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摘要：房地產企業的專業性和技術性不強，使房地產企業的核心競爭力不強。而房產的投資性以及高利潤性又使房地產企業的數量大幅上漲，商業地產企業之間的競爭越發激烈，導致目前經濟形勢下房地產行業整體利潤空間有所縮小。伴隨著房地產市場的疲軟，商業地產企業的經營也受到影響，市場環境以及政策的變動增加了企業經營中的風險，全面預算管理成為商業地產企業更好地規劃資金、防控風險的重要舉措。本文主要從商業地產企業經營的特點出發，對目前經濟形勢下商業地產企業全面預算管理現狀進行分析，并提出優化建議。

關鍵詞：商業地產；全面預算管理；問題；優化策略

一、商業地產經營特點

商業地產主要用于商業用途，同普通住宅相比，其開發經營過程中有以下特點：

（一）租賃為主，涉及項目較多，對人員要求較高商業地產的銷售模式主要分為直接銷售和租賃，一般以租賃為主，所以銷售階段的財務管理也是商業地產企業財務管理中的重要環節。同普通住宅相比，商業地產主要出售或租賃給商戶，而商戶在選擇地產時需要考慮地段、周圍建筑、價格等，企業需要專業的招商人才提高推銷水平，意味著企業人工成本增加。另外，在租賃期間企業還需要就租金、物業費、免租期、廣告位等和租賃者達成協議，涉及的項目較多，增加企業財務核算工作的難度。

（二）投資規模大、回收期長同普通住宅項目相同，商業地產項目建設也需要投入大量資金，對商業地產企業的籌資能力提出較高的要求。而且由于商業地產以租賃為主，使企業的資金回收期較長，一般在7到10年左右，使商業地產企業經營存在較大的現金流風險。一旦企業投資決策失誤，極容易導致企業資金流斷裂，給企業帶來較大的損失。

二、新形勢下商業地產全面預算管理中存在的問題

經濟發展推動商業地產企業的壯大，但商業地產并非必需品，各企業之間的競爭力更加激烈，經營中的風險更大，資金安全性得不到保障。從商業地產企業經營特點出發，可以發現目前商業地產企業的全面預算管理存在以下問題：

（一）缺乏全面預算管理思想，為預算而預算雖然目前經濟處于下滑趨勢，但創業浪潮以及國民消費水平的上升等帶動了商業地產的發展，使商業地產企業將主要的重心放在地產推銷上，相對忽視內部建設，導致大部分商業地產企業未曾重視全面預算管理的建設，形式化嚴重。甚至部分企業的全面預算管理只是為了彰顯自身管理水平，全面預算效果甚微，企業無法對經營各活動的資金運轉情況進行監管，導致商業地產企業的發展缺乏規劃性和預測性。

（二）預算指標實用性不足首先，企業的預算指標應該和企業的戰略目標一致，但在實際中由于企業在全面預算管理上認識的缺失以及經營的不足，企業在經營過程中過于重視經濟效益的獲得，使企業人為縮減全面預算管理工作，不影響其他部門的活動，最終導致企業經營中過于重視短期目標的達成。全面預算指標難以銜接上企業的戰略指標，進而影響企業整體經營活動的開展。其次，商業地產經營活動中不但涉及財務指標，還涉及非財務指標，單以財務部門數據作為參考依據所編制出的指標缺乏實用性。

（三）預算的執行力度不強過于追求經濟效益使大部分商業地產企業在全面預算管理的建設上存在形式化建設問題，企業內部雖然設有全面預算管理人員，但在實際的應用中，企業制定的預算指標“朝令夕改”，預算指標在商業地產企業中只作為一個參考指標。當經營活動中出現資金短缺、成本超支等時，企業多直接采用追加投資的方法，導致預算指標被隨意更改，不能起到約束各部門行為的作用，進一步使企業的全面預算管理效果大打折扣。而影響這一問題的主要原因在于企業未完善或設立預算監督機制，財務報表中也未反映預算管理效率。再加上企業對全面預算管理的認識不全面，導致管理者不了解預算方案的落實情況，自然也無法完善預算管理制度，無法強化預算執行。

（四）預算目標缺乏戰略導向性全面預算管理中還包含預算評價，主要對企業當期的全面預算管理工作進行總結，以定量、定性相結合形式評價企業預算運行的效率以及安全性，企業可以參照預算評價了解資金的使用效率。但大部分商業地產企業將預算評價結果用于考核員工的工作效率，不重視對全面預算管理制度以及預算方案有效性的考量，沒有在內部形成一套循環的全面預算管理流程，影響全面預算管理的效果發揮，也增加了企業下期預算方案制定的信息搜集成本。

三、優化對策

依據上面提出的問題，結合產生問題深層次原因提出以下優化商業地產企業全面預算管理的建議：

（一）梳理正確的全面預算管理理念商業地產企業想要提高全面預算管理水平，首要工作是加強企業各員工對全面預算管理的認知，使其了解全面預算管理的作用和意義。受企業自上而下管理模式的制約，企業在加強人員全面預算管理思想建設時，首先要加強管理層對預算管理和內部控制理念的認知，使其認識到預算管理在內部控制建設中所起到的作用，由管理層帶頭在企業內部樹立良好的學習之風。而管理層思想的到位也促使其制定相關的規章制度加強普通員工對全面預算管理的認知，從而促進全面預算預算管理在企業中更好的應用。

（二）加強預算管理和企業發展的契合性預算管理的最終目的是幫助企業實現戰略目標，而預算指標又是預算管理中的核心環節，所以企業想要實現戰略目標，則首要一點是加強預算管理和企業發展的契合性。企業在具體的建設中主要抓住以下幾點：第一，健全預算編制程序。常用預算編制程序主要有自上而下、自下而上、上下結合以及目標指導等，就目前來說，大部分企業采用上下結合模式，但多處于表面結合。由于溝通渠道單一、上下級之間差距，導致企業實際上還屬于自上而下的編制模式。所以，商業地產企業需要徹底落實上下結合原則，切實實現上下級在預算方案制定、實施等多方面溝通。同時還可以采用先分級編制，再逐步匯總的形式提高預算編制程序的全面性和有效性，進而增加預算指標的合理性。第二，彈性選擇預算編制方法。在新的經濟形勢下，企業要采用多元化的預算編制方法，比如企業可以固定預算、增量預算以及作業預算混合使用，在具體的方法選擇上要參考預算項目的特性、市場環境等。由于市場的復雜，所以企業經營中盡量不要采用單一的預算編制方法，保障預算編制的科學性。第三，多原則編制預算指標。隨著企業業務的多元化，商業地產企業在制定全面預算指標時要保證戰略目標的相關性，還需要結合財務指標和非財務指標，并滿足定量指標和定性指標相結合的原則，保證全面預算指標制定的合理性和公平性。第四，設立預算偏離調整機制。在出現預算調增時，企業要嚴格遵循相應的程序，杜絕隨意調整預算的行為發生。一般預算偏離調整機制可以分為三個環節：第一，監管預算指標和實際數據之間是否出現偏差，并計算相應的偏差值；第二，分析導致預算出現偏差的原因，并采取相應的措施；第三，對采取措施后的預算執行情況進行監督。

（三）健全監督評價機制，合理設置考核市場的變動具有不確定性，所以企業需要監督評價機制對全面預算管理運行的有效性進行研究分析，明確掌握全面預算管理的有效性。在建設過程中，商業地產企業可以從內部控制加強監督機制的建設，借助內部控制的全面性拓展監管范圍，并深入到對各人員行為的監管。同時，借助風險預警機制完善評價功能，通過前后存在風險的對比判斷企業所采取優化措施的有效性。另外，企業還要加強對評價結果的應用，通過設置合理的考核制度來規范各員工行為，確保預算工作順利開展。

四、結語

隨著國民經濟水平的提升以及城鎮化進程的加快，商業地產企業的發展前景向好的方面發展。但與此同時受房地產市場的影響，商業地產企業的經營環境較為嚴峻，經營中面臨較多風險。全面預算管理可以幫助企業提前規劃經營活動，提早規避一些風險。所以，商業地產企業要不斷加強預算指標編制的科學性和合理性，加強對全面預算管理的認識，從而才能更好地促進企業的發展。

參考文獻

［1］張穎.商業地產實施全面預算管理探討［J］.商場現代化,2018（13）.

［2］王詠梅.商業地產實施全面預算管理的探討［J］.中國商論,2018（33）.

作者：鄧鵬云 單位：廣鋁集團有限公司