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摘要：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是二手房交易十分活躍，對(duì)國家稅收收入做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。在闡述我國二手房交易狀況及稅收政策的基礎(chǔ)上，針對(duì)其存在的稅種設(shè)置煩瑣、存在重復(fù)征稅弊端、稅率有失公平和稅負(fù)容易轉(zhuǎn)嫁等問題，提出研究開征資本利得稅的可行性，制定公平合理的稅收優(yōu)惠政策，規(guī)范二手房?jī)r(jià)格評(píng)估登記制度，建立健全申訴與爭(zhēng)議處理機(jī)制等對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：二手房交易；資本利得稅；可行性；對(duì)策建議

資本利得稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓資本性（股票、債券、珠寶和房屋等）資產(chǎn)所取得收益進(jìn)行課征的稅種。該稅除具有籌集財(cái)政收入的作用外，更重要的是可把握宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，促進(jìn)社會(huì)公平與和諧[1]。在西方尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度發(fā)達(dá)的國家對(duì)二手房交易開征了資本利得稅，一些發(fā)展中國家也有了類似的稅種，而我國未開征資本利得稅或類似的稅種。我國“營改增”后，營業(yè)稅退出了歷史舞臺(tái)，對(duì)二手房交易征收的稅費(fèi)存在稅率設(shè)置不合理、重復(fù)征稅、累進(jìn)效果差等問題。為深化稅制改革，完善增值稅和個(gè)人所得稅，加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，應(yīng)研究推進(jìn)資本利得稅的立法與實(shí)施工作[2]。

一、我國二手房交易狀況及稅收政策

（一）二手房交易的總體概況隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，以及房屋中介行業(yè)的快速成長(zhǎng)，二手房交易異常活躍。貝殼研究院（2018年9月）的數(shù)據(jù)顯示，目前我國二手房市場(chǎng)累計(jì)交易額達(dá)到30.33萬億元，交易總套數(shù)為2391萬套。其中，2013—2018年交易總量達(dá)1557萬套，占比70%，二手房交易實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。在我國二手房交易中，核心和一線城市的二手房交易已超過新房出售而成為主導(dǎo)。如1999—2018年北京市二手房交易成交總額（GMV）為5.1萬億元（增長(zhǎng)120倍），交易總套數(shù)為210萬套（增長(zhǎng)7.5倍）；上海市二手房交易GMV為6.6萬億元（增長(zhǎng)250倍），交易總套數(shù)為365萬套（增長(zhǎng)15倍）。

（二）二手房交易的稅收政策按照我國現(xiàn)行稅收政策法令，對(duì)二手房交易征稅的稅種涉及增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅和印花稅。其中，前三個(gè)稅種的主要規(guī)定為：1.增值稅。現(xiàn)行增值稅法規(guī)定，對(duì)非一線城市不滿2年的房屋對(duì)外出售要按5%的征收率征收增值稅；超過2年的房屋對(duì)外銷售的，免征增值稅。對(duì)一線城市的不同是區(qū)分普通住宅和非普通住宅，即滿2年非普通住房對(duì)外銷售的，按房屋出售收入減去當(dāng)初購買房屋價(jià)款差額的5%征收率征收增值稅；普通住宅則和非一線城市的規(guī)定相同。2.個(gè)人所得稅。現(xiàn)行個(gè)人所得稅法規(guī)定，對(duì)購買普通住房且居住不滿5年的或不是唯一的住房對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，按房屋價(jià)格的1%或差價(jià)的20%繳納個(gè)人所得稅；滿5年且是唯一的住房則免征個(gè)人所得稅。對(duì)購買非普通住房居住不滿5年的或不是家庭唯一住房對(duì)外轉(zhuǎn)讓銷售的，按房?jī)r(jià)的2%或差價(jià)的20%納稅；居住達(dá)5年且是唯一住房的，不納稅。3.土地增值稅。現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)定，對(duì)普通住宅免征土地增值稅。對(duì)非普通住宅持有時(shí)間在3年內(nèi)對(duì)外交易的，按照房屋成交總額的0.5%征收土地增值稅；持有時(shí)間在3—5年對(duì)外交易的，按照房屋成交總額的0.25%征收土地增值稅；持有時(shí)間在5年以上對(duì)外交易的，則免征土地增值稅。4.契稅。現(xiàn)行契稅法規(guī)定，對(duì)購買家庭唯一住房且面積小于90平方米（含90平方米）的，減按1%的稅率征收契稅；對(duì)購買家庭唯一住房且面積大于90平方米的，減按1.5%的稅率征收契稅；對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房且面積小于90平方米（含90平方米）的，減按1%的稅率征收契稅；對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房且面積大于90平方米的，減按2%的稅率征收契稅。各地契稅政策不統(tǒng)一，以當(dāng)?shù)貙?shí)際為準(zhǔn)。

二、我國二手房交易征稅的問題分析

第一，稅種設(shè)置煩瑣。上述所言，我國現(xiàn)行的二手房交易稅涉及增值稅等若干稅種，其征稅環(huán)節(jié)包括財(cái)產(chǎn)、行為和所得三個(gè)方面。對(duì)一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為活動(dòng)征稅，涉列多個(gè)稅種顯然是復(fù)雜煩瑣的。無論在哪個(gè)環(huán)節(jié)征稅，表明稅種設(shè)置不夠合理，都會(huì)給房屋的出售者和購買者帶來諸多的麻煩。第二，存在重復(fù)征稅弊端。我國全面實(shí)行營改增后，增值稅和個(gè)人所得稅對(duì)二手房交易的計(jì)稅依據(jù)都是房屋買賣的差額，對(duì)同一事項(xiàng)征收兩種稅造成了重復(fù)征稅，顯然是違背了公平、合理和效率等稅收原則，也偏離了政府稅收宏觀調(diào)控的目標(biāo)，更加重了納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。第三，稅率有失公平。二手房交易征稅的稅率有失公平，如二手房交易個(gè)人所得稅的稅率設(shè)計(jì)，對(duì)普通住宅和非普通住宅的稅率層級(jí)只有一檔，即按房屋買賣總額的1%繳納和按房屋買賣差額的20%繳納，其稅率沒有累進(jìn)效應(yīng)，違背了稅收的公平性。第四，稅負(fù)容易轉(zhuǎn)嫁。增值稅等規(guī)定由二手房供應(yīng)商繳稅，但其可通過提高房?jī)r(jià)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購房者。根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論，稅負(fù)能否轉(zhuǎn)嫁與供求雙方價(jià)格彈性有關(guān)。目前，我國二手房已是賣房市場(chǎng)，由賣家將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購房者較為容易，以致稅收宏觀調(diào)控政策效應(yīng)未能充分發(fā)揮[3]。

三、我國二手房交易開征資本利得稅的政策建議

第一，研究開征資本利得稅的可行性。一是開征資本利得稅。為規(guī)范二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，保障其稅負(fù)的公平性，研究開征資本利得稅的可行性，合理確定不同性質(zhì)（投資或擁有數(shù)量等）售房者的稅負(fù)，健全二手房?jī)r(jià)格評(píng)估機(jī)制，考慮到稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題，同時(shí)取消對(duì)此征收的增值稅和個(gè)人所得稅。二是實(shí)行差別累進(jìn)稅率。在二手房轉(zhuǎn)讓中，賣房者一般不想或不拿購房的原始憑證，稅務(wù)部門根據(jù)轉(zhuǎn)讓房屋價(jià)格的1%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，沒有累進(jìn)效應(yīng)。因此，為抑制過度住宅投機(jī)行為，資本利得稅設(shè)計(jì)差別稅率，以維護(hù)二手房市場(chǎng)的理性發(fā)展。第二，制定公平合理的稅收優(yōu)惠政策。一是對(duì)住房出售者給予減免稅。住房是人們生活中最重要的必需品和基本需要，所以大多數(shù)發(fā)達(dá)國家對(duì)轉(zhuǎn)讓住房所得收益給予一定的稅收優(yōu)惠。為此，我國二手房資本利得稅可借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)無子女老人及唯一住房出售者給予免稅或減半征收優(yōu)惠。二是加強(qiáng)減免稅優(yōu)惠監(jiān)督管理。在公平合理的稅收優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，認(rèn)真審定納稅人的實(shí)際及其申報(bào)情況，區(qū)分生計(jì)、投資和投機(jī)行為，加強(qiáng)二手房減免稅優(yōu)惠監(jiān)督管理，既要考慮特殊群體的納稅困難，又不能加重納稅人負(fù)擔(dān)，充分發(fā)揮稅收調(diào)控效應(yīng)[4]。第三，規(guī)范二手房?jī)r(jià)格評(píng)估登記制度。一是科學(xué)評(píng)估二手房市場(chǎng)價(jià)格。二手房評(píng)估價(jià)格是資本利得稅的計(jì)征依據(jù)，也是買賣雙方實(shí)際交易價(jià)格的主要依據(jù)，影響著稅務(wù)部門征收資本利得稅和當(dāng)事人，因而房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或單位的評(píng)估價(jià)格尤為重要，必須公平、合理地評(píng)估二手房市場(chǎng)價(jià)格。二是及時(shí)公布二手房參考價(jià)格。二手房?jī)r(jià)格是由房地產(chǎn)中間商按照市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的，通常透明度較低、準(zhǔn)確性較差，使得資本利得稅的計(jì)稅依據(jù)缺乏說服力。因此，稅務(wù)等相關(guān)部門應(yīng)建立健全二手房交易價(jià)格評(píng)估登記制度，實(shí)時(shí)更新二手房市場(chǎng)信息。第四，建立健全申訴與爭(zhēng)議處理機(jī)制。一是及時(shí)化解納稅人征稅爭(zhēng)議。納稅人對(duì)二手房交易價(jià)格或稅率等要素存在的爭(zhēng)議，可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向評(píng)估部門提出申請(qǐng)重新評(píng)估爭(zhēng)議要素是否合理，評(píng)估部門應(yīng)本著公平和公正的原則，重新評(píng)定二手房交易價(jià)格或稅率，及時(shí)化解納稅人爭(zhēng)議。二是有效處理納稅人征稅申訴。當(dāng)二手房納稅人對(duì)重新評(píng)定結(jié)果仍存在爭(zhēng)議時(shí)，可向上級(jí)評(píng)估部門提出申訴，上級(jí)評(píng)估部門收到納稅人申訴請(qǐng)求后，應(yīng)盡快對(duì)納稅人的申訴請(qǐng)求做出回應(yīng)，并在最短時(shí)間內(nèi)給出具體的解決方案，切實(shí)保護(hù)納稅人合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

[1]王學(xué)濤.我國資本利得課稅制度研究[D].杭州：浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院，2011.

[2]趙留彥.征收資本利得稅能降低房?jī)r(jià)嗎[N].第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2013-03-05.

[3]張楠.二手房交易稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁分析[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2016，(16)：92-93.

[4]杜靜萍.個(gè)人二手房交易稅收問題淺析[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2016，(8)：118-119.

作者：王曙光 高攀 單位：哈爾濱商業(yè)大學(xué)