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摘要:

近年來，房地產開發項目得到了長足發展，使得行業間的競爭不斷加劇，在逐漸的發展中，房地產市場逐漸走向了規范和成熟，國家也出臺了相應的規范控制制度，逐漸使房地產行業的利潤率趨于平均化。所以，在房地產的開發中，投資商和企業強化了對于房地產項目的造價控制，以在降低公司建設成本的基礎上，最大化的實現既定投資目標以及提高投資收益。

關鍵詞:

房地產；開發項目；工程造價控制；要點分析

就整體來看，房地產開發項目關聯性大、涉及面廣，開發過程中可能產生的問題具有不確定性，所以，如果不對工程項目進行全過程的跟蹤管理和監督控制，就會使可能發生的問題發展成既定事實，難以有效發揮工程項目的實際作用。所以，在當前房地產市場競爭激烈的狀態下，通過對開發項目進行全方位、全過程的工程造價控制，能夠最大化的提升房地產企業的經濟效益［1］。對房地產開發項目的全過程進行造價控制，就是從項目階段中的各個階段出發，通過一定的措施和方法，將項目建設中的工程造價控制在批準的限額和合理范圍之內，以確保人、財、物理的合理使用，并在有效控制造價的基礎上，取得良好的投資收益。

1項目決策階段的工程造價控制

項目決策是對投資方案進行選擇和判定的過程，在該環節需要對擬建項目各項功能的可行性和必要性從建設方案和技術經濟方面開展相對經濟化的比較分析，以確保最終的選擇的經濟性。實踐活動表明，該階段對工程造價的影響程度在80%以上，甚至于更高，所以，項目決策階段是對工程造價進行控制的關鍵環節。項目決策階段需要從已選定的建設規模、建設地點、建設標準、工程技術方案等環節出發，開展項目的投資估算。在房地產開發項目的可行性研究報告中，投資估算是極為重要的內容，為投資決策提供基本的依據。所以，在該階段對工程造價控制時，需要確定科學合理的建設規模，然后基于此進行建設標準的確定，進而選用科學有效的方式開展投資估算，最后在完成各項設計和管理之后從財務角度對項目的可行性進行評價［2］。

2設計階段的工程造價控制

2．1設計方案招標在完成項目設計任務書之后，開展設計方案招標工作，在此階段需要通過相關的技術經濟人員對投標單位的項目方案進行評比、優化、選擇。對設計方案進行分析時主要側重于以上幾個方面:第一，設計方案的是否從項目方的角度出發，建筑項目的經濟合理性和技術先進性，通過有限的投資，獲得較高的項目功能水平。第二，設計方案是否具有全局觀，在前瞻性的理念引導下，為項目提供廣闊的發展空間，但也要充分考慮房地產項目的性質，如果是民用結構，則需要確保其平面布局的合理性。第三，設計方案是否從項目性質出發，較為常見且應用較多的多為居住小區，在進行設計方案規劃時，需要對建筑物的用途、客戶、性質等特點進行分析與考慮，并合理安排住宅區同娛樂區及綠化區等的布局，在確保方案可行性的基礎上，最大限度的優化土地利用率。

2．2審核設計概算在項目設計文件中，設計概算是極重要的組成部分，為投資計劃的編制及建設項目投資的控制提供基本依據，所以，可以對設計概算進行有效管理，進而實現對總造價的有效控制［3］。

2．3合同規范，控制項目成本在設計階段加大對設計合同簽訂的重視力度，能夠在規范化的要求下對設計進度、設計質量、工程造價控制等開展明確的管理。所以，需要確保設計合同的合理性及規范化，避免出現過于簡要的現象，有實踐活動證明，因缺乏規范的合同管理，在具體施工時出現設計缺陷，需要對原有設計大量變更，但卻難以向設計單位進行索賠，極大地增加了項目單位的造價成本。所以，需要在設計合同上增加經濟條款限制，比如出現設計修改或者變更之后的費用額度，全局化的控制成本。

3招投標與合同簽訂階段的工程造價控制

房地產開發項目的招投標與合同價款確定是對工程造價進行控制的重要環節，通過專業化的市場招標，能夠選擇最優質的項目承包商，這對于具體施工的項目工程質量控制、合理降低工程造價、有效縮短工期等均有重要意義，所以，是對工程造成進行控制的重要階段。而且該階段的工程質量直接影響到整個施工項目中工程造價控制的成敗。所以，在進行造價控制時，需要有專業的造價控制團隊從項目的整體進度出發，擬定整體可行的招標計劃。在該階段進行工程造價控制時，可以加大對招標控制價的審核，以確保最終價格的合理性及經濟有效性，而且可以通過工程量清單計價方式開展招標活動，對于投標中具備固定總價包干條件的工程單位簽訂固定總價合同［4］。此外，需要對各單位的工程招標范圍進行劃分，以確保實際工作開展的整體合理性，就具體的房地產建設項目的招投標來看，需要進行招標的單位工程相對較多，且各自的項目內容具有繁雜性，如果出現相關單位的招標范圍不明確時，會造成實際施工的劃分不清現象，一定程度上會造成施工的重復或者漏項，進而造成不必要的索償費用以及合同外產生的增項。所以，對招標范圍明確劃分之后，能夠在項目建設目標化的基礎上推動整體項目建設的有效性，實現對項目造價的有效控制。在現代化的建設過程中，合同具有規范性和法治性，在房地產項目施工中，可以制定嚴密的合同條款，通過法律的渠道維護自身的合法權益，避免具體施工中施工單位的不合理索賠，以實現對工程造價的有效控制。

4結束語

綜上所述，在競爭不斷激化的現代社會中，房地產開發項目在建設過程中為了達到預期的目標，就需要具有全局觀念，將工程造價控制貫穿于項目開發的全過程，以確保項目建設活動的效益最大化。具體而言，工程造價控制具有整體的動態性，且房地產市場的變化性較大，造成了工程造價開展的實際復雜化，這就需要在明確自我定位的前提下，對工程造價進行全方位、全過程的控制，最大化的確保投資方的經濟效益，以更好地適應市場環境，提升自我競爭力。

參考文獻

［1］查富軍．房地產項目工程造價的控制［D］．天津大學，2012．

［2］辜紅．關于房地產開發項目造價控制的研究［D］．西安建筑科技大學，2008．

［3］胡俊超．造價控制在房地產項目中的應用研究［D］．西安建筑科技大學，2008．

［4］吳鳳平，李斌，王文萱．房地產開發項目工程造價全過程控制研究［J］．基建優化，2007(06):121－124．

作者：白彥斌 單位：山西天正工程項目管理有限公司