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為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，破解物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展中的難題，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，改善廣大居民的生活環(huán)境，保障居民享有規(guī)范優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)業(yè)健康快速發(fā)展，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、我市有關(guān)“4050”人員再就業(yè)優(yōu)惠政策，結(jié)合我市實際，提出如下意見。

一、物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想

認(rèn)真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，以構(gòu)建和諧、提高群眾生活

質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)，按照“拓寬思路、多策并舉”的原則，大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康快速發(fā)展，為廣大業(yè)主提供規(guī)范優(yōu)質(zhì)服務(wù)，拓寬物業(yè)管理領(lǐng)域，擴(kuò)大物業(yè)專業(yè)化、科學(xué)化管理覆蓋面，提升企業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，充分發(fā)揮物業(yè)管理在優(yōu)化生產(chǎn)生活環(huán)境、拉動經(jīng)濟(jì)增長、增加就業(yè)、促進(jìn)社會穩(wěn)定和諧等方面的作用。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)

(一)新建住宅小區(qū)實施專業(yè)化物業(yè)服務(wù)達(dá)到100%，到2015年全市住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)80%以上。

(二)新建住宅小區(qū)全面施行前期物業(yè)管理，實施項目招投標(biāo)率達(dá)100%。

(三)積極實施物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動，每年創(chuàng)建2-3個省級物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項目。

(四)推進(jìn)小區(qū)業(yè)主委員會建設(shè)，到2015年小區(qū)業(yè)主委員會備案率達(dá)50%以上。

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理和部門(項目)經(jīng)理持證上崗率達(dá)100%，從業(yè)管理人員持證上崗率達(dá)到80%以上。

(六)每年新增500-1000個就業(yè)崗位。

三、物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的推進(jìn)措施

(一)加強(qiáng)行業(yè)管理和監(jiān)督指導(dǎo)

1.建立市、縣(市)兩級物業(yè)管理體系。要加強(qiáng)市物業(yè)管理辦公室的力量，切實擔(dān)負(fù)起全市物業(yè)管理工作指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職能，各縣(市)政府也應(yīng)成立相應(yīng)物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，配備專職人員，大力推行社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的管理模式，將物業(yè)管理作為社區(qū)管理的重要組成部分，納入社區(qū)建設(shè)，統(tǒng)一管理。

2.嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入和退出機(jī)制。加強(qiáng)資質(zhì)管理，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度，建立企業(yè)信譽(yù)信息檔案和從業(yè)人員信息庫，對新進(jìn)入的公司，要嚴(yán)格執(zhí)行各項指標(biāo)要求。完善考核制度，加大年度動態(tài)考核力度，對經(jīng)營能力差，管理水平低，信譽(yù)不良的公司要實行黃牌警告，發(fā)現(xiàn)有轉(zhuǎn)包項目，轉(zhuǎn)借資質(zhì)證書等行為依法予以處罰，物業(yè)管理行業(yè)主管部門和工商行政管理部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，嚴(yán)格執(zhí)行市場準(zhǔn)入條件。

3.加快制定和完善物業(yè)政策。明確業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和責(zé)任，確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)市場發(fā)展需要。加快出臺《市前期物業(yè)招投標(biāo)辦法》、《住宅專項維修資金管理實施細(xì)則》和《市物業(yè)承接查驗辦法》；修訂現(xiàn)行的《市物業(yè)管理辦法》和《市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益。

4.培育市場，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。加強(qiáng)培育市“龍頭企業(yè)”、“金牌企業(yè)”，定期組織召開物業(yè)服務(wù)企業(yè)座談會，聽取意見和建議，解決發(fā)展中遇到的困難和問題。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)找準(zhǔn)市場定位，強(qiáng)化服務(wù)意識，在服務(wù)中做到不越位、不缺位、不錯位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定嚴(yán)格的企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，積極開展各種形式的業(yè)主滿意度調(diào)查，在提供服務(wù)過程中，注意拓寬與業(yè)主溝通的方式和渠道，最大限度的贏得業(yè)主理解和支持。

(二)引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強(qiáng)服務(wù)意識，提升市場競爭力

要引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立成本分析制度，通過整合資源、聯(lián)合采購、擴(kuò)大管理規(guī)模等方式降低管理成本，逐步走上專業(yè)化、科學(xué)化管理軌道。引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)理念，規(guī)范服務(wù)行為，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓寬經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域，開展多元化服務(wù)，為業(yè)主提供家政、代訂機(jī)票等各種形式的專項服務(wù)和特約服務(wù)，逐步向物業(yè)服務(wù)集成、政務(wù)商務(wù)、禮儀接待等外圍空間拓展。落實新建小區(qū)前期物業(yè)管理項目招投標(biāo)制度，使企業(yè)之間公開、公平良性競爭。鼓勵優(yōu)秀企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，兼并擴(kuò)展項目，通過優(yōu)勝劣汰淘汰經(jīng)營能力差、管理水平低的企業(yè)，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(三)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與公用部門的聯(lián)系，營造良好環(huán)境，實現(xiàn)共贏發(fā)展

1.政府主導(dǎo)，部門協(xié)調(diào)，以供水、供電等企業(yè)為主，加大戶表改造工作力度，爭取5年內(nèi)完成現(xiàn)有住宅區(qū)水、電抄表收費(fèi)到戶。對暫未完成改造、無法實現(xiàn)抄表收費(fèi)到戶的，可由供水、供電企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商代收代繳，并簽訂有償服務(wù)委托協(xié)議。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理住宅小區(qū)時，直接為業(yè)主服務(wù)的綠化用水、保潔用水、熱力交換用水、消防用水、景觀用水，按照居民生活用水的標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，其他經(jīng)營服務(wù)用水按經(jīng)營服務(wù)業(yè)用水價格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理住宅小區(qū)時，直接為業(yè)主服務(wù)的小區(qū)供水二次加壓用電、供暖設(shè)備熱力交換運(yùn)行用電、電梯運(yùn)行用電、廳(廊)及樓道照明用電、庭院照明用電、消防及安全監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備用電，按照居民生活用電的標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，其他經(jīng)營服務(wù)用電按一般工商業(yè)及其他用電價格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4.環(huán)衛(wèi)部門應(yīng)直接向業(yè)主收取生活垃圾處理費(fèi)。若需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳的，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂代收代繳有償服務(wù)協(xié)議。

(四)加大政策扶持力度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展

加大對優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獎勵力度，鼓勵優(yōu)秀企業(yè)做大做強(qiáng)，努力提高行業(yè)發(fā)展水平。對誠信記錄良好、服務(wù)優(yōu)、業(yè)主滿意度高、規(guī)模較大且承擔(dān)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予政策支持和享受下列優(yōu)惠政策。

1.對涉及向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的行政事業(yè)性收費(fèi)和經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)，按政策規(guī)定能免繳的，一律免繳；不能免繳的，按最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

2.自年1月1日至2013年12月31日，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新增加的崗位中，當(dāng)年新招用持《就業(yè)失業(yè)登記證》人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費(fèi)用的，在3年內(nèi)按實際招用人數(shù)予以定額依次扣減營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。定額標(biāo)準(zhǔn)為每人每年4000元。

3.各級政府在開發(fā)的公益性崗位不能滿足安置“4050人員”、“零就業(yè)家庭”等就業(yè)困難人員就業(yè)需要時，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)吸納“4050人員”、“零就業(yè)家庭”等就業(yè)困難人員就業(yè)，由政府按照實際吸納人數(shù)和購買公益性崗位的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予崗位補(bǔ)貼。

4.“4050人員”、“零就業(yè)家庭”等就業(yè)困難人員從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)的，可按有關(guān)規(guī)定到職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加培訓(xùn)，符合《省財政廳、省勞動保障廳關(guān)于就業(yè)專項資金使用管理及有關(guān)問題的通知》(豫財辦社〔〕231號)規(guī)定條件的，可享受職業(yè)培訓(xùn)補(bǔ)貼和職業(yè)技能鑒定補(bǔ)貼政策。

5.對管理老舊小區(qū)和管理經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施獎勵，鼓勵企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任。對新增老舊小區(qū)(納入全市老舊小區(qū)改造計劃)管理面積5萬平方米以上，并簽訂3年以上期限的物業(yè)服務(wù)合同，承諾提供三級以上服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予8萬元獎勵，獎勵經(jīng)費(fèi)按照2:3:3的比例從合同簽訂第一年起分3年撥付。物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)期限未滿撤離小區(qū)或業(yè)主滿意率低于70%的，應(yīng)繳回補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)，并依法承擔(dān)違約造成的損失。

對管理經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房每個項目簽訂5年以上期限的物業(yè)服務(wù)合同，承諾提供三級以上服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予6萬元獎勵，獎勵經(jīng)費(fèi)按照1:2:3的比例從合同簽訂第一年起分3年撥付到位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)期限未滿撤離小區(qū)或業(yè)主滿意率低于70%的，應(yīng)繳回補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)，并依法承擔(dān)違約造成的損失。

對市區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獎勵資金由市財政承擔(dān)，獎勵經(jīng)費(fèi)每年12月底前由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，經(jīng)市物業(yè)主管部門和財政部門審核確認(rèn)后發(fā)放。

(五)強(qiáng)化屬地管理，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境

1.各縣(市)、區(qū)政府要建立物業(yè)管理長效機(jī)制和矛盾處理前置機(jī)制，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會“自我管理、自我教育、自我服務(wù)”功能，采取行業(yè)主管與區(qū)域管理相結(jié)合的模式，從根本上解決物業(yè)工作點(diǎn)多面廣，單靠資質(zhì)管理難以奏效的局面。社區(qū)、辦事處要嚴(yán)格按照《業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，積極協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會之間的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)處理好與業(yè)主委員會、社區(qū)、辦事處的關(guān)系，將物業(yè)管理中的糾紛矛盾化解在基層。

2.各縣(市)、區(qū)政府要把物業(yè)管理納入年度責(zé)任目標(biāo)。堅持“屬地管理、立足基層”的原則，根據(jù)各自的具體情況，每年從本級地方財力中撥付一定數(shù)額的資金對市政府下達(dá)的舊住宅小區(qū)整治任務(wù)進(jìn)行綜合治理。完善和更新舊住宅區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，為舊住宅區(qū)實施專業(yè)化物業(yè)管理打下基礎(chǔ)，改善廣大居民的居住環(huán)境。

3.各縣(市)、區(qū)政府要建立物業(yè)收費(fèi)政府救助制度，加大對惡意欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的打擊力度。對確因生活困難交不起物業(yè)費(fèi)及水、電費(fèi)用的居民，要積極采取各種形式的政府救助。對無正當(dāng)理由惡意欠繳物業(yè)費(fèi)及水、電費(fèi)用的，由辦事處、社區(qū)牽頭協(xié)調(diào)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以追繳。追繳仍有困難的，司法部門要制定便捷快速的強(qiáng)制執(zhí)行程序，由人民法院依法予以追繳，使物業(yè)管理服務(wù)逐步走上良性發(fā)展的軌道。

4.建立“質(zhì)價相符”的服務(wù)收費(fèi)體系。堅持以市場調(diào)節(jié)價格為主，政府指導(dǎo)價格為輔，新建小區(qū)實行招投標(biāo)制，老舊小區(qū)和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的小區(qū)實行政府指導(dǎo)價格。物價部門要定期測算普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)實際成本、法定稅費(fèi)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤，會同房地產(chǎn)行政主管部門及時調(diào)整與物業(yè)服務(wù)等級相適應(yīng)的政府指導(dǎo)價格，定期向社會公布。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)浮動機(jī)制，當(dāng)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成要素(如:最低工資標(biāo)準(zhǔn)等)發(fā)生調(diào)整時，及時調(diào)整政府指導(dǎo)價格。

(六)加大物業(yè)管理宣傳力度，弘揚(yáng)行業(yè)主旋律

要充分發(fā)揮電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙等新聞媒體的作用，加大物業(yè)管理服務(wù)的正面宣傳力度，積極宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策，明確物業(yè)管理活動中各方的責(zé)、權(quán)、利，營造有利于物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展的濃厚輿論氛圍。要引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)樹立正確的服務(wù)觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。引導(dǎo)廣大業(yè)主樹立花錢買服務(wù)、物業(yè)保值增值等消費(fèi)理念，提高人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會性、公共性、有償性認(rèn)識。利用各種宣傳形式，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的維權(quán)意識和參與意識，通過合法途徑和程序維護(hù)自己的合法權(quán)益，不能以維護(hù)自己的權(quán)益名義而使其他業(yè)主權(quán)益受侵害。

以此意見，望遵照執(zhí)行。