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一、引言及文獻(xiàn)綜述

MarkCarey(1999)通過(guò)構(gòu)建土地價(jià)格模型研究金融參與和房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮之間的關(guān)系，認(rèn)為對(duì)土地價(jià)格持樂(lè)觀態(tài)度的人將對(duì)供給相對(duì)固定而且沒(méi)有賣空的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有重要影響，放款者能夠以樂(lè)觀的土地價(jià)格來(lái)評(píng)估其抵押品的基本價(jià)值。Allen和Gorton(2003)構(gòu)建了一個(gè)連續(xù)時(shí)間序列的有限期界條件模型，認(rèn)為在有限期界的條件下，金融業(yè)的發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)繁榮的直接資本動(dòng)力。Allen(2004)利用一個(gè)簡(jiǎn)單模型對(duì)銀行資產(chǎn)泡沫問(wèn)題進(jìn)行了研究，認(rèn)為銀行的中介作用最終將導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。Wong(2006)對(duì)泰國(guó)1997年經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)前的房地產(chǎn)崩潰原因進(jìn)行了研究，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)會(huì)產(chǎn)生對(duì)房產(chǎn)較高的需求，人們對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也比較樂(lè)觀。Herring(2006)研究了銀行危機(jī)和房地產(chǎn)繁榮之間關(guān)系，構(gòu)建了信貸市場(chǎng)模型，該模型通過(guò)對(duì)Carey模型進(jìn)行擴(kuò)展所得結(jié)論，認(rèn)為銀行貸款數(shù)量的集中和增加使房地產(chǎn)繁榮，房地產(chǎn)的繁榮最終會(huì)導(dǎo)致銀行危機(jī)。Hengiute(2007)通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡模型研究經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題，認(rèn)為銀行信貸、行為人預(yù)期和政府政策和房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生有重要關(guān)系。Zurbruegg(2008)利用美國(guó)1982年至2002年的股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的月度數(shù)據(jù)實(shí)證研究房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融業(yè)之間的關(guān)系，認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)存在動(dòng)態(tài)相關(guān)關(guān)系。Lenggue(2010)通過(guò)研究認(rèn)為中國(guó)金融運(yùn)行市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要是由中國(guó)現(xiàn)階段的制度缺陷所導(dǎo)致的，由于央行實(shí)施價(jià)格管制政策，監(jiān)管當(dāng)局對(duì)資產(chǎn)比例進(jìn)行控制，銀行經(jīng)理人正的私人邊際利益擴(kuò)大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款供給，致使房地產(chǎn)價(jià)格被系統(tǒng)高估，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)間的延續(xù)而逐漸積累。綜上所述，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)金融運(yùn)行市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間關(guān)系的研究很多也很深入，實(shí)證研究和規(guī)范研究都很豐富，但大多是從整個(gè)國(guó)家或國(guó)際社會(huì)的角度研究?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)之間的關(guān)系，而且只是研究金融運(yùn)行市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響或者房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融運(yùn)行市場(chǎng)的單向影響，對(duì)兩個(gè)市場(chǎng)互動(dòng)性影響的研究較少。本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于實(shí)證研究金融運(yùn)行市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之間相互影響的關(guān)系，從國(guó)外資本、銀行信貸和自有資金三個(gè)方面探討我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的資本動(dòng)力。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的資本動(dòng)力考察

1.變量選取及說(shuō)明為了實(shí)證分析。金融運(yùn)行市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，本文選取房地產(chǎn)開發(fā)投資總額(FT)作為因變量，根據(jù)房地產(chǎn)資金來(lái)源選取國(guó)外資本(WD)、銀行信貸(ND)、自有資金(ZC)和其他資金(QT)等四個(gè)變量作為自變量代表金融運(yùn)行市場(chǎng)，研究以資金供給為代表的金融運(yùn)行和房地產(chǎn)運(yùn)行環(huán)境之間的相關(guān)性，分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的資本動(dòng)力因素。鑒于商品房銷售業(yè)績(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要作用，本文把商品房銷售額(XS)也當(dāng)作自變量分析其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

2.數(shù)據(jù)來(lái)源及平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本文所使用的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境影響的資本動(dòng)力因素?cái)?shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)縣域產(chǎn)業(yè)分析平臺(tái)網(wǎng)，以上6個(gè)變量數(shù)據(jù)均為中國(guó)縣域數(shù)據(jù)。依模型性質(zhì)，如果產(chǎn)生“偽回歸”現(xiàn)象，則會(huì)對(duì)整個(gè)回歸結(jié)論的準(zhǔn)確性帶來(lái)負(fù)面效應(yīng)，因此，首先需要利用Eviews軟件驗(yàn)證時(shí)間序列數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，得到的變量數(shù)據(jù)ADF單位根檢驗(yàn)報(bào)告。

3.回歸過(guò)程。首先，利用外資和房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的相關(guān)系數(shù)最大為12.374，也就是說(shuō)在相同條件下，如果外資每增加1億元人民幣到房地產(chǎn)市場(chǎng)，將使房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增加12.374億元人民幣;其次，銀行貸款的相關(guān)系數(shù)為1.378，表示在保持其他條件不變的前提下，國(guó)內(nèi)貸款每增加1億元人民幣，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額將增加1.378億元人民幣;第一，其他資金來(lái)源的相關(guān)系數(shù)較小為0.254，表示在保持其他條件不變的情況下，其他資金來(lái)源每增加1億元人民幣，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額將增加0.254億元人民幣;第二，自籌資金的系數(shù)是－0.327，表示在保持其他條件不變的情況下，自籌資金來(lái)源每增加1億元人民幣，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額將減少0.327億元人民幣。房地產(chǎn)市場(chǎng)主要受金融運(yùn)行市場(chǎng)中的國(guó)外資本影響，國(guó)內(nèi)銀行的貸款支持是助推房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，自有資金數(shù)量能抑制房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的綜合指數(shù)是金融業(yè)資金流向房地產(chǎn)業(yè)的向?qū)А?/p>

4.格蘭杰因果檢驗(yàn)格蘭杰因果檢驗(yàn)可以檢驗(yàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)是否與金融運(yùn)行市場(chǎng)變量之間存在因果關(guān)聯(lián)。金融運(yùn)行市場(chǎng)各變量與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在因果關(guān)系，并且這種因果關(guān)系是雙向的。因此，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金等各類資金的積累有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展又促使房地產(chǎn)商增加對(duì)資金的需求。商品房銷售額的擴(kuò)大意味著房地產(chǎn)比較暢銷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮直接表現(xiàn)為商品房銷售額的增加。

三、資本來(lái)源指數(shù)與房地產(chǎn)運(yùn)行環(huán)境

為了進(jìn)一步檢驗(yàn)所選取的房地產(chǎn)運(yùn)行資本動(dòng)力因素的影響程度，本文引入資本來(lái)源指數(shù)的概念。所謂資本來(lái)源指數(shù)是指根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所需要的資金來(lái)源，即通過(guò)考慮綜合風(fēng)險(xiǎn)與收益因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度，綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和收益因素所計(jì)算出的房地產(chǎn)影響因素是相對(duì)重要的指標(biāo)。另外，房地產(chǎn)運(yùn)行的根本保障來(lái)自資金市場(chǎng)，所以資本貫穿于房地產(chǎn)發(fā)展的整個(gè)過(guò)程，在均衡狀態(tài)下，資本市場(chǎng)使風(fēng)險(xiǎn)和收益之間實(shí)現(xiàn)很好的組合，在較低風(fēng)險(xiǎn)下獲取較大利潤(rùn)是每個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者所追求的目標(biāo)，但由于風(fēng)險(xiǎn)和收益的不確定性，需要用風(fēng)險(xiǎn)收益指數(shù)來(lái)表示。

四、結(jié)論與建議

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要作用，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和金融運(yùn)行環(huán)境有著密切關(guān)系。要想推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，必須創(chuàng)造良好的金融運(yùn)行環(huán)境，為房地產(chǎn)提供資金融通方面的支持。金融運(yùn)行市場(chǎng)中很大一部分資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)中流通，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新以及金融運(yùn)行市場(chǎng)的成熟能更好地滿足房地產(chǎn)商的資金需求，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又能為金融運(yùn)行市場(chǎng)提供豐富的資金來(lái)源。本文通過(guò)建立計(jì)量模型并利用我國(guó)縣域數(shù)據(jù)實(shí)證研究金融運(yùn)行市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境之間的關(guān)系，估算了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的資本助力因素的指數(shù)大小，實(shí)證研究得出以下結(jié)論:(1)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和金融運(yùn)行環(huán)境存在雙向的因果關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮會(huì)提高貨幣資金的使用率，促進(jìn)資金融通，帶來(lái)金融運(yùn)行市場(chǎng)的快速發(fā)展;而金融運(yùn)行市場(chǎng)環(huán)境的改善意味著金融服務(wù)的改進(jìn)，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新能為房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。(2)國(guó)外資本是影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著主導(dǎo)性作用，國(guó)內(nèi)銀行的貸款支持是助推房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，自有資金在房地產(chǎn)投資中的比例是抑制房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。(3)房地產(chǎn)開發(fā)的綜合指數(shù)是金融業(yè)資金流向房地產(chǎn)業(yè)的向?qū)ВM(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展所持態(tài)度越樂(lè)觀，銀行資本向房地產(chǎn)業(yè)的流量越大，房地產(chǎn)銷售價(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)面積也對(duì)資金流向產(chǎn)生重要影響。基于以上結(jié)論本文提出以下政策建議。

第一，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)外資本，引導(dǎo)其向基礎(chǔ)性房地產(chǎn)部門投資。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融資金支持，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展的同時(shí)，社會(huì)游資會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用，目前國(guó)際游資是影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素，也是房地產(chǎn)泡沫的重要來(lái)源，一旦國(guó)際資本撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)泡沫將會(huì)破滅，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。2012年我國(guó)8個(gè)典型城市商品房庫(kù)存總量比2011年增長(zhǎng)約40.31%，處于高位運(yùn)行狀態(tài)，要保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展必須理性對(duì)待國(guó)內(nèi)外資金的支持，應(yīng)合理評(píng)估房地產(chǎn)的需求，通過(guò)“限貸”制約金融資金支持。

第二，建立金融運(yùn)行市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，制定宏觀金融政策穩(wěn)定國(guó)內(nèi)金融運(yùn)行市場(chǎng)。近幾年房地產(chǎn)業(yè)一直是社會(huì)各界關(guān)注的熱門話題，也是“兩會(huì)”討論的焦點(diǎn)問(wèn)題。由于房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，政府制定了一系列宏觀調(diào)控政策，其中包括房地產(chǎn)市場(chǎng)資金規(guī)范使用的政策，但政策的頻繁變動(dòng)使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不穩(wěn)定預(yù)期，陷入“動(dòng)態(tài)不一致”陷阱。要使房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展，必須在保持宏觀調(diào)控政策穩(wěn)定性和持續(xù)性的前提下，采取靈活及針對(duì)性較強(qiáng)的措施，使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生合理預(yù)期。

第三，引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，平衡供求失衡現(xiàn)象。為了協(xié)調(diào)金融運(yùn)行市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系，今后要進(jìn)一步完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，構(gòu)建以市場(chǎng)為主導(dǎo)滿足消費(fèi)者多層次需求的住房供應(yīng)體系。應(yīng)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化改革方向，健全相關(guān)法律法規(guī)，改善投資環(huán)境維持市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，減少虛假需求現(xiàn)象，合理解決環(huán)節(jié)供求失調(diào)的矛盾。應(yīng)在堅(jiān)持市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)資源配置的基礎(chǔ)性作用前提下，從政策上健全促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（本文來(lái)自于《經(jīng)濟(jì)問(wèn)題》雜志。《經(jīng)濟(jì)問(wèn)題》雜志簡(jiǎn)介詳見(jiàn).）

作者：厲孝忠唐霞單位：寧波工程學(xué)院光華法學(xué)院中共中央黨校石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院