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一、房地產投資環境評價綜述

1．投資環境相關的理論研究。國外對投資環境研究可以追溯到二戰后。由于國際直接投資的快速發展，與之相關的對于國際直接投資環境評價的研究也隨之展開。主要理論包括:一是鄧寧(Dunning)的國際生產折衷理論。他把直接投資的區位因素分為市場因素、貿易壁壘、區位成本因素和投資環境。二是以克拉維斯(Kravis)、弗里德曼(Fried-manetal．)、凱夫斯(Caves)及部分北歐學者為代表的市場學派理論。這一類理論強調市場的接近性、市場規模及增長潛力以及所謂的心理距離對跨國公司投資區位的影響。三是以安哥多(Agodo)、貝爾德伯斯(Belderbos)、奧克荷姆(Oxel-heil)以及中國學者魯明泓等為代表的制度學派理論，該理論著重分析了東道國政治、經濟、法律甚至轉型體制對吸引國際直接投資的影響。

2．房地產投資環境的評價方法。伊西•利特法克(Lit-vak)和彼得•班廷(Banting)在《國際企業準備工作的一個概念性結構》提出了“冷熱國評價法”。羅伯特•斯托鮑夫(Robort．B．Stobaugh)在《哈佛商業評論》發表《HowtoAnalyzeForeignInvestmentClimate》一文，提出了等級尺度評價法。1985年，美國道氏化學公司(DowChemical)的研究人員T．S．Swinteman總結了“道氏評價法”。此外還有多因素分析法和關鍵因素分析法。國內有關投資環境評價的方法主要有:郭文清等人提出了相似度法，也稱參數分析法。林應桐等人提出了準數法。香港中文大學閔建蜀教授提出了閩氏評價法。國務院發展研究中心郭勵弘對地區投資環境進行研究，從軟環境和硬環境兩個方面分析了對投資環境的影響。

二、房地產投資環境指標體系構建

建立房地產投資環境評價指標一般遵循系統性、代表性、科學性、實用性的原則，根據房地產投資的特點，借鑒眾多學者的研究，考慮數據的可得性構建如表1所示的房地產投資環境指標體系。

三、實證研究

根據構建的指標體系，利用《2012年河南省統計年鑒》，對指標需要的數據進行統計整理匯總，然后計算各個指標需要的各種數據。由于因子分析具有可以消除指標間的影響，避免信息量重復的同時克服權重確定的主觀性，能將構成指標體系的眾多原始指標所載信息濃縮并轉存到因子中，并可根據實際問題所需要求的精度，通過對主因子數目的控制，調轉存信息量的大小的優點;同時，用因子分析法進行綜合評價，還可以較好地解決建立評價指標體系全面性和獨立性的矛盾，因此，本文選擇利用因子分析的方法對河南省房地產投資環境進行綜合評價研究，根據統計年鑒數據，經計算整理，對表1中的指標數據應用SPSS17．0進行因子分析。一般因子分析依據的指標為KMO值和巴特利特球度檢驗。根據大量實踐應用經驗，KMO的經驗值如表2。本文的因子分析中KMO和巴特利特球度檢驗的結果如表3所示。從上述檢驗結果可以發現，KMO的檢驗值為0．707＞0．7，這說明所選的評價指標彼此之間存在許多共同影響，即相關性強，因此比較適宜進行因子分析。Bartlett球形檢驗中的顯著性為0．000＜0．01，說明了所采用的指標體系來自正態分布的總體，適宜進行因子分析。

通過因子分析提取公因子后得到的特征根、方差貢獻率、累計方差貢獻率如表4所示。從總方差解釋表4可以看出，根據因子分析特征根大于1的原則篩選出的4個公因子包含了全部數據信息的89．511%，其中第一個公因子可以解釋變量的57．298%，第二個因子可以解釋變量的15．560%，第三個因子可以解釋變量的9．564%，第四個因子可以解釋變量的7．090%。這說明三個公因子對原始數據解釋狀態良好，數據信息保留較充分，這在統計學上是有意義的。

旋轉后的因子載荷矩陣表如表5所示。根據0．5原則，可以看出，對于公因子F1，它在指標房地產開發投資額、商品房銷售面積、房地產開發竣工面積、房地產開發商品房屋銷售額、萬人在校大學生數、固定資產投資億元、醫療機構床位數、房價收入比上的載荷較大，由于這幾項指標主要反映的是房地產市場及其配套設施的發展情況所以將其命名為房地產市場發展水平因子。對于因子F2，在單位GDP能耗、城鎮化率、人均可支配收入元上的載荷較大，這三個因子可以理解為主要反映一個城市經濟發展的階段或水平，所以可命名為經濟發展因子。對于因子F3，在人均道路擁有面積上的載荷較大，但是注意其相關系數為負值可理解為對該地區繁華程度的體現，因此可以命名為人氣因子。對于因子F4GDP增長率、城鎮生活污水處理率、建成區綠化覆蓋率上的載荷較大，這三個因子從某種程度上反映該城市的可持續發展水平，因此命名為可持續發展程度因子。為了使得數據更加明顯，我們根據表7，對影響河南省房地產投資環境的四個因子和綜合得分進行不同年份的橫向比較，比較結果如圖2所示。

四、結果分析

綜合得分是城市房地產投資環境的綜合評價指標，一般而言，綜合得分越高，說明該城市房地產投資環境越好，綜合得分越低，則城市房地產投資環境越差。從表7和圖2我們可以看出:在河南省18個地市中，其中綜合得分為正值的有9個，綜合得分為負值的有9個。而鄭州的綜合得分明顯高于其他地市的房地產投資環境得分。說明河南省房地產投資環境地區發展不平衡。同時在“兩橫三縱”城市化戰略格局起重要作用的開封，投資環境明顯落后于河南省大部分城市。從各地市公因子得分情況來看，F1主要代表了房地產市場的發展程度，位于綜合排名第一的鄭州，在很大程度上是由于開發商的大量投資，而在經濟發展水平，交通，生態等因子上的得分并沒明顯高于河南省其他城市。從房地產市場 及配套設施的得分情況看，若以得分為0為標準，河南省18個地市中得分高于0的有鄭州、洛陽、新鄉、駐馬店、南陽和周口六個地市。F2的因子得分中，濟源得分明顯高于其他地市，說明該市經濟發展質量較高，但房地產市場未發展起來，有較大潛力。從可持續發展和生態環境因子來看，新鄉、三門峽得分較高，但經濟發展水平和房地產市場的發展程度都還處于較落后的狀況。

五、結語

通過對河南省房地產投資環境各因子及其綜合得分的分析，我們可以發現，河南省各地市房地產投資環境不夠均衡，除鄭州外大部分地市房地產市場發展水平較低。影響各地市投資環境的因子各不相同，因此需要政府和投資者在正確分析投資環境后，作出相應的引導和理性的分析，使得河南省有一個良好的房地產投資環境。

作者：凌禎蔚單位：鄭州大學旅游管理學院講師