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摘要：“衣、食、住、行”是人們生活的四大基本需要，其中，“住”至關(guān)重要，該類支出更是占人們支出比重最高的，只有對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行事先的科學(xué)合理的規(guī)劃，才不至于陷入投資困境。本文從個(gè)人房地產(chǎn)投資為立足點(diǎn)，闡述了投資規(guī)劃的重要性、流程、投資能力分析，最后，提出了個(gè)人房地產(chǎn)投資規(guī)劃相關(guān)策略，以期望為個(gè)人房地產(chǎn)投資者的投資行為提供更有效的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資能力；投資策略

房地產(chǎn)投資規(guī)劃是指以投資者利益為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況以及投資者綜合投資意愿，幫助其在眾多的房地產(chǎn)資源中挑選到合適的投資項(xiàng)目的一種活動(dòng)。作為一項(xiàng)投資活動(dòng)，進(jìn)行科學(xué)合理的投資規(guī)劃能夠幫助投資者進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析以及投資回報(bào)分析，進(jìn)而作出科學(xué)的、有利于投資者利益收回的投資決策。

一、個(gè)人房地產(chǎn)投資流程

個(gè)人投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先對(duì)自身投資實(shí)力和能力進(jìn)行分析把握，所謂職知己知彼就是這個(gè)道理，知曉自身實(shí)力情況，才有利于下一步投資決策的安排，個(gè)人房地產(chǎn)投資流程如圖1。首先，投資者要對(duì)自身的需求、動(dòng)機(jī)、支付能力進(jìn)行把控。一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人投資需求主要取決于：一是空間需求，受家庭人口數(shù)影響；二是周邊環(huán)境需求，主要受投資者對(duì)生活品質(zhì)和質(zhì)量的追求等。其次，把握自身情況后要為投資做好準(zhǔn)備工作。包括對(duì)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)的了解以及交易市場(chǎng)基本情況的考察，進(jìn)而通過(guò)對(duì)房租增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率、利率水平的了解，結(jié)合自身居住時(shí)限需求及負(fù)債能力分析，綜合做出購(gòu)房或租房決策。最后，關(guān)于購(gòu)房和租房的相關(guān)規(guī)劃。購(gòu)房，要根據(jù)房產(chǎn)所處地段、類型、戶型、空間、用途等進(jìn)行選擇，同時(shí)規(guī)劃好購(gòu)房款是全款支付或是貸款按揭；租房，要根據(jù)所租房產(chǎn)的整體情況，合理確定租期以及租金的支付等，同時(shí)在簽訂租房合同時(shí)注意雙方權(quán)益的劃定情況。

二、個(gè)人投資者投資能力分析

（一）投資目標(biāo)需求進(jìn)行房地產(chǎn)投資的第一步就是分析投資目標(biāo)或需求，這就需要投資者對(duì)自身經(jīng)濟(jì)狀況、需求情況以及目標(biāo)用途情況有總體的把握。一方面，要能夠理清投資的目標(biāo)和期望，以此為方向，尋找符合預(yù)期的房地產(chǎn)，那么在面對(duì)各項(xiàng)期望因素時(shí)，這就要求投資者要能夠按照每項(xiàng)因素對(duì)其投資期望的重要性進(jìn)行排序,做出適當(dāng)?shù)臋?quán)衡和取舍；另一方面，投資要有前瞻性。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及個(gè)人的成長(zhǎng)和際遇，投資者實(shí)力時(shí)刻變化，而考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，投資周期長(zhǎng)等，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，具備一定的前瞻性能幫助投資者更靈活的應(yīng)對(duì)各種不確定性因素的變化。

（二）投資動(dòng)機(jī)房地產(chǎn)投資成本高，周期長(zhǎng)，因此在投資前，需要投資者進(jìn)行詳盡的評(píng)估和規(guī)劃，尤其是要明確自身投資動(dòng)機(jī)，不同的投資動(dòng)機(jī)對(duì)整個(gè)投資規(guī)劃將會(huì)產(chǎn)生關(guān)鍵性影響。常見(jiàn)的房地產(chǎn)投資動(dòng)機(jī)有以下幾個(gè)方面：1.用于居住大多數(shù)房地產(chǎn)投資者投資的動(dòng)機(jī)都出于居住，居住需求是也是房地產(chǎn)投資的最純粹的消費(fèi)需求。基于居住動(dòng)機(jī)，在選擇投資房地產(chǎn)時(shí)，更多的要關(guān)注居住的質(zhì)量以及居住帶來(lái)的生活滿意度等。首選的是已經(jīng)形成或即將形成一定生活氛圍的居住環(huán)境和公共設(shè)施配備齊全的房地產(chǎn)，其次就是對(duì)具體房產(chǎn)住宅情況的細(xì)致甄選。2.用于出租投資者投資動(dòng)機(jī)若是出于方便出租、收取租金收入，那么在選擇房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該更多的傾向于選擇流動(dòng)人口較多的區(qū)域，容易出租的小戶型住宅或者適宜出租給經(jīng)營(yíng)者的沿街店鋪、門(mén)面、商鋪或?qū)懽謽堑榷际鞘走x。3.用于獲利房地產(chǎn)交易市場(chǎng)存在較多的投機(jī)者，即投資房地產(chǎn)的目的是為了進(jìn)行房地產(chǎn)買賣賺取差價(jià)收入。出于投機(jī)動(dòng)機(jī)，投資者在選擇房地產(chǎn)時(shí)，要會(huì)利用豐富的經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)的選擇具有強(qiáng)大升值潛力的住宅或店鋪門(mén)面，以便賺取更多的交易差價(jià)。

（三）支付能力進(jìn)行房地產(chǎn)投資，必須要有充足的資金支持，以便于項(xiàng)目的展開(kāi)實(shí)施。那么投資者自身就應(yīng)該清晰把握自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力狀況，正確評(píng)估個(gè)人資產(chǎn)，然后結(jié)合投資需求和實(shí)際支付能力，綜合考慮制定投資規(guī)劃。評(píng)估投資者支付能力的核心是其凈資產(chǎn)情況，即投資者的總資產(chǎn)扣除總負(fù)債后的剩余資產(chǎn)狀況，是衡量其投資支付能力的關(guān)鍵性因素。此外，還要關(guān)注其綜合支付能力，如投資者的固定收入、臨時(shí)收入、未來(lái)收入、支出和未來(lái)支出等。

（四）投資前準(zhǔn)備工作在進(jìn)行投資決策前，還應(yīng)當(dāng)做好以下準(zhǔn)備工作：1.房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)彌補(bǔ)；2.保持清醒頭腦，防止虛假房地產(chǎn)廣告的誘導(dǎo)；3.注意調(diào)查目標(biāo)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬情況，避免后續(xù)問(wèn)糾紛問(wèn)題；4.做好長(zhǎng)期財(cái)務(wù)安排工作，防止陷入財(cái)務(wù)困境；5.慎重決策，做好監(jiān)督工作，尤其有中介參與情況下，對(duì)中介保持慎重戒心，做到知己知彼；6.考慮投資后續(xù)的房地產(chǎn)維修管理費(fèi)用，如房屋的修繕問(wèn)題、物業(yè)管理問(wèn)題等等。

三、個(gè)人房地產(chǎn)投資策略規(guī)劃

房地產(chǎn)投資的成功與否，很大程度上取決于投資者對(duì)房地產(chǎn)投資者策略的規(guī)劃和應(yīng)用上，只有有效規(guī)劃和應(yīng)用這些投資決策，才能進(jìn)行更有價(jià)值的房地產(chǎn)投資，為投資者帶來(lái)更多的利益。

（一）把握投資時(shí)機(jī)房地產(chǎn)投資受到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、行政等各方面因素的影響，投資者應(yīng)該依靠自身智慧、方法、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)情況、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的敏感性等，對(duì)投資時(shí)機(jī)進(jìn)行科學(xué)合理的分析測(cè)算，把握黃金時(shí)機(jī)，創(chuàng)造更多投資收益。房地產(chǎn)投資者的實(shí)際狀況、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r以及經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的特性等，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的周期性，完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)按照房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與增長(zhǎng)——繁榮——危機(jī)與衰退——蕭條的行業(yè)周期運(yùn)行，投資者要能夠緊緊把握住不同周期的特點(diǎn)，結(jié)合自身的實(shí)力和目標(biāo)，科學(xué)的選擇進(jìn)入和退出的時(shí)機(jī)，從而規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造投資收益。

（二）科學(xué)選擇投資地段基于房地產(chǎn)位置的固定性，以及影響房地產(chǎn)價(jià)格的種種因素，房地產(chǎn)所處地段的選擇對(duì)于其投資價(jià)值的實(shí)現(xiàn)起到不可估量的作用。從房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期實(shí)踐看來(lái)，即便投資決策有所失誤，但只要投資地段選擇合理，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間沉淀，地段優(yōu)勢(shì)得以提現(xiàn)后帶來(lái)的收益足以彌補(bǔ)決策失誤造成的損失。同時(shí)，好的地段的房地產(chǎn)，流動(dòng)性相對(duì)較好，對(duì)于減少投資風(fēng)險(xiǎn)也起到一定作用。地段的選擇，一方面，要關(guān)注城市規(guī)劃政策。進(jìn)而在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，實(shí)現(xiàn)前瞻性需求；另一方面，要關(guān)注不同地段的升值潛力。已開(kāi)發(fā)的地段，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施都已基本具備完善，房地產(chǎn)價(jià)格也適中，投資潛力巨大，而對(duì)于已納入開(kāi)發(fā)范圍未開(kāi)發(fā)的地段，雖然升值潛力極大，但是由于各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施尚未配備齊全，投資承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)因素也較多較大。

（三）期房投資的選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)有現(xiàn)房和期房之分，期房就是尚處在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)，在市場(chǎng)中公開(kāi)提前銷售。投資期房與投資現(xiàn)房相比，有以下優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：一是價(jià)格更優(yōu)惠。一般情況下，預(yù)售是開(kāi)發(fā)商籌集資金的一種方式，為吸引資金投入，期房的預(yù)售通常會(huì)比現(xiàn)房出售有更多優(yōu)惠。二是戶型、位置等選擇空間大。由于預(yù)售的是尚未竣工的房地產(chǎn)，其銷售工作剛開(kāi)始，戶型、位置的可選擇性空間較大。三是便于監(jiān)工和質(zhì)量把關(guān)。自交付預(yù)收房款定金起，投資者即可隨時(shí)觀察監(jiān)督房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度，參與建設(shè)設(shè)計(jì)構(gòu)建等。四是升值潛力高。通常情況下，如果期房投資合理、適當(dāng)，比現(xiàn)房投資的升值潛力更高。劣勢(shì)：一是資本成本高。由于是預(yù)售，投資者的大量資金處于占用狀態(tài)，必要考慮資金占用導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是如約交房風(fēng)險(xiǎn)。投資期房要關(guān)注到期不能如約交付，或交付的房產(chǎn)與預(yù)期不符等風(fēng)險(xiǎn)。三是不確定性貶值風(fēng)險(xiǎn)。期房的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，難以估測(cè)未來(lái)環(huán)境及市場(chǎng)的變化造成的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

（四）合理的投資規(guī)模投資規(guī)模的確定要結(jié)合投資者自身投資實(shí)力狀況，量力而行。確定合理的投資規(guī)模時(shí)，不能為了投資而投資，要綜合考慮投資的成本及未來(lái)收益情況。若僅僅追求投資規(guī)模的擴(kuò)大，而忽視投資者自身投資承受力度以及投資者購(gòu)買力狀況，那么必然會(huì)給投資者造成更大的資金占用以及債務(wù)壓力。對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，較為科學(xué)合理的投資規(guī)模選擇是：在保障既定投資需求或目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的情況下愛(ài)，通過(guò)降低投資成本，縮短投資周期，規(guī)避、排除或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)等措施盡量減少投資。

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作者：?jiǎn)绦職g 單位：江蘇財(cái)經(jīng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院