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摘要：房地產作為最近幾年備受關注的產業，在此次“營改增”稅制改革中也吸引了眾多的注意力。此次“營改增”改革對房地產企業各個方面都產生了較大的影響，無論是房地產企業的會計核算、稅務籌劃、融資行為或是投資決策等都受到了極大的沖擊。筆者將從房地產企業投資決策角度出發分析其所受到“營改增”改革的影響，同時針對這些影響探究其出現的原因，最后提出相應的措施來避免“營改增”對房地產企業投資決策帶來的不利影響。

關鍵詞：房地產；“營改增”；股權投資；決策分析

一、房地產企業“營改增”下股權投資決策

在“營改增”改革之后，相關政策已經明確規定將金融商品轉讓也納入增值稅征收范圍，這樣造成一般納稅人依照歷史成本計量的金融資產的會計處理時行不通的，尤其是股權投資項目收益的確定以及增值稅的核算變得更加繁冗復雜。本文所涉及到的股權投資決策主要是針對持有至到期投資與長期股權投資決策的分析。按照傳統的稅制，按照歷史成本計量的金融資產涵蓋了持有至到期投資、長期股權投資、貸款與應收款項，但是“營改增”改革之后對這些會計科目提出了新的政策要求，自然就對企業的股權投資決策產生一定的影響。

二、“營改增”后房地產企業有關長期股權投資決策分析

房地產企業要想獲得長期股權投資的途徑有兩種方式，分別是向非上市公司進行原始股權投資與通過證券市場進行收購。房地產企業買入上市公司股票后，其是屬于金融商品范圍，因此房地產企業在進行買賣股票時需要依照金融商品銷售額核算繳納增值稅。這就會加大房地產企業進行股權投資的資本，從而降低房地產企業對股權投資的資金投入。同時也會造成以下問題。

1．“營改增”后房地產企業股權投資成本加大

由于“營改增”之后，股權類資產都算作是金融商品，再對其進行轉讓時都需要進行增值稅的核算。在“營改增”之前房地產企業進行股權投資時通常只需要支付一定的印花稅和中介的手續費，但是“營改增”改革打破了傳統的股權投資成本模式，主要是從會計核算方面體現出來。這樣也會影響到房地產企業閑置資金的投資狀況，房地產企業在進行股權投資時就會充分考慮到增值稅的問題，就會做出更加精確的決定，從某種程度上來說盡管加大了房地產企業股權投資的成本，但是讓其股權投資決策更加趨于理性化，而不是一味的顯示自己雄厚的資金實力，大肆進行股權投資。

2．“營改增”后房地產企業缺乏相應的股權投資方案

隨著我國加速“營改增”的落實速度，房地產企業由于其規模較大，其在該制度的落實速度是極為緩慢的，這樣就造成了“營改增”政策已經實施后，房地產企業在股權投資決策方面還沒有制定相應的投資措施。這樣的后果就是造成房地產企業大量閑置資金不能進行科學合理的投資，就不能夠最大化提升資金利用效率。可能最終導致的結果就是房地產企業發展停滯不前。

3．“營改增”后房地產企業股權投資會計核算方式缺乏完善

此次稅制改革對會計核算也產生了不小的影響，而在這個問題上主要體現在房地產企業的會計核算部門并沒有積極進行落實改革，制定出相應的股權投資會計核算方式，這樣就不能夠為房地產企業提供正確的參考資料，在進行股權投資時就缺乏相應的會計數據報告，不能進行科學的股權投資決策。

三、房地產企業“營改增”后優化股權投資決策的措施

1．構建房地產企業營改增后股權投資決策指標

“營改增”改革之后，房地產企業之前的一套股權投資決策指標已經沒有使用的意義了，迫切需要房地產企業將“營改增”之后的股權投資的增值稅指標考慮在內。依照股權投資增值稅為基點，將之前的股權投資指標進行一定的調整，同時將增值稅指標放在較為重要的位置，這樣才能夠使得房地產企業在進行股權投資時能夠充分考慮到增值稅所帶來的影響。其次就是還需要構建相應的股權投資風險指標，這其中最關鍵的應該還是增值稅指標，當房地產企業進行的股權投資增值稅核算出來超過這一指標說明房地產企業無法承受增值稅超額所帶來的風險。綜上所述構建房地產企業“營改增”后股權投資決策指標是十分關鍵的措施。

2．加速“營改增”后房地產企業股權投資會計核算改革

由于“營改增”之后，房地產企業進行股權投資后的銷售額的核算就顯得更加繁冗復雜了。房地產企業從證券市場中獲得股權的，要想正確的核算房地產企業的金融商品的銷售額，就要對其投資收益以及增值稅進行詳盡的計算。其在會計科目就應該將“長期股權投資———成本”科目分解為“長期股權投資———成本（交易費用）”以及“長期股權投資———成本”兩個明細科目，同時還需要在稅費科目中增設“應交稅費———待轉銷項稅額”科目。利用成本法進行后續計量，房地產企業應該獲得的股利以及確定的投資收益與待轉銷項稅額；而采用權益法進行會計核算的，則需要按照股權投資公司的盈虧狀況來確定股權投資損益以及待轉銷項稅額。無論采用上述那種會計核算方式，房地產企業在進行股權投資時都需要分別確定銷項稅額以及股權投資損益，同時還需要轉出帶轉銷項稅額。

綜上所述，房地產企業應該依據上述“營改增”后股權投資會計核算方法進行核算，加速“營改增”股權投資會計核算，這樣房地產企業在投資決策上能夠獲得更加具有參考意義的數據資料，從而幫助房地產企業做出正確的股權投資。

四、結束語

房地產企業“營改增”后對股權投資決策的影響是有限的，房地產企業完全可以把握住機會快速的完善自身企業“營改增”后股權投資決策模式，從而能夠領先其他房地產企業，提升自身的競爭能力。而此次“營改增”改革不僅是對房地產企業的股權投資產生影響，其對絕大多數的企業都產生了極為不利的影響。希望相關企業能夠加快適應“營改增”的誕生。

參考文獻：

［1］趙敏．淺談“營改增”對股權投資基金的影響和應對［J］．商情，2016，（44）．

［2］李曉霞．淺談房地產開發項目投資決策分析［J］．時代金融，2015，（32）：313＋316.

作者：王紅蕾 單位：綠地集團山東置業有限公司