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摘要：在當(dāng)今社會(huì)的生產(chǎn)生活中，房地產(chǎn)扮演著重要的角色，它是人們重視的生產(chǎn)和生活要素，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)不僅是一種商品，也是一種重要的投資對(duì)象。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，存在很多不確定性因素，這些不確定性因素共同導(dǎo)致投資活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)性，所以必須在投資前對(duì)不確定性因素進(jìn)行合理分析，才可以正確對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，投資，不確定性

0引言

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，因?yàn)榄h(huán)境、條件和其它多種因素的影響，同時(shí)又受到主觀因素的影響，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)會(huì)不符合某種預(yù)測(cè)和估計(jì)，也就是存在一定的不確定性。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，一方面可以幫助投資者做出正確的決策，另一方面也可以提高面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目相關(guān)理論

1.1房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體或個(gè)人等投資主體,將一定的資金直接或間接的投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)等活動(dòng)中,期望獲得價(jià)值增值的投資行為。

1.2房地產(chǎn)投資不確定性的含義

因?yàn)榄h(huán)境、條件和有關(guān)因素的影響，同時(shí)又受到主觀預(yù)測(cè)能力的限制，在這一背景下，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和一些項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，在一定程度上不符合決策人員和評(píng)估人員的預(yù)測(cè)與估計(jì)，這樣的現(xiàn)象叫做不確定性。

1.3房地產(chǎn)投資三要素

對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，其三要素指的是時(shí)機(jī)、地段和質(zhì)量。

1.3.1時(shí)機(jī)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目里，時(shí)機(jī)是十分關(guān)鍵的因素。在什么時(shí)機(jī)選擇什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目十分重要。舉例來(lái)看，在市場(chǎng)上青睞小戶型，同時(shí)小戶型又比較少的情況下，就可以進(jìn)行有針對(duì)性的項(xiàng)目分析，研究小戶型房地產(chǎn)的投資。再舉一例，在一些經(jīng)濟(jì)水平較高的地區(qū)，如果交通便利，而低密度別墅又比較少，就可以考慮進(jìn)行此種投資。綜合來(lái)看，要想研究投房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，就要分析其投資時(shí)機(jī)，事實(shí)上，考慮好時(shí)機(jī)是考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種綜合信息，通過(guò)把房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況、消費(fèi)水平、交通要素、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、消費(fèi)者喜好等多種因素綜合起來(lái)進(jìn)行分析得出的，進(jìn)一步結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)做出總結(jié)。

1.3.2地段

對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)看，地段扮演著重要的角色。一個(gè)好的地段可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的增值，所以，好的地段是不同投資者競(jìng)爭(zhēng)的根本，有著較大的增值潛力。地段涉及的是自然地理位置因素，它不僅包含著經(jīng)濟(jì)地理狀況，還包含著交通狀況。在不同的地段，可以建造不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于一些繁華的地段，要建造購(gòu)物中心和商場(chǎng)，這些商業(yè)中心顧客較多，人流量大：在一些風(fēng)景優(yōu)美的郊區(qū)，環(huán)境幽靜，氣候宜人，這樣的地段可以建造別墅，這樣可以滿足消費(fèi)者的追求寧?kù)o和休閑的狀態(tài)；在一些交通便利、購(gòu)物便利且服務(wù)設(shè)施齊全的地段，可以建造一些有助于居民生產(chǎn)生活的居民區(qū)，可以使居民生活更加便利。對(duì)于任何一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，要想成功，地段的作用不容小覷。區(qū)位優(yōu)勢(shì)和開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況密切相關(guān)，不過(guò)，在一個(gè)普通的地段里，交通狀況良好，有時(shí)也會(huì)成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資。舉例來(lái)看，一些房地產(chǎn)投資商看到了遠(yuǎn)郊開(kāi)發(fā)別墅區(qū)高檔住宅區(qū)的發(fā)展勢(shì)頭，取得較好的銷售業(yè)績(jī)。所以，區(qū)位因素分析的是投資商的主觀臆想，并不是這一地段所固有的。

1.3.3質(zhì)量

在任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目里，質(zhì)量是其開(kāi)發(fā)投資的生命線。這里的質(zhì)量主要有兩個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體是否符合標(biāo)準(zhǔn)，第二，裝修的質(zhì)量是否令人滿意?，F(xiàn)在的一些城市里，在購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者看重質(zhì)量程度甚至高于價(jià)格和地理位置。房地產(chǎn)投資影響巨大，不僅會(huì)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)一定的社會(huì)效益，不僅如此，還會(huì)產(chǎn)生外部效益。

2房地產(chǎn)投資不確定性因素

對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，它的周期性較長(zhǎng)，所以在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)程中，難以在發(fā)展初級(jí)就對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行整體的判斷，也難以預(yù)測(cè)整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目過(guò)程里的相關(guān)費(fèi)用，與此同時(shí)，后期的收益也難以預(yù)測(cè)和估計(jì)。在一個(gè)項(xiàng)目里，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)涉及的參數(shù)較多，舉例來(lái)看，租售價(jià)格、建筑成本等都是關(guān)鍵的要素。在項(xiàng)目的進(jìn)行中，通常會(huì)因?yàn)橥獠恳蛩氐挠绊懓l(fā)生改變，同時(shí)又會(huì)受到內(nèi)容管理的影響，這樣一來(lái)，直接影響投資效果。通常來(lái)看，這些可能發(fā)生變化的因素就是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定因素，它主要包含了租售價(jià)格、出租率、空置率、開(kāi)發(fā)周期、建安成本、利率等。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的分析時(shí)，有必要對(duì)這些因素的變化進(jìn)行綜合性分析，同時(shí)為房地產(chǎn)的投資決策提供實(shí)際參考。

2.1租售價(jià)格及租售率

在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，租金收入或銷售收入是主要的現(xiàn)金流入，同時(shí)也是主要的利潤(rùn)來(lái)源。所以，租金的價(jià)格變動(dòng)和售價(jià)的改變對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收益影響巨大。由于社會(huì)是不斷發(fā)展變化的，所以房地產(chǎn)的市場(chǎng)也不斷發(fā)生變化。在市場(chǎng)上，同類物業(yè)的供求關(guān)系變化，甚至是政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等因素的變化都會(huì)在一定程度上影響租金和售價(jià)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的租率、空置率在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也是不斷發(fā)生改變的。

2.2開(kāi)發(fā)周期

在一個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期里，基本可以分為投資決策、項(xiàng)目前期、建設(shè)施工、租售四個(gè)階段,這四個(gè)環(huán)節(jié)的聯(lián)系性較強(qiáng)，同時(shí)，每一個(gè)階段里都有具體的工作，這四個(gè)環(huán)節(jié)聯(lián)系性較強(qiáng)，在前一階段里，工作的完成情況進(jìn)一步影響了后一環(huán)節(jié)的工作進(jìn)度，所以，任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度。與此同時(shí)，建設(shè)周期一旦延長(zhǎng)，就必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商增加貸款利息、施工人力成本、市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)及提高工程總造價(jià),進(jìn)一步影響項(xiàng)目的投資效果。與此同時(shí)，發(fā)生工期延長(zhǎng)現(xiàn)象是有很多因素共同影響的，在每一階段，都有關(guān)鍵的環(huán)節(jié)制約。舉例來(lái)看，在前期的工作里，政府審批是否及時(shí)通過(guò)，招標(biāo)工作能否順利進(jìn)行，這些都是影響開(kāi)發(fā)周期的因素。

2.3開(kāi)發(fā)成本

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在一定程度上可以控制開(kāi)發(fā)成本，但是投資估算和實(shí)際開(kāi)發(fā)成本之間可能存在差異，增加開(kāi)發(fā)成本的因素有很多，主要有開(kāi)發(fā)期的原材料和勞動(dòng)力因素，還有成本的控制力不足引起的資源浪費(fèi)。相反，如果有較好的控制成本的能力，就會(huì)在很大程度上減少開(kāi)發(fā)成本，而開(kāi)發(fā)成本的變化在一定程度上影響著投資利潤(rùn)。2.4利率在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，自有資金占據(jù)份額較小，大部分的資金都必須通過(guò)金融機(jī)構(gòu)借款來(lái)籌集。一旦利率發(fā)生變化，那么開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資成本也會(huì)改變。綜合來(lái)看，政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體狀況的變化都會(huì)導(dǎo)致利率變化，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)投資過(guò)程中不確定性。

3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析的意義

3.1幫助投資者做出正確投資決策

通過(guò)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性，可以分析其投資的各個(gè)因素的影響力，同時(shí)，將這些因素的不確定性降低，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，有助于其做出正確的決策，實(shí)現(xiàn)良好的投資。

3.2預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

在分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后，可以增強(qiáng)面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的能力，在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，依靠快速反應(yīng)機(jī)制做出快速?zèng)Q策，進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功率，進(jìn)一步增加投資收益。

4結(jié)語(yǔ)

當(dāng)今社會(huì)的生活、生產(chǎn)需求進(jìn)一步提高，同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)的要求也越來(lái)越高。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目時(shí)，有很多類似租金、利率等不確定性的因素存在，因此，要在進(jìn)行合理的分析以后，進(jìn)一步推動(dòng)決策者做出正確的決策，降低投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)投資。

作者:王純剛 單位:哈爾濱市開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)管理局

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