本站小編為你精心準備了規范我市物業管理的實施意見參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

第一章總則

第一條保證物業合理使用，指業主通過選聘物業管理企業，具體以物業建設規劃用地為界。促進物業管理的健康發展，根據國家和省有關規定，結合本市實際，制定本方案。

第二條本市規劃區內住宅區和非住宅的物業管理以及對物業管理活動的監督。

第三條本方案所稱物業管理。依照物業管理服務合同約定，對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，本方案所稱前期物業管理。由開發建設單位選聘物業管理企業所進行的物業管理和服務。

本方案所稱物業管理區域,指業主委托物業管理企業實施物業管理的房屋、設施和相關場地的范圍。

指物業的所有權人。本方案所稱業主。

指物業的承租人或實際使用物業的其他人。本方案所稱使用人。

指依法成立的并接受業主或者業主大會的委托，本方案所稱物業管理企業。根據物業管理服務合同進行管理服務的企業。

第四條新建住宅區和共用設施設備齊全的原有住宅區。

第五條物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業化有償服務相結合的原則。

第六條市房產管理局是全市物業管理的主管部門（以下簡稱物業主管部門）負責組織實施本方案并對全市的物業管理活動進行管理。建設、規劃、城管、公安、消防、價格、工商行政等有關部門及市政、綠化、環衛、供水、供氣、供電、電信、有線電視等單位應按照各自的職責配合做好物業管理的有關工作。

鄉村街道辦、居民委員會和基層公安機關依法對物業管理進行指導監督。

第二章物業管理分工

第七條物業管理區域內共用的道路和排水設施的日常養護和維修管理。

第八條物業管理區域內綠化建設由開發建設單位負責；物業區共用的綠地、園林設施等日常養護維修管理。

第九條物業管理區域規劃用地內道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環境的清掃保潔。

第十條物業管理區域內共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環境衛生設施的日常養護和維護管理由物業管理企業負責。從垃圾中轉站送至垃圾場的清運工作由市容環境衛生管理單位負責。涉及到生活垃圾處置和衛生服務有關費用的事項，按市政府有關規定執行。

第十一條高層樓（七層及以上。多層樓（七層以下，下同）以樓外自來水表井為界，界限以外（包括計費水表）供水管線及設備，由供水企業負責維修管理；界限以內（包括水表井至用戶）供水管線及設備由物業管理企業負責維修管理。

第十二條物業管理區域內供電線路、供氣管道、消防設施、照明設施等。

第三章物業管理區域劃分

第十三條物業管理區域劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。降低管理本錢，提高服務水平的原則。

劃定的物業管理區域內不得有市政主干道路、市級規劃道路穿越。

第十四條新建住宅小區。

新建住宅區建筑面積達不到5萬平方米的可與相鄰住宅整合為一個物業管理區域。

新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為一個物業管理區域。

第十五條商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備。

第十六條原有住宅建筑規模在1萬平方米以下的遵循規模經營、方便管理的原則。可以將幾個項目或單位合并為一個物業管理區域。

第四章業主和業主大會

第十七條建立業主名冊制度。

由業主委員會建立和管理。實施前期物業管理的物業，業主名冊。由建設單位建立并在業主委員會發生后移交其管理。

業主變卦的新業主應當在業主名冊上進行變更登記。

第十八條物業管理區域內的業主通過業主大會行使下列權力：

㈠選舉、撤換業主委員會組成人員。

㈡審議通過業主公約和業主委員會章程；

㈢決定選聘或解聘物業管理企業；

㈣決定有關業主利益和物業管理的重大事項；

㈤監督物業管理企業執行物業管理合同的情況；

㈥有關法律、法規規定的其他職權。

第十九條公有住宅出售建筑面積達到30%以上。或者新建商品住宅入住率達到30%以上并且首套房屋料理入住手續已滿兩年的居住小區，應當設立業主委員會。

第二十條開發建設單位（包括除商品房以外的其他產權單位）應以首任業主的身份。準備召開首次業主大會。準備組成員由開發建設單位代表、業主代表和居民委員會有關人員組成。物業主管部門和街道辦應當指導和協助業主及時召開業主大會。業主委員會成立后，業主大會由業主委員會負責召開。

業主大會臨時會議的召開，業主大會分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議每年至少召開1次。業主可以提議召開業主大會臨時會議。應經有20%以上投票權的業主提議，業主委員會在接到提議后15日內應當組織召開。

第二十一條召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主列席。業主大會作出決定。必需經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。決定事項通過后應當在三日內，以書面形式在物業管理區域內予以公布。

第二十二條召開業主大會。如有過半數以上投票權的業主同意或因物業附近場地條件限制等情況，經召集大會的組織向物業主管部門作出書面演講，取得物業主管部門的同意，業主大會也可以書面方式召開。

第二十三條在首次業主大會會議上的投票權數。不得逾越全部投票權的30%

首次業主大會會議后業主投票權的確定由業主大會議事規則約定。

第二十四條業主身份以售房合同或產權登記證為準。業主的配偶、親屬或使用人受業主書面委托可參與投票。售房合同或產權證上登記的業主超越1人的可書面委托1人行使業主權利。

第二十五條開發建設單位未售出的空置房。投票權數的確定按本方案第二十三條的規定執行。

第二十六條業主委員會是代表和維護全體業主合法權益的物業管理區域內的群眾性自治組織。業主委員會對業主大會負責。

㈠召集和主持業主大會或業主代表大會。

㈡草擬業主公約、業主委員會章程草案或修訂草案報業主大會通過。

㈢代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽定物業管理委托合同。

㈣聽取業主、使用人的意見和建議。

㈤審議物業管理企業制訂的年度維護管理計劃和大宗維修項目的維修費用報告；

㈥監督及配合物業管理企業開展日常管理工作。

第二十七條首屆業主委員會由首次業主大會選舉發生。一個物業管理區域選舉發生一個業主委員會。業主委員會每屆任期三年。任期屆滿前兩個月由本屆業主委員會主持召開業主大會。

物業主管部門應當出具備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。經依法選舉發生的業主委員會備案時。

第二十八條業主委員會可設置主任、副主任。根據物業規模大小確定。建筑面積5萬平方米以下的物業，業主委員會成員設5人，建筑面積5萬平方米以上的每超出2萬平方米可增設1人，最多不超過9人。

第二十九條業主委員會候選人人選。但只能一次性推舉一名。

第三十條業主委員會會議由主任定期召集。會議設會議記錄制度，會議作出的決定須經過全體成員的半數以上同意，會議決定的事項應向全體業主公布。

第三十一條業主公約是由業主共同訂立的有關物業管理的協議。

第三十二條業主轉讓或出租物業時。對受讓人或承租人具有同等約束力。

將物業轉讓或者出租的情況書面告知業主委員會和物業管理企業。轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內。

第五章前期物業管理

第三十三條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前。該合同至業主、業主大會與其選聘的物業管理企業訂立物業管理服務合同生效時終止。

第三十四條開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包括前期物業管理合同約定的內容。

第三十五條開發建設單位應當在銷售物業之前。對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承當的責任等事項依法作出約定。

不得侵害物業買受人的合法權益。開發建設單位制定的業主臨時公約。

第三十六條開發建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示。由此發生的糾紛由開發建設單位負責。

應當對遵守業主臨時公約予以書面許諾。物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時。

第三十七條在前期物業管理期間。由業主依照物業銷售合同約定的前期物業服務收費規范承當，物業銷售合同未約定的由開發建設單位承當；開發建設單位與業主約定由開發建設單位承當的從其約定。

第三十八條住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位。經物業主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

物業管理招投標的具體方案由物業主管部門另行制定。

第三十九條開發建設單位不得將物業共用部位、共用設施設備的所有權、使用權轉讓。

第四十條開發建設單位依照房地產開發項目總建筑面積5‰的比例配置必需的物業管理用房。總建筑面積超越10萬平方米的其逾越局部按3‰配置。物業管理用房費用列入開發建設本錢，產權屬全體業主共有。

應當在業主委員會成立時，按比例配置的物業管理用房。交與業主委員會。

第四十一條共用設施及物業管理用房應當與房地產開發項目同步規劃、設計、施工、驗收。

應當在相關資料上注明物業管理用房的位置；料理房產權屬登記時，房產權屬登記機關在核發商品房預售許可證時。應當在房產檔案中載明物業管理用房的權屬。

第四十二條物業管理企業銜接物業時。開發建設單位應當向物業管理企業移交物業管理用房和下列工程建設資料：

㈠竣工總平面圖。地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

㈡設備設施的裝置、使用和維護頤養等技術資料；

㈢物業質量保修文件和物業使用說明文件；

㈣物業管理所必需的其他資料。

第六章物業管理服務

第四十三條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業依照平等、自愿原則簽訂物業管理服務合同。物業管理服務合同應當包括以下內容：

㈠物業的基本情況；

㈡服務事項；

㈢物業管理服務質量規范；

㈣物業管理服務費用標準、收費方式；

㈤物業管理酬金規范及支付方式；

㈥合同期限、合同提前終止的約定；

㈦物業、業主及住戶資料的管理和移交方式；

㈧雙方的權利義務；

㈨法律責任及解決糾紛的途徑；

㈩雙方約定的其他事項。

充分聽取業主意見。物業管理服務合同草案應當在物業管理區域內公示。

第四十四條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。方可從事物業管理服務。從事物業管理的人員應當依照有關規定取得職業資格證書后，方可上崗。

第四十五條物業管理企業在接受物業管理后。其主要責任包括：

㈠履行《物業管理委托合同》按本方案規定的內容、規范管理物業；

㈡保管好物業的綜合驗收資料；

㈢合理收取和使用物業管理費；

㈣對物業范圍內的違法行為和違反本方案或業主公約的行為立即進行勸阻和制止。并為有關行政管理部門執法提供方便；

㈤接受業主、使用人的監督。

㈥接受物業主管部門的物業管理工作考評。

第四十六條業主委員會成立后。

第四十七條業主委員會依法提前終止物業管理服務合同的應經業主大會同意；物業管理企業依法提前終止物業管理服務合同的應向業主大會演講；雙方均應提前二個月通知對方。

第四十八條物業管理企業銜接物業時。

應當向當地社區居民委員會通報，物業管理企業銜接物業時。并支持、配合居民委員會做好相關工作。

第四十九條物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后的10日內向業主委員會料理下列事項。

㈠對預收的物業管理服務費用按實際使用結算。

㈡移交全部物業檔案資料和有關的財務賬冊；

㈢移交業主共有的房屋、場地和其他財物。

第七章物業的使用和維護

第五十條業主和使用人使用房屋不得有下列行為：

㈠損壞房屋承重結構。改變房屋用途；

㈡對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行鑿、拆、搭、占等；

㈢存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

㈣利用房屋從事危害公共利益和危害他人正當權益的活動；

㈤法律、法規禁止的其他行為。

由其自負。業主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果。

第五十一條物業管理區域內禁止下列行為：

㈠踐踏、占用綠地。

㈡擅自改變房屋及其配套設施的用途、結構、外觀。損毀設施、設備，危及房屋平安；

㈢亂搭亂建。

㈣亂停亂放車輛；

㈤破壞綠化。影響景觀；

㈥亂拋亂堆垃圾雜物。堆放排放有毒物質，污染環境，存放易燃、劇毒、放射性等危險物品；

㈦飼養禽畜；

㈧發生逾越國家規定規范的噪音；

㈨在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

㈩法律、法規和規章及業主公約禁止的其他行為。

第五十二條業主或物業使用人進行裝修、維修、檢修工程的應當遵守房屋使用說明書和業主公約。內容應當包括：

㈠裝修、維修、檢修工程的實施內容和期限；

㈡允許施工的時間；

㈢廢棄物的清運與處置；

㈣住宅外立面設施及防盜窗的裝置要求；

㈤禁止行為和注意事項；

㈥服務費用與違約責任；

㈦其他需要約定的事項。

第五十三條有關施工單位在物業管理區域內從事工程建設或檢修工程時。接受物業管理企業監督，確保區內物業完好，工程垃圾應及時清理，工程完工后應清理好施工現場并恢復原狀。

供水、供電單位人員及車輛應憑工作證件或車輛標志進入物業管理區域進行有關設施的搶修、檢修、維護工作。

第五十四條有關施工單位因施工或檢修。

第五十五條建筑物的維修責任明確的由責任人負責維修。

㈠房屋自有局部由業主或使用人負責維修；

㈡毗連部分。

㈢建筑物本體共有局部。

㈣物業管理區域內共有設施、設備、場地。

㈤房屋及附屬設施影響市容。由物業管理公司進行維修，其費用由業主或使用人承擔。

第五十六條住宅建設工程招標時。并與施工單位在合同中對涉及質量保證金的事項進行約定。住宅建設工程竣工結算后，建設單位應當依照合同約定及時向施工單位支付工程結算價款并預留質量保證金。

專項用于支付因施工單位原因造成住宅物業出現質量問題而發生的鑒定和維修費用，建設工程質量保證金應當專戶貯存。不得挪作他用。

建設單位應當及時返還給施工單位。合同約定的質量保證金預留期滿后。

第五十七條設立住宅物業專項維修資金。

不得動用物業專項維修資金。開發建設單位在前期物業管理中。

第八章物業服務收費

第五十八條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

物業管理服務收費包括下列項目：

㈠公共性服務收費。包括物業管理范圍內房屋建筑與裝修管理、公共設施、設備的日常養護與維護、交通管理、消防管理、平安秩序管理、綠化管理、環境衛生管理、公共停車場管理等收費；

㈡專項服務收費。包括電梯、轉供電、二次供水和中央空調等房屋設備運行服務的收費；

㈢特殊服務收費。用于物業管理企業為業主、使用人個別需求提供的特約服務。

第五十九條普通住宅物業服務收費的政府定價和政府指導價由價格主管部門會同物業主管部門根據物業管理服務等級規范等因素。制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布。具體收費規范由業主（成立業主委員會前的前期物業管理由物價部門制定試行收費規范）與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。其他商品住宅和非商品住宅的公共性和專項性物業管理服務收費按控制最高利潤率的形式進行價格管理（普通住宅最高不超過10%高級公寓、別墅區、寫字樓、商住樓、營業樓和大型商品交易市場不超過15%計取利潤）

由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費。

物業管理區域內的顯著位置，物業管理企業應當依照政府價格主管部門的規定實行明碼標價。將服務內容、服務規范以及收費項目、收費規范等情況進行公示。

第六十條業主與物業管理企業可以采取包干制、酬金制等形式約定計費方式。

盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承當的物業服務計費方式。包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用。

其余全部用于物業服務合同約定的支出，酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業。結余或者缺乏均由業主享有或者承當的物業服務計費方式。

第六十一條實行物業服務費用包干制的物業服務費用的構成包括物業服務本錢、法定稅賦和物業管理企業的合理利潤。

實行物業服務費用酬金制的預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。酬金由雙方在物業服務合同中約定比例或數額。

具體由業主委員會與物業管理企業在物業管理服務合同中約定：物業服務利息或者物業服務支出構成一般包括以下局部。

㈠管理服務人員的工資、社會平安和按規定提取的福利費等；

㈡物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

㈢物業管理區域清潔衛生費用；

㈣物業管理區域綠化養護費用；

㈤物業管理區域秩序維護費用；

㈥物業管理企業所管物業支付的辦公費用；

㈦物業管理企業所管物業發生的固定資產折舊；

㈧物業共用部位、共用設施設備及公眾責任平安費用；

㈨經業主同意的其他費用。

應當通過專項維修資金予以列支，物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用。不得計入物業服務支出或者物業服務本錢。

第六十二條實行物業服務費用酬金制的預收的物業服務費用屬于代管性質。物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每6個月不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

物業管理企業應當及時答復。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時。

第六十三條物業服務收費采取酬金制方式。聘請具有法定資格的專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第六十四條物業服務收費按產權面積計收。已料理房產證的以房產證記載的建筑面積為準。

可以預收，物業服務收費一般按月計收。經物業管理企業與業主、使用人共同約定。除業主、使用人自愿外，一次最多可預收三個月的費用。

第六十五條裝修、維修、檢修工程發生的垃圾應當依照市有關規定堆放到指定的地點。由業主或物業使用人自行處理的物業管理企業不得收費；委托物業管理企業處置的清運費規范由業主與物業管理企業協商確定。

第六十六條業主或使用人在辦完購房或租賃手續（指交接鑰匙）后的次月起。或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

不交納設備運行專項服務費。未使用或入住的房屋。

前期物業管理期間物業服務收費依照第三十七條執行。

第六十七條業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的從其約定。

業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。未結清的費用，物業發生產權轉移時。由新業主承擔。

第六十八條物業管理區域內。具體規范在雙方的委托合同中約定。物業管理企業不得向業主收取手續費等額外費用。

另行收取。物業區域內的走廊、樓梯、公共設施、綠化地等公共用水、用電費用可以并入物業服務費內一并收取。物業區域內的電梯用電、二次供水設備用電依照供電、供水企業規定的方案合理分攤。

第六十九條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后。

第七十條物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第九章責任

第七十一條業主大會、業主委員會違法作出的決定。并通告全體業主。

第七十二條有下列情形之一的由物業主管部門依照《物業管理條例》江西省鄉村居住小區物業管理條例》等有關規定予以處分：

㈠未取得資質證書從事物業管理的或以欺騙手段取得資質證書的

㈡開發建設單位不按規定配置物業管理用房的

㈢未經業主大會同意。

㈣開發建設單位擅自獎勵屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的

㈤開發建設單位未將工程建設資料移交的

㈥開發建設單位未進行前期物業管理的

㈦開發建設單位、公有住房售房單位未設立專項維修資金或者擅自動用專項維修資金的

㈧物業管理企業不履行服務責任并造成惡劣影響的

第七十三條業主或者使用人不按物業管理服務合同交納物業管理、維修等分攤費用的物業管理企業可以催繳。合同沒有約定的可根據國家有關規定按日加收欠繳金額3‰的滯納金；經催收仍不交付的物業管理企業可以依照業主公約、物業服務合同的約定或通過法律渠道追繳。

第七十四條物業管理企業違反價格法律、法規的由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處分。

第七十五條違反本方案第五十條、第五十一條的由有關行政管理部門按照各自的職責和相關法律、法規的規定處分。