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伴隨著各級政府對房地產市場宏觀調控力度的不斷加強，目前已有30多個大中城市的商品房價格出現的下降。盡管，這一宏觀調控舉措在普通民眾與專家之間，形成了不同的價值判斷。但是，其作為遏制我國已呈畸形發展的房地產市場來說，則是必要的。美國2007年爆發的次貸危機，實則給我國上了深刻的一課。具體體現在：房地產市場若不實現健康發展，那么在大量投機性購買推動下，將導致我國商品房價格虛高不下。從而，具有剛性需求的民眾無法進入房地產市場交易，最終使得社會民生問題不斷突顯。如何理解“健康發展”，其應包括兩個維度：（1）房地產企業能實現內涵式發展；（2）房地產市場的產品結構應該合理。前者要求企業能在資金約束背景下，能提高自身經濟效益；后者則需要在關注民生的前提下，優化企業的產品結構。綜上所述，本文將從稅收政策安排的宏觀角度，探討促進房地產市場健康發展的途徑。

一、目前房地產市場環境分析

稅收作為國家財政收入的主要來源，對于房地產企業和購房者而言，具有強制性。然而，稅收政策安排所呈現出的傾向性，卻能有效的引導房地產市場供求雙方的行為。正因如此，這里有必要對現階段房地產市場環境進行分析。由于我國房地產市場歷來屬于賣方市場，因此本文著重探討房地產企業所面臨的市場環境。從房地產企業資本循環的角度來看，其按照G—W……P……W`—G`的過程，完成一次資本循環過程。該企業若要實現可持續發展，則需要重復完成上述過程形成資本周轉。不難理解，只要存在對上述過程產生影響的市場因素，都會干擾房地產企業的健康經營。

1.融資渠道萎縮由于房地產企業屬于資本、勞動密集型企業類型；并且，其生產過程的所延續的時間較長。因此，在資本周轉速度相對較慢的背景下，必然需要更多的資金供給。其中，外源性資金供給成為了該企業的主要資金來源。然而，在國家調控房地產市場，以及仍然存在的PPI、CPI指數高企背景下，企業的融資渠道已明顯萎縮。

2.外延式生產明顯我國房地產企業外延式生產特征明顯，表現為：維持著資本有機構成不變的規模擴張態勢。這樣的擴張態勢存在兩個弊端：（1）企業經濟效益難以快速提升；（2）企業預付資金的總量較大。前者將導致企業資本周轉速度，長期處于低水平徘徊；后者則在目前的金融環境下難以為繼。

3.資金回籠困難從目前房地產市場所反饋的信息可知：伴隨著各大中城市房價穩中有降的現狀，多數消費者已處于觀望態勢。從而，今年的“金9銀10”未能出現所預期的購房高潮的出現。這一系列的市場現狀，在企業資本周轉上所呈現出的事實便是“資金回籠困難”。由此可見，房地產市場的主要微觀主體“房地產企業”，面對以上三個方面的困境，必將制約房地產市場的健康發展。為此，下文將為稅收政策的安排找尋切入點。

二、促進房地產市場健康發展的稅收政策原則

若要設計合理的稅收政策，首先就須滿足房地產市場發展的目標導向。作為市場而言，其不僅包含諸多的市場微觀經濟主體，還應存在一系列的制度安排。而制度安排的實施，又將引導市場主體的經營行為。在這樣的互動共生效應下，最終將促進房地產市場的健康發展。

1.具有激勵兼容的效應制定具有傾向性的稅收政策，本身就存在激勵的效應。如，鼓勵企業內涵式經營、鼓勵企業修建經濟使用房等。但是，為了防止可能出現的激勵沖突，本文指出“應遵循激勵兼容原則”。即，各級政府在設計稅收政策時，其制度安排不僅能滿足房地產企業的利益訴求，還能使企業的經營行為符合稅收設計者的預期。從房地產市場健康發展的構成要素來看，包括：（1）資金約束下的企業理性經營；（2）規避惡意屯地現象；（3）保證項目質量；（4）確保房產的價格透明、合理等。為此，這一系統性目標能否最終實現，則在于稅收政策在制定過程中的原則把握。

2.具有外部約束的效應目前房地產市場所出現諸多失范現象，主要仍來自于企業的機會主義行為。而產生這一行為動機的根源，則歸因于市場監管機制的確失和缺位。可以預見，伴隨著我國對房地產市場的逐步規范，上述監管問題將得到不斷完善。在此基礎上，并以稅收政策進行配合，效果將更加明顯。這里的稅收政策，則呈現為外部約束機制。即，針對不同企業的市場績效評價，給予不同企業具有階梯差異性的稅收政策。這樣一來，就與激勵兼容效應實現了耦合。綜上所述，以上稅收原則為下文的具體制度安排提供的分析框架。受到本文主題的限定，下文將不討論具體的稅收政策條文和稅率。而是結合目前出現的問題，在原則導向下為稅收政策的合理制定提供思路。

三、稅收政策制定的思路

以下仍然按照房地產企業資本循環：G—W……P……W`—G`的順序展開討論。因此，思路的要素將由資金、生產、銷售等三個方面組成。

1.針對企業資金約束的稅收政策目前出現的金融緊縮態勢具有強烈的針對性，其對象不僅包括房地產企業，還包括現階段的PPI、CPI指數高企現狀。為此，房地產企業合理的資金需求，必然也會受到極大的抑制。在國家大力推進保障房建設的大背景下，房地產企業仍是該項民生工程的主要實施者。為此，各級政府在制定稅收政策時，可從土地使用稅方面著手。所謂“土地使用稅”是指，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。從而，各級政府在房地產企業承諾修建保障性住房的前提下，作為補償措施可以減免對該企業土地使用稅的征收。

2.針對企業生產經營的稅收政策我國房地產企業在過去的發展歷程中，形成了一味追求利潤回報的狀態。在資本逐利性的推動下，企業往往對自身組織資源的優化，而聚焦在拼關系、拼工程數量等方面。這一傳統生產經營模式如今看來，已難以適應國家的宏觀經濟戰略安排。在此背景下，各級政府主管部門應根據房地產企業的市場績效，給予差異化的稅收政策。績效內容包括：（1）房屋質量；（2）小區環境；（3）市場外部性特征等。從而，根據這一系列的評價指標，對表現突出的房地產企業，給予減少營業稅繳納的優惠政策。不難知曉，這也形成了一種約束效應，即那些仍然遵循外延式生產經營的企業，將難以形成市場競爭力。

3.針對企業產品銷售的稅收政策目前房地產企業的商品房普遍出現了滯銷現象，從而惡化了企業資金回籠的態勢。最終，在價值鏈的帶動下對我國金融機構帶來極大的貸款風險。為此，各級政府應根據房產成本構成，以及民眾的購買預期，對房地產企業進行價格引導。對于積極響應價格引導的企業，政府給予減少所得稅納稅的優惠政策。綜上所述，以上便構成了稅收政策制定的思路。這里再次強調：若要設計合理的稅收政策，首先就須滿足我國房地產市場發展的目標導向。