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一、整治范圍、內容及要求

（一）整治范圍

市區建成區范圍內規劃建筑面積2萬平方米以上（含2萬平方米）的在建或已建成的住宅小區。2萬平方米以下的零星住宅樓宇，條件具備的，應并入相毗鄰小區，實施統一整治。

（二）整治內容

1．環境整治：建筑物破損外墻面整修，單元樓道內墻刷白，破損落水管整修；小區圍墻、柵欄封閉及設立門崗，健全安全技防監控設施；小區內破損道路整修；小區內分支雨水管道疏通、整修，防洪河道、河塘清淤、整修，增建駁岸、護攔，實施污水截流，并達到防洪自保要求；化糞池清理，廁所、垃圾房、封閉式垃圾箱整修；小區綠化調整、修剪、補種等。

2.配套設施整治：對被占用或閑置的公建配套設施進行清理或調整；根據規劃和小區服務與管理的需要，補建必要的配套設施、物業管理用房及社區辦公、活動用房等；對清理、調整和補建的公建配套設施明晰產權，辦理產權登記和移交使用手續等。

3.專項整治：根據小區規模和城建公交規劃，增建小區公交站(房)、停車場；對小區內路燈及其線路進行改造或維修，移交路燈部門管護；對具備條件的小區實施自來水“一戶一表”的改造；拆除小區內違法建筑及設施，清理整頓馬路市場；進行供電線路、電話線、有線電視、寬帶網絡、郵政等設施設備的鋪設、整修或更新；規范小區名稱和各類標志牌等。

4.長效管理：成立小區業主大會、業主委員會；按市場化方式招標選聘物業管理企業；建立健全物業管理各項規章制度；納入所在社區居（村）委會管理等。

（三）整治要求

功能基本配套，設施設備完好，環境美化綠化，區容區貌整潔，管理規范有序，社區服務到位。具體達標標準另行制定。

二、時間步驟及職責分工

（一）時間安排

整個整治工作從大體分三個階段實施：

第一階段，進行試點，并對一些規模較大、環境較差、明顯影響城市容貌的住宅小區實施整治出新；

第二階段，對具有一定規模的小區和零散組團實施歸并整治；

第三階段，將一些零散小區整治后，移交給社區居委會實施社會化管理。在實施中堅持能快則快，力爭提前完成整治任務。

（三）方法步驟

根據每個小區實際情況，一區一策，按以下步驟組織實施，時間不超過6個月：

1.調查摸底：由原開發建設單位或產權單位會同小區業主委員會、居(村)委會對小區基礎設施情況進行調查摸底，廣泛開展民意調查，征求業主和社會各方對小區整治的意見。

2．制定方案：在規劃部門指導下制定小區綜合整治方案，方案形成后須在小區內公示5日。最終方案報市區住宅小區綜合整治領導小組辦公室會審通過后，由國土、規劃部門分別核發相關證照。

3．組織實施：由原開發建設單位根據方案，通過招投標確定施工單位。綜合整治項目應實行全過程的工程監理，并進行項目審計，憑審計報告書進行決算。

4．整治達標驗收：住宅小區綜合整治結束時由市區住宅小區綜合整治領導小組辦公室組織規劃、建設、房管、城管、公安等部門進行達標驗收。驗收合格后的住宅小區，方可轉入日常的物業管理。縣、城區人民政府、市開發區管委會應對責任區域內的小區綜合整治工程組織初步驗收。初驗合格后，再向市區小區綜合整治領導小組辦公室申請達標驗收。

5．交接管理：小區整治經驗收合格后，小區開發建設單位應即向業主委員會辦理小區管理移交手續，由小區業主委員會按照有關法律法規要求，公開選聘有資質的物業管理企業實施市場化的物業管理。小區行政和治安管理納入社區，實行屬地管理。

（三）職責分工

縣政府：負責新區內所有住宅小區及縣所屬房地產開發企業在市區范圍內建設的建筑規模在2萬平方米以上（含2萬平方米）住宅小區及其相毗鄰零星住宅樓宇的歸并和綜合整治工作。

市開發區管委會：負責開發區內所有住宅小區及開發區所屬房地產開發企業在市區范圍內建設的建筑規模在2萬平方米以上（含2萬平方米）住宅小區及其相毗鄰零星住宅樓宇的歸并和綜合整治工作。

城區政府：負責城區所屬房地產開發企業在市區范圍內建設的建筑規模在2萬平方米以上（含2萬平方米）住宅小區及其相毗鄰零星住宅樓宇的歸并和綜合整治工作。

市房產管理局：負責市直房地產開發企業在市區范圍內建設的建筑規模在2萬平方米以上的住宅小區、社會多產權小區及其相毗鄰零星住宅樓宇的歸并和綜合整治工作。

（四）部門職責

1.房管部門：按照政府確定的目標和要求做好組織、協調工作；負責領導小組辦公室的日常事務工作；負責市直房地產開發企業、機關企事業單位所建小區綜合整治的牽頭組織工作；負責對清理、調整和補建的公建配套設施的產權登記工作；負責指導業主大會、業主委員會成立工作；負責組織、指導物業管理項目的招投標工作；負責對實施綜合整治住宅小區的達標驗收工作。

2．規劃部門：負責提供小區規劃現狀圖，規劃測繪費免收或按最低成本收取；負責提供住宅小區的歸并規劃方案；協調審批小區內可開發零散土地的規劃；參加綜合執法，拆除住宅小區內的違章建筑。

3．建設部門：負責指導住宅小區內雨、污水管道分流、疏通與整修；負責居民自來水“一戶一表”的改造工程實施；負責指導小區內燃氣管道設施的檢修、改裝、維護工作；負責小區公共路燈管護移交工作；負責小區內公交站(場)的增建與整修工作。

4．城管、工商、環保部門：負責對小區內馬路市場、亂設攤點、無證經營、擅自改變房屋用途從事生產經營活動的行為進行清理整頓；指導小區內垃圾房、封閉式垃圾箱、污水排放設施的整修、補建工作；參加綜合執法，拆除小區內違章建筑；負責指導和組織小區沿街樓宇的美化工作。

5.水利部門：負責小區內城市防洪溝河的整修工作。

6.供電、郵政、電信、廣電、燃氣、供熱等部門：分別負責對老小區內的供電設備、郵政設施、電話線、寬帶網絡、有線電視、燃氣管道、供熱管道等設施設備的鋪設、更新、調整及維護。

7.公安、法院等部門：負責指導小區安全防范設施建設工作；依法查處影響公共安全的違法行為。

8.民政部門：負責做好小區命名規范工作。

三、若干問題的處理

(一)整治分類。小區綜合整治分兩種類型：1.實施綜合整治的小區：即年12月13日之前已全部建成的住宅小區中，屬房地產開發單位所建商品小區和多產權單位的社會小區，由各塊分別牽頭，組織原開發建設單位按計劃、分批進行整治，推行市場化的物業管理。2．督促達標的小區：即年1月1日以后開工建設或建成的小區，由原開發建設單位對照標準，自行配套和完善，公開選聘物業管理企業實施管理，并在規定的時間內申請達標驗收

（二）資金投入。小區環境整治及配套設施整治項目所需資金按“企業自籌一部分、產權人承擔一部分、政府補貼一部分”的原則由社會各方共同負擔，其中：1．企業自籌50％。屬房地產公司開發的商品房由房地產開發單位承擔；屬多產權小區的由原產權單位按其實際建筑面積分攤。各改制企業應將小區整治資金納入改制成本。2.業主承擔一部分。從該小區所有業主公有房屋售后維修資金及物管基金的增值中列支。3.政府補貼。小區綜合整治經費實行封閉運作，小區整治中新整理的閑置土地以及開發收益作為政府投入。小區綜合整治涉及的各類規費實行免交，結算作為政府和有關部門的扶持投入。政府投入總額超過小區整治總投入50％的部分，用于其他小區整治。

(三)小區公用事業配套。燃氣管線、公交站(場)、污水截流、體育器材、城市防洪河道整修、供電線路、郵政設施、電話線、寬帶網絡、有線電視、供水、供氣、供熱設施等項目所需的整治資金由相關職能部門和權屬單位分別承擔或扶持。小區內公共路燈由原開發建設單位負責整治完善后，按政辦發[]33號文件精神移交市路燈管理處管理(不包含新區、市開發區范圍內住宅小區路燈)。

（四）各類違法違規問題的處理。由市房產管理局牽頭，規劃、城管、公安、工商、環保等部門和法院參加，通過聯合執法集中加以解決。對無理阻撓、妨礙小區整治工作的單位和個人依法查處。

（五）有關制約促進措施。對于在規定的時間內未完成整治任務的房地產開發單位，其所有新建項目一律停止審批，新建房屋停止銷售。

四、小區的長效管理

（一）成立小區業主委員會，健全小區物業管理機構。小區整治時，小區原開發建設和管理單位應在物業管理主管部門的指導下，及時成立業主大會、業主委員會。業主委員會成立后，應及時制定《小區業主公約》，并與業主簽訂相關承諾書，共同遵守小區各項物業管理規章制度。小區綜合整治后，建立業主自治管理制度，推行市場化的物業管理模式，原房屋開發建設單位將不再承擔小區改擴建、增建和管護責任。小區原建設或管理單位應及時向業主委員會辦理管理移交手續，由業主大會自行選聘物業管理企業實施管理。

（二）加強社區管理與治安管理銜接工作。小區綜合整治后，其小區行政和治安管理應全面納入屬地’管理范圍。城區、縣政府、市開發區管委會要在小區全面推進社區建設各項工作，確保社區服務、社會保障、衛生、文化、教育、環境、治安等日常管理與服務進區入戶、不留死角。小區綜合整治時，社區居（村）委會即介入，社區資源與物業管理資源應當共享。小區房屋及其設施設備的管護、維修責任仍由小區物業管理企業統一負責。

（三）明確各部門和單位應履行的職責。小區整治后，住宅小區內供電、供水、路燈、供氣、供熱、通訊、有線電視等配套設施設備由原開發建設單位分別移交相關專業管理部門，相關部門應依法承擔小區內相關管線和設施設備維修、養護的責任。物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。公安、工商、文化等部門在核發經營、辦公場所設在住宅區內的企業和個體工商戶相關證照時，應嚴格執行法律、法規規定的前置審批要求，同時依據小區業主委員會和物業管理企業的意見，審查房屋的規劃設計用途，對隨意改變房屋用途、破墻開店、嚴重影響居民正常生活的企業或個人不予核發相關證照，已發的要予以糾正、規范。

（四）建立小區長效管理維修資金。在住宅共用部位、共用設施設備維修基金制度建立之前已建成并投入使用的房屋使用人，在繳納普通物業管理服務費外，另按每月每平方米建筑面積0.05元的標準向業主委員會交納小區維修資金，由小區物業管理企業統一代收并解交至維修資金專用賬戶。此項資金專款專用，經小區業主委員會審批后方可使用。維修資金征收標準由物業管理主管部門會同財政、物價主管部門每兩年核定一次。

五、組織領導

成立市區住宅小區綜合整治工作領導小組，由分管副市長為組長，分管副秘書長、房管局長為副組長，縣政府、城區政府、市開發區管委會、市規劃局、房管局、建設局、城管局、水利局、公安局、民政局、廣電局以及供電、電信等部門單位有關負責同志為成員，負責市區住宅小區綜合整治的指導、組織、協調和督查工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在市房管局，具體負責編制小區綜合整治總體計劃，制定小區整治達標標準，審查“一區一策”綜合整治方案，協調、督查整治資金的到位，組織小區整治工程的達標驗收，協調處理綜合整治過程中的各種矛盾等。

市政府對小區綜合整治工作實行目標管理責任制，對各級政府、各相關專業部門、各責任單位明確具體任務與要求，認真組織考核。按時按質完成目標任務的，給予表彰與獎勵。未能按時完成目標任務的，或工作質量達不到要求的，責成其限期整改達標，并追究相關負責人的責任。