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1.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

1.1合理的增加扣除項(xiàng)目一般來說，影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的主要因素之一就是增值稅的稅額與扣除項(xiàng)目金額之間的比率，即增值率是以累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)算的，也就是說，曾氏率越大，所適用的稅率越高，而企業(yè)所上繳的稅款越多。因此要降低增值率應(yīng)該采用合理的增加扣除項(xiàng)目，使企業(yè)的土地增值稅適用于比較低的稅率，降低企業(yè)的稅負(fù)。按照我國的稅法，房地產(chǎn)企業(yè)從轉(zhuǎn)讓收入額中扣除項(xiàng)目的主要部分有一下幾種：第一，支付取得土地使用權(quán)的費(fèi)用；第二，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用以及開發(fā)成本；第三，與企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)使用權(quán)有關(guān)的稅金；第四，其他國際規(guī)定的應(yīng)扣除項(xiàng)目，這部分應(yīng)扣除項(xiàng)目主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人可以按照取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開發(fā)成本的和中加計(jì)扣除20%。另外，值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必要的利息費(fèi)用之外，期間費(fèi)用的扣除不應(yīng)該按照實(shí)際發(fā)生的金額進(jìn)行扣除，而是按照企業(yè)支付土地使用權(quán)的金額以及開發(fā)費(fèi)用的綜合的5%進(jìn)行扣除。在企業(yè)制定稅收籌劃的過程中，納稅人可以將這部分期間費(fèi)用轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)的直接成本中，一旦在稅收籌劃之后轉(zhuǎn)移，就被認(rèn)為是偷稅行為，因此一定要進(jìn)行事前籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)員工的工資、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用以及相關(guān)的福利費(fèi)用都屬于期間費(fèi)用，這部分在計(jì)算土地增值稅時可以全部扣除，這也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個降低稅收的機(jī)會。

1.2合理利用國家稅收優(yōu)惠政策根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》中的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅，一旦超過，就應(yīng)該按照規(guī)定進(jìn)行扣除。另外，稅法還規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人既是建造普通住宅的有實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，就應(yīng)該分別核算增值稅額，對于不分別進(jìn)行計(jì)算的，其建造普通住宅的納稅人不適用于免稅的規(guī)定，因此合理利用國家的稅收優(yōu)惠政策可以降低房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅負(fù)，根據(jù)自身的經(jīng)營狀況制定合理的稅收籌劃。

1.3合理利用土地增值稅的征稅范圍在我國的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃中對于土地增值稅的征稅范圍的規(guī)定十分重要，首先，土地增值稅的課稅對象是對具有土地使用權(quán)以及其他地上建筑物的轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行合理的征稅，根據(jù)稅法的規(guī)定，可以將房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中，并予以合理的扣除；其次，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅范圍不包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為；最后，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅是對國有土地使用權(quán)以及地上建筑物及附著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃時可以根據(jù)以上三點(diǎn)進(jìn)行合理的規(guī)劃。總而言之，以上三種房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際經(jīng)營情況進(jìn)行，在不違反國家稅法的相關(guān)規(guī)定的前提下，靈活的利用房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃為企業(yè)減輕稅收成本，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤的最大化目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的案例分析

案例描述：A企業(yè)使一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2014年6月出售一棟普通住宅，面積總為110000平方米，支付土地出讓金5000萬元，開發(fā)成本12000萬元，利息支出2000萬元，根據(jù)國家規(guī)定，城市建設(shè)稅率為7%，教育稅附加征收率為3%，營業(yè)稅稅率為5%，印花稅稅率為0.05%，當(dāng)?shù)卣块T對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用所允許扣除的比例為10%，試問房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣制定銷售方案，才能保證稅收籌劃方案最合理？兩方案的所得稅稅前利潤差額為7493.225-6538.7＝954.525（萬元）從上述兩種方案可以看出，雖然方案2降低了銷售價格，但是免征了土地增值稅，一定程度上降低了稅收成本，使企業(yè)的利潤額增加了954.525萬元。

3.結(jié)束語

面臨當(dāng)前國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整的大環(huán)境，加之房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)又具有特殊性，決定房地產(chǎn)企業(yè)長久發(fā)展的重要措施就是制定完善的土地增值稅的稅收籌劃方案，以良好的稅收籌劃機(jī)制為企業(yè)“節(jié)稅”，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力，鍛煉企業(yè)的管理人員，防止企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。現(xiàn)在，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到稅收籌劃的重要性，只要按照合理的增加扣除項(xiàng)目、合理利用國家稅收優(yōu)惠政策、合理利用土地增值稅的征稅范圍集中土地增值稅的稅收籌劃方法進(jìn)行稅收方案的制定，就可以越來越廣泛的利用稅收籌劃的優(yōu)勢為企業(yè)贏得更大的利潤空間。

作者：黨蘭貴單位：沿海地產(chǎn)投資（中國）有限公司