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一、房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力不強(qiáng)，其資金過多依賴銀行

房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤誘使房地產(chǎn)企業(yè)盲目新增項(xiàng)目，擴(kuò)大投資，使本已緊張的營運(yùn)資金更加緊張；更有甚者，沒有自有資金而組建房地產(chǎn)企業(yè)，為了驗(yàn)資暫時(shí)向其他企業(yè)借款，將資金打入其銀行賬戶，驗(yàn)資后再將資金抽走，這些企業(yè)實(shí)質(zhì)上是空殼企業(yè)。因而，開發(fā)商必須依賴銀行的開發(fā)貸款和房屋預(yù)售款來進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)作，而房屋預(yù)售款中大部分是銀行對個(gè)人發(fā)放的住房按揭貸款，因此，開發(fā)商營運(yùn)資金中的絕大部分是銀行的信貸資金。據(jù)國家發(fā)改委調(diào)查顯示，開發(fā)商投入房地產(chǎn)的資金61％來源于銀行。一旦房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，銀行貸款就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)市場的周期性，構(gòu)成銀行按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)

伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一定的周期性。經(jīng)濟(jì)繁榮期，人們收入多，購買力強(qiáng)，個(gè)人改善住房的消費(fèi)需求增加；同時(shí)，第

二、第三產(chǎn)業(yè)對于生產(chǎn)用房、商業(yè)用房的需求也增加，房地產(chǎn)市場的需求大于供給，房屋價(jià)格上漲。與此同時(shí)，投機(jī)炒房者對于房價(jià)上漲的預(yù)期促使其增加購房數(shù)量，更加拉大了房屋的供需缺口，從而推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲，直至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，步入蕭條期時(shí)，大量企業(yè)倒閉，失業(yè)人口增加，人們收入減少，社會(huì)購買力下降，房地產(chǎn)市場的需求小于供給；投機(jī)炒房者迅速拋售囤積的住房，房屋價(jià)格快速下跌。如果借款人在房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重時(shí)購房，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速衰退，房屋價(jià)格下跌過猛，借款人貸款余額大于其房屋出售變現(xiàn)后的價(jià)格時(shí)，貸款購入的住房就會(huì)成為借款人的“負(fù)資產(chǎn)”。如果借款人停止歸還貸款，銀行信貸資金就難以全部收回。如1997－1998年由于亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，香港房地產(chǎn)市場價(jià)格猛跌了60％，許多借款人的住房都成為了“負(fù)資產(chǎn)”，借款人拒絕還款，銀行形成許多不良貸款。

（三）虛假的個(gè)人貸款資料、虛假按揭使銀行貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)

惡意貸款申請人為了提高個(gè)人的信用等級，由工作單位開出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際工資收入的收入證明，而工作單位對開出的收入證明都注明“只證明借款人某月的工作收入，今后收入如有變化不負(fù)任何法律責(zé)任”，銀行對出具收入證明的單位沒有任何追索權(quán)。借款人一旦取得貸款，還貸的主動(dòng)權(quán)就掌握在其手中，給銀行信貸資金帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)商在房屋銷售困難而又急需資金時(shí)，往往以本企業(yè)員工或朋友名義以高于市場的房屋價(jià)格購買本企業(yè)的商品房，以最高的貸款成數(shù)到銀行申請按揭貸款，獲得銀行信貸資金，其實(shí)質(zhì)是開發(fā)商提前收回房屋銷售款并將銷售風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁予銀行。這些假按揭提供的貸款所需資料完全符合銀行貸款手續(xù)，銀行業(yè)務(wù)人員從表面上很難識(shí)別假按揭。如果項(xiàng)目清盤時(shí)房屋仍然沒有銷售出去，開發(fā)商又不予還款，銀行貸款就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）個(gè)人按揭貸款借款人還款能力的變化，構(gòu)成按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)

我國家庭年收入與商品房銷售價(jià)格的比例過低。公民收入相對于商品房銷售價(jià)格過低，一旦借款人的家庭出現(xiàn)意外變故，收入減少，無力歸還貸款，銀行信貸資金就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。國際上公認(rèn)的按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露期為5－8年。而我國的個(gè)人按揭貸款起步剛剛?cè)辏蚨壳拔覈课莅唇业牟涣假J款還沒有完全暴露，不良貸款的占比不高。我國商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款期限最長為三十年，在這漫長的貸款期間中，借款人家庭經(jīng)濟(jì)狀況不可避免地會(huì)發(fā)生變化。

（五）商業(yè)銀行信貸從業(yè)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人按揭貸款是商業(yè)銀行的新興業(yè)務(wù)，它不同于個(gè)人儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，也不同于法人客戶的貸款業(yè)務(wù)。工作人員處理業(yè)務(wù)處于房地產(chǎn)開發(fā)商和居民個(gè)人之間，這就增加了貸前調(diào)查中搜集的資料真?zhèn)蔚牟淮_定性。某些開發(fā)商串通銀行信貸人員故意提高商品房銷售價(jià)格，搞假按揭，用偽造的抵押權(quán)證套取銀行信貸資金后，不再歸還貸款本金和利息，使銀行的貸款懸空；某些信貸員為了幫助自己的親戚朋友取得貸款或者為了完成貸款任務(wù)而故意放松貸款的調(diào)查，對貸款人的收入證明等貸款資料不加分析，并人為調(diào)高信用等級。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范及對策

（一）商業(yè)銀行應(yīng)發(fā)揮金融同業(yè)協(xié)會(huì)的作用，強(qiáng)化自我約束機(jī)制，發(fā)展優(yōu)質(zhì)客戶。面對激烈的同業(yè)競爭，商業(yè)銀行為了開拓業(yè)務(wù)，競相放寬貸款條件，爭取貸款項(xiàng)目，使一些資質(zhì)低劣的開發(fā)商輕而易舉地得到銀行貸款。各家商業(yè)銀行應(yīng)通過銀行同業(yè)協(xié)會(huì)的協(xié)調(diào)，采取統(tǒng)一行動(dòng)，提高貸款條件，落實(shí)央行規(guī)定的只向項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂?shù)淖》堪l(fā)放按揭貸款，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，迫使沒有開發(fā)能力的房地產(chǎn)企業(yè)退出市場，促使有開發(fā)能力的開發(fā)商增加項(xiàng)目的自籌資金，降低對銀行資金的依賴程度。從而調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，使貸款向資金實(shí)力強(qiáng)，資質(zhì)高，開發(fā)業(yè)績良好，信譽(yù)良好的開發(fā)商傾斜。同時(shí)，提高按揭貸款首付款金額，降低貸款成數(shù)，以確保抵押物價(jià)值充足，提高房屋變現(xiàn)能力，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建立專門的房地產(chǎn)研發(fā)機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)房貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。借鑒國外經(jīng)驗(yàn),商業(yè)銀行應(yīng)成立房地產(chǎn)研發(fā)機(jī)構(gòu)，研究國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，正確預(yù)測房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢；對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，客戶資金需求情況進(jìn)行調(diào)查，指導(dǎo)業(yè)務(wù)部門制定貸款政策；從貸款種類、期限、還款方式等方面為房貸業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)多種貸款組合方式，滿足客戶需求；根據(jù)市場土地、鋼材、水泥、勞動(dòng)力等方面的價(jià)格，匡算房屋開發(fā)成本，為業(yè)務(wù)部門核實(shí)開發(fā)商向銀行提供的房價(jià)、預(yù)期利潤等數(shù)據(jù)提供依據(jù)；根據(jù)房屋的坐落地點(diǎn)、朝向、樓層、房齡、房型采集不同的調(diào)查樣本，掌握市場房屋價(jià)格，為業(yè)務(wù)部門提供參考數(shù)據(jù)，防止開發(fā)商的價(jià)格欺詐行為。

（三）加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款項(xiàng)目的審查，防范假按揭的風(fēng)險(xiǎn)

1、假按揭貸款的共同特征：1同一人購買同一開發(fā)商的多套住房；2房屋單價(jià)明顯高于同一地段、甚至同一項(xiàng)目的其他住房；3貸款為單純的商業(yè)按揭貸款，不是與公積金貸款配合的組合貸款，且要求的貸款成數(shù)最高，首付款最少；4借款人收入證明中借款人的月收入明顯偏高。

2、防范假按揭的對策：

一是各家商業(yè)銀行應(yīng)通過人民銀行協(xié)調(diào)建立信息共享的個(gè)人住房按揭貸款電子臺(tái)賬系統(tǒng)。各家商業(yè)銀行對于一筆按揭貸款的申請，應(yīng)在貸款電子臺(tái)賬系統(tǒng)中作查詢，如果貸款人為同一人購買同一開發(fā)商的多套住宅，銀行應(yīng)上浮貸款利率，大幅降低貸款成數(shù)或拒絕為其提供按揭貸款，以防止假按揭的發(fā)生，規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)。

二是根據(jù)市場房價(jià)估算借款人所購房屋價(jià)格，對于銷售價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的房屋，應(yīng)根據(jù)市場價(jià)格核定其房屋價(jià)格并降低貸款成數(shù)，確保抵押物的充足，提高房屋變現(xiàn)能力，化解貸款風(fēng)險(xiǎn)。

三是加強(qiáng)貸款“三查”，對可疑貸款從嚴(yán)發(fā)放貸款。條件允許的情況下，借款人都選擇商業(yè)按揭貸款與利率低的公積金貸款二者組成的組合貸款。如果借款人申請的貸款為純商業(yè)按揭貸款，銀行就應(yīng)審查借款人貸款條件是否符合公積金貸款條件，如果符合條件而不申請公積金貸款，貸款成數(shù)又最高，有可能是投機(jī)炒房者購買的第二套以上的住房，也有可能就是假按揭。銀行應(yīng)降低貸款成數(shù)或拒絕向其貸款，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

對于借款人收入證明中借款人月收入明顯過高者，信貸員應(yīng)到借款人工作單位進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并查閱其個(gè)人收入的完稅證明，核實(shí)其收入的真實(shí)性，防止風(fēng)險(xiǎn)貸款的發(fā)生。

（四）加強(qiáng)對信貸人員的管理，防范貸款從業(yè)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)推行個(gè)人按揭貸款的“問責(zé)制”，建立專門監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對風(fēng)險(xiǎn)貸款進(jìn)行評估，對于由于信貸員違反職業(yè)道德造成的風(fēng)險(xiǎn)貸款，應(yīng)給予其經(jīng)濟(jì)處罰并責(zé)令其終身清收，并與其工資收入掛鉤。

(五)運(yùn)用法律手段及時(shí)清收風(fēng)險(xiǎn)貸款。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)測借款人還款情況，對于多次逾期的貸款應(yīng)及時(shí)調(diào)查房屋使用狀況及借款人經(jīng)濟(jì)狀況。對于已購房屋長期空置和雖有人居住但借款人還款無望的，為避免貸款逾期后增加更多掛賬利息，避免房價(jià)下跌貸款不能全部收回，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)向法院提起訴訟，對房屋進(jìn)行拍賣，收回貸款。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，人們對改善居住條件的需求日益增加，房屋價(jià)格攀升，交易量放大。商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個(gè)人住房按揭貸款的需求相應(yīng)地快速增長。另一方面，商業(yè)銀行為了稀釋不良資產(chǎn)，在尋找貸款優(yōu)質(zhì)客戶比較困難的情況下，將房地產(chǎn)信貸視為“金牌產(chǎn)品”向信貸人員分配貸款任務(wù)并作為工作的考核指標(biāo)，銀行間爭奪住房貸款客戶的競爭愈演愈烈。目前，我國商業(yè)銀行僅個(gè)人按揭貸款的貸款余額已超過一萬億元并呈快速增長的態(tài)勢。然而，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)將日益顯現(xiàn)。