和個人層面上的所得稅均予以免除，作為一種適應社會需求而生并在不斷變化的經濟大環(huán)境中存續(xù)并發(fā)展壯大的金融產物，REITS在美國的發(fā)展呈現(xiàn)出典型的階段性特征并先后經歷了高速發(fā)展、發(fā)展受阻、再次發(fā)展三個歷史階段，對REITS在中國的本土化發(fā)展不無借鑒意義。韓國及我國臺灣地區(qū)分別于1998年、2004年出臺了《資產證券化法案》《金融資產證券化條例》，這些國家和地區(qū)的立法背景、法律規(guī)定、REITS發(fā)展歷程及運作規(guī)范等，為我國和大陸地區(qū)REITS的發(fā)展提供了豐富的經驗，具有很大的參考價值。綜上所述，我國經濟正處于高速發(fā)展期，在銀根緊縮、貸款門檻提高等宏觀調控政策的導引下，拓寬房地產融資渠道、分散房地產金融體系風險，已成為突破房地產業(yè)發(fā)展瓶頸、化解銀行信貸高危的關鍵。REITS作為直接的房地產融資手段，是對以銀行為金融中介的間接融資手段的有效補充。

四、我國REITS發(fā)展障礙分析

1．專項及配套法律不健全首先，REITS專項立法的缺失，是發(fā)展我國RE-ITS的最大瓶頸。信托業(yè)主要由一法兩規(guī)進行規(guī)制，不能滿足REITS制度建立的需要。2004年銀監(jiān)會出臺的征求意見版《信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法》對房地產投資信托一些具體規(guī)則及流程、風險控制等方面做出了較為具體明確的規(guī)定，在信托業(yè)內引起了較大反響，業(yè)內人士普遍認為該“辦法”是REITS推出的前兆，但因種種原因至今仍未施行。其次，REITS配套法規(guī)不健全，成為制約REITS發(fā)展的又一障礙。我國至今未出臺產業(yè)基金法或是投資基金法，根據(jù)現(xiàn)行法律直接針對中小投資者私募資金成立包括REITS在內的產業(yè)投資信托基金屬于違法行為。同時，現(xiàn)行法律缺乏成熟、完善的監(jiān)督機制，信托公司可能違背追求投資利益最大化的原則而降低委托人的投資要求，與此同時，委托人因監(jiān)管專業(yè)知識的缺乏致使其很難實現(xiàn)知情權。再次，證券法的限制性規(guī)定使得REITS的流通和融資力顯著降低。我國《證券法》將其調整對象明確限定為股票、證券和國務院依法認定的其他證券，而事實上國務院并未認定包括信托受益憑證在內的其他證券形式。在此前提下，REITS不能在證券交易所上市流通，明顯加大了交易成本，嚴重影響其投資吸引力和流通能力。

2．稅收優(yōu)惠制度缺位回顧REITS的產生及發(fā)展歷程，美國REITS被視為受托人向受益人進行信托收益分配的途徑，在法律上獲得雙重免稅資格，其發(fā)展主要是受到法律明確的稅收優(yōu)惠的驅動:一方面，REITS作為人的集合不屬于公司稅的納稅范疇;另一方面，REITS投資的房地產物業(yè)屬于免稅范疇;隨著美國稅法的日益嚴苛，REITS的稅收優(yōu)惠優(yōu)點逐漸顯露。國外RE-ITS結構較為復雜、種類也較為繁多、涉及當事人眾多，通常有著一套完整、獨特的稅收體系為其服務。而我國REITS處于初級發(fā)展階段，未對REITS收益的納稅優(yōu)惠做出具體規(guī)定，缺乏對REITS的稅收激勵政策和措施，導致REITS缺乏核心競爭力。

3．信息披露制度不完善國外的REITS是非常標準化的，信息披露要求非常嚴格，美國REITS的投資計劃、財務計劃、投資報酬率、管理費用及投資期限等均需主管部門———美國證券管理委員會批準，而且其財務必須完全公開化、透明化。102－106從國外REITS發(fā)展經驗上來看，信息越公開越透明，REITS市場越發(fā)達越完善，充分、真實、及時、準確地將國家政策導向的信息、金融證券等各類信息傳達給包括REITS投資者在內的信息需求者，有利于激發(fā)其投資熱情。就目前情況來看，作為在政策經濟環(huán)境下風險相對較高的信托產品，無論從準確性、及時性和規(guī)范性還是披露頻率上來看，國內REITS的信息披露制度均不完善，使信托公司面臨道德風險，且為謀求私利、暗箱操作大開便利之門，進而帶來資金風險和隱患，成為RE-ITS運作的巨大障礙。

4．組織機構缺失REITS的經營管理，通常是由專業(yè)的投資公司進行的。就目前國內的實踐上來看，最滿足該項條件的是信托公司，而信托公司的組成人員大多不是房地產業(yè)投資專家，不具備項目運營管理的經驗和專業(yè)技能，在實際項目運行中，信托公司也不參與管理或干涉管理者的經營管理，僅向項目提供資金，地位較為被動。因此，從這個意義上來講，我國截至目前還未出現(xiàn)真正合格的REITS構建主體。

五、總結

我國資本市場亟待完善，豐厚的民間資本對穩(wěn)定性強、回報率高的融資工具提出了迫切要求，房地產業(yè)對資金的大量需求也迫切要求開辟直接的融資渠道以保持長期穩(wěn)定。以資本市場和房地產市場為結合點的REITS正好將兩者有機結合。在為房地產行業(yè)提供直接快速融資分渠道的同時，也可起到提升我國房地產企業(yè)經營管理水平、促進房地產市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、實現(xiàn)投資者與房地產商雙贏、分散金融體系風險、完善證券投資市場的多重目的。因地制宜地引入和發(fā)展REITS具有一定的可行性和必要性，同時對其面臨的障礙分析有利于我國REITS的移植。

作者：賀桂華江紅霞單位：長安大學法學系西安市灞橋區(qū)人民法院政工科