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摘要：房地產是一個高風險高收益行業，其投資風險具有很大的不確定性。由于房地產風險的客觀存在及其對房地產開發活動的重要影響，因此對主次風險的合理規避控制顯得尤為重要。文章利用專家調查法，通過聘請10名專家對房地產財務、市場、社會、經營4個方面進行打分，通過專家權重和對應得分計算4個方面風險值的大小，然后針對風險的大小提出不同的風險管理措施，為投資者提供參考。

關鍵詞：房地產投資；風險評價；專家調查法；風險控制

1基于專家調查法的風險評價

此次調查聘請10名專家，根據專家的從業背景和擅長領域給予不同的權重。同時，將房地產風險劃分為4個方面，分別是財務風險、市場風險、社會風險和經營風險。財務風險是指房地產投資主體進行不同財務融資及自身財務狀況可能遇到的風險，包括融資風險、現金周轉率風險、期望收益率風險[1]。市場風險是指外部和內部環境變化導致房地產企業所遭受的風險，屬于系統性風險，不可控，包括同類商品競爭風險、市場購買力風險[2]、銷售風險、區位性風險。社會風險，主要指國家對房地產宏觀調控的風險，如土地政策風險、稅收風險、保障性住房對商品房沖擊風險。經營性風險是指經營上的不善或事物所造成實際經營結果與期望值的背離的可能性，如建設周期延長，企業領導人的更換等。調查經歷了三輪，最后一輪，專家意見基本一致，調查結束[3]。以下是這次問卷調查的專家給房地產投資風險比重打分（見表1），單項滿分是10分。通過三輪專家打分結果的對比，可以很直觀地看出：在第一輪專家沒有結合各方的意見，僅憑自己的經驗分析，更多地偏向于市場風險對在房地產投資風險的影響更大，財務風險緊隨其后，相對次要的是經營風險，排在最后的是社會風險。前兩輪的數據對比看來，市場風險仍為主要風險，而專家對社會風險比重的打分有所上升。在最后一輪的調查中，打分趨于穩定，財務風險和市場風險比重相當，其次是經營風險，再者是社會風險。

2風險控制與規避

2.1風險控制

控制市場風險的方法：在可行性研究階段，投資方應聘請專業的可行性研究機構，進行充分的市場調研和預測，通過可行性研究，進行同類商品的競爭性分析，已有商品和未來供應商品對本樓板的影響進行預測，并評估該成都市的宏觀經濟發展、人口流動情況、購買力情況等，判斷項目是否有可建設的必要，避免投資的盲目性。控制財務風險的方法：由于目前房地產項目主要融資手段是貸款，受政策影響較大。因此，房地產商應增加多種融資渠道，例如發行債券、股票或者房地產基金，或者采用PPP融資模式[4]，引入民間資本。同時，在項目融資過程中，要進行多個方案資金成本率的計算，選擇綜合資金成本率較低的方案。另外，需要定期對房地產投資的風險進行不確定分析，控制敏感性較大的指標，以防影響項目的投資收益率。

2.2風險轉移

經營性風險屬于企業內部可控風險，房地產商應建立健全的規章制度，確保責權分明。同時，注重合同管理，避免出現工期延長、費用增加的情況。房地產商還應充分利用保險制度，對項目進行建筑安裝一切險、危險作業意外傷害保險等投保，通過保險將風險轉移給保險公司，防止項目當出現重大風險時，給造成企業瀕臨破產的危機[5]。

2.3風險自留

社會風險在4個風險中重要程度最低，主要是因為社會風險不可控，屬于國家的相關政策，該風險對所有房地產商都會產生影響，并且國家對房地產的宏觀政策主要是根據房地產向可持續性發展走向制定的，一般為積極的控制，該風險可以合理地預測和評估，以便提前做好應對措施。

3結束語

房地產投資風險不應只是定性的分析，更應該注重定量的分析。合理的風險預測和評估，往往決定了投資成功還是失敗。一個理智的投資者應該嚴格遵守風險管理制度，規范自身交易行為，提高風險意識和心理承受能力，保持冷靜的頭腦，降低原有的投資風險。

參考文獻：

[1]劉亞璇.中國房地產市場金融風險評價研究[D].北京:首都經濟貿易大學,2018.

[2]康雅瓊.基于模糊綜合評價法的房地產項目風險評估研究[J].重慶科技學院學報(社會科學版),2018(1):68-72.

[3]王大港.新常態下中國城市房地產風險評價及調控策略研究[D].北京:北京交通大學,2017.

[4]張海燕.淺談房地產交易中風險及規避策略[J].新經濟,2014(Z2):79.

[5]黃好,戴軍.房地產投資風險及其對策探析[J].科技廣場,2011(8):124-128.

作者：李瑩 單位：四川大學錦城學院