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一、指導(dǎo)思想

以科學發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制創(chuàng)新為核心，建立“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地負責、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制，充分發(fā)揮街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)作用；及時化解物業(yè)管理領(lǐng)域的各類矛盾問題，提高服務(wù)質(zhì)量，提升社會和市民對我區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的滿意度。

二、目標任務(wù)

（一）總體要求

進一步培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，理物業(yè)管理環(huán)節(jié)中開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的關(guān)系，明確相關(guān)責任，加強物業(yè)建、管有效銜接，消除矛盾，提高業(yè)主自治能力和物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理市場健康有序的發(fā)展。

（二）工作目標

1、擴大物業(yè)管理覆蓋面。把推進舊城改造還房小區(qū)、零散居民住宅樓、改制單位自管房小區(qū)、社區(qū)居委會代管小區(qū)物業(yè)管理作為新的工作目標，提升物業(yè)管理整體規(guī)模，實現(xiàn)全區(qū)居民小區(qū)物管覆蓋面逐年增加，其中今年增加5個百分點，達到35%。

2、深入調(diào)查掌握全區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)信息，從抓好基礎(chǔ)工作入手，為進一步健全和完善物業(yè)管理辦法提供可靠依據(jù)。

3、加快業(yè)主委員會建設(shè)。加快無物管小區(qū)和新建商品房小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設(shè)步伐，完善、規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會議事、決策行為，力爭年全區(qū)小區(qū)業(yè)主大會及委員會成立率提高7%，達到23%，并實現(xiàn)逐年提高。

4、加快物業(yè)小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定，嚴肅查處開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施“使用權(quán)”問題。

5、適當安排社區(qū)物業(yè)管理啟動資金和扶持資金，推動居民住宅區(qū)物業(yè)管理的全面開展，完成對部分建設(shè)施不配套的小區(qū)道路改造和路燈、綠化、環(huán)衛(wèi)維修。

6、在全區(qū)開展物業(yè)管理評優(yōu)活動，以評促建，以評促管，促進行業(yè)服務(wù)水平和行業(yè)形象的提高。

7、建立健全物業(yè)管理服務(wù)投訴責任機制。及時查處全區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)中的不規(guī)范行為,并督促企業(yè)整改,保障業(yè)主合法權(quán)益。

（三）工作職責

1、市房管局辦事處：根據(jù)市房管局的職責安排，具體負責全區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的管理、指導(dǎo)和監(jiān)督，組織宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，牽頭研究解決全區(qū)物業(yè)管理中的具體問題。配合街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)做好業(yè)主委員會的成立、物管服務(wù)企業(yè)的選聘及物業(yè)管理糾紛調(diào)處等工作。

2、各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）：具體組織轄區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作，開展物業(yè)管理宣傳活動，牽頭組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，并指導(dǎo)、監(jiān)督其日常運作；負責調(diào)處轄區(qū)物業(yè)管理糾紛。

3、各社區(qū)居委會：參與業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、改選的組織工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，負責調(diào)處物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛。

4、區(qū)城管執(zhí)法分局：負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自搭建建（構(gòu)）筑物的查處，負責對破壞綠化、道路等設(shè)施以及破壞房屋外立面等行為的查處；加強對戶外廣告設(shè)施的日常管理和安全檢查。

5、區(qū)公安分局：負責指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和保安人員開展安全防范工作，消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安隱患，及時查處治安案件，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾。

6、區(qū)消防大隊：負責住宅小區(qū)內(nèi)消防水源、消防設(shè)施、消防通道等與消防安全相關(guān)工作的監(jiān)督管理。

7、區(qū)建設(shè)局：負責對在建住宅施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督和管理；協(xié)調(diào)處理由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和矛盾，依法處理因房屋質(zhì)量、室外裝飾裝修產(chǎn)生的糾紛。

8、區(qū)城管辦及市環(huán)衛(wèi)處：負責對住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運工作的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督；按政策規(guī)定做好小區(qū)業(yè)主垃圾清運費和垃圾處置費的收取宣傳工作。

9、區(qū)工商局：加強個體經(jīng)營登記審查，對擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅康膱鏊蛙噹?，不予核準登記；查處在住宅小區(qū)從事無照經(jīng)營的行為。

10、區(qū)物價局：負責物業(yè)服務(wù)收費的管理工作，對物業(yè)服務(wù)活動中的各項收費進行管理和監(jiān)督檢查，對違反物業(yè)服務(wù)收費政策的行為進行查處，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)服務(wù)收費引發(fā)的矛盾和糾紛。

11、區(qū)環(huán)保局：負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項目依法進行環(huán)境影響評價，對周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律法規(guī)的噪音擾民和環(huán)境污染等問題依法進行查處；對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調(diào)查處理。

12、區(qū)信訪局：積極疏導(dǎo)、調(diào)解處理各類物管上訪糾紛。

13、區(qū)級其它相關(guān)部門：切實履行職責，強化協(xié)調(diào)配合，合力強化物業(yè)管理工作。

三、工作舉措

（一）開展專項整治，解決突出問題

1、開展物業(yè)管理達標活動。著力完善街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)兩級對物業(yè)管理的指導(dǎo)和服務(wù)職能，著力解決物業(yè)管理行政管理方面不到位的問題。深入調(diào)研，針對商品房開發(fā)小區(qū)，要全面推行市場化的物業(yè)管理服務(wù)。在建未交付前，由開發(fā)建設(shè)單位通過招投標市場選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實前期物業(yè)管理；已建成交付但業(yè)主委員會尚未成立的，繼續(xù)實施前期物業(yè)管理；已建成交付且業(yè)主委員會成立的，應(yīng)在所在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)下，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主委員會三方按規(guī)定做好物業(yè)管理續(xù)聘、新聘或業(yè)主自治管理的轉(zhuǎn)換銜接工作。

2、完善老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理。要結(jié)合環(huán)境綜合整治逐步解決基礎(chǔ)設(shè)施配套問題，推進老舊小區(qū)改造工程，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套。對整治后具備條件的，應(yīng)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，按照有關(guān)程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施等級性有償服務(wù)；對整治后暫不具備條件的，由所在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負責建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)組織，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性有償服務(wù)。對經(jīng)整治但規(guī)模較小及分布零散的住宅區(qū)，可并入相鄰小區(qū)，實施一家管理，差別服務(wù)。對失管小區(qū)及零散居民住宅樓，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）幫助成立業(yè)主委員會，指導(dǎo)選聘新的物業(yè)企業(yè)實施基本項目、或采取“樓幢管理”的模式進行管理服務(wù)。暫時不具備條件實行市場化運作的，應(yīng)納入街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)組織，落實基礎(chǔ)性有償管理服務(wù)。

3、完善拆遷安置房和保障性房屋住宅小區(qū)管理。要創(chuàng)造條件逐步推行市場化的物業(yè)管理。在建未交付前，由建設(shè)單位負責組織管理。建成交付后，有條件成立業(yè)主委員會的，按照有關(guān)程序確定物業(yè)服務(wù)管理模式并做好轉(zhuǎn)換銜接工作；建成交付后，暫不具備條件成立業(yè)主委員或暫不具備條件實施等級性有償服務(wù)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)與所在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）辦理移交托管手續(xù)，由所在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、居委會負責建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)組織，落實基礎(chǔ)性的有償服務(wù)或暫實行自主管理和服務(wù)。

4、開展小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理違規(guī)行為整治活動。開展違章搭建專項整治工作，堅決遏制當前部分小區(qū)違章建設(shè)屢禁不止現(xiàn)象，同步研究建立長效機制，建立健全違章搭建巡查、發(fā)現(xiàn)、處理機制。專項整治小區(qū)物業(yè)管理混亂狀況，逐步清理改變房屋使用性質(zhì)和功能、違規(guī)裝修房屋、侵占公共部位、毀綠占綠等小區(qū)各類物業(yè)違章違規(guī)事件。

5、完善物業(yè)管理收費和有償服務(wù)機制。物價部門要按照“公正合理、質(zhì)價相符”的原則，合理確定物業(yè)服務(wù)等級和收費指導(dǎo)標準，規(guī)范物業(yè)服務(wù)單位的收費行為，及時查處物業(yè)管理收費中的價格違法違規(guī)行為。同時，對因開發(fā)建設(shè)遺留問題或物業(yè)服務(wù)合同履約糾紛問題造成的諸多矛盾，由相關(guān)責任單位及時妥善處理實際存在的問題；對拒繳、欠繳物業(yè)服務(wù)費的，所在地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、業(yè)主委員會應(yīng)積極協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促催繳。

（二）強化行業(yè)監(jiān)管，規(guī)范物管服務(wù)

1、完善配套設(shè)施。新建住宅項目應(yīng)當嚴格遵循規(guī)劃設(shè)計要求，配建物業(yè)管理用房，并與主體工程同步交付使用。相關(guān)部門在規(guī)劃設(shè)計方案審查時，應(yīng)明確物業(yè)配套用房規(guī)劃條件；建設(shè)部門在牽頭組織項目竣工驗收時，會同房管辦事處加強對物業(yè)管理基礎(chǔ)配套設(shè)施和物業(yè)管理用房的驗收備案，未經(jīng)驗收合格或配建不到位的小區(qū)住宅不得交付使用，房管部門不得為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)。任何單位和個人不得擅自改變物業(yè)配套用房的用途。各有關(guān)部門應(yīng)加強協(xié)作配合，指導(dǎo)監(jiān)督住宅小區(qū)供水、供電、供氣、路燈、垃圾清運和綠化養(yǎng)護等基礎(chǔ)設(shè)施（項目）配套到位、移交到位、管護到位。

2、強化行業(yè)監(jiān)管。房管辦事處要依法加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，完善物業(yè)管理招投標管理辦法，健全物業(yè)主管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）參與監(jiān)督管理的實施機制；各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要會同物業(yè)主管部門加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評，建立健全企業(yè)誠信檔案體系，落實獎懲措施；完善退出機制，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的，應(yīng)提前三個月向業(yè)主公示，同時監(jiān)督其依法移交物管用房、剩余經(jīng)費和相關(guān)資料，并做好備案登記；對暫時難以落實新物業(yè)管理單位的，由所在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負責按照失管小區(qū)模式進行操作。

3、提升自治能力。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)依法維護在物業(yè)管理活動中的權(quán)利，充分履行義務(wù)、承擔職責。物業(yè)主管部門和所在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要切實加強指導(dǎo)監(jiān)督，規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會和基層黨組織作用。把好業(yè)主委員會程序關(guān)和人選關(guān)，符合條件的社區(qū)居委會成員可通過選舉加入所屬小區(qū)的業(yè)主委員會；加強業(yè)主委員會成員綜合業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提高依法履行職責能力。要健全民主管理監(jiān)督機制，指導(dǎo)業(yè)主大會制定議事規(guī)則和管理規(guī)約，完善小區(qū)重大事項的公開公示制度。

（三）加強組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴格考核獎懲

1、加強組織領(lǐng)導(dǎo)。建立區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，相關(guān)責任部門為成員單位，定期召開聯(lián)席會議，制定措施，研究解決辦法，組織協(xié)調(diào)和指導(dǎo)物管工作。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)居委會要適當增加物業(yè)監(jiān)管人員職數(shù)，落實專人負責本區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)。

2、加強考核獎懲。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要建立健全物業(yè)管理工作機制，要將物業(yè)管理納入年度目標管理，實行一級抓一級，層層抓落實，將物管工作的績效與獎懲掛鉤。區(qū)政府將嚴格落實物管工作責任制，獎懲逗硬，對重視不夠、措施不力，造成重大物管糾紛或引發(fā)不穩(wěn)定事件的，將嚴格實施效能問責，嚴肅追究責任。

3、加強宣傳引導(dǎo)。各有關(guān)職能部門和新聞媒體要采取多種形式，加強物業(yè)管理宣傳工作，宣傳相關(guān)法律法規(guī)，引導(dǎo)廣大業(yè)主樹立物業(yè)服務(wù)的消費觀念，支持參與物業(yè)管理活動，及時繳納物業(yè)服務(wù)費用，自覺維護社會公共秩序。各級黨政機關(guān)和企事業(yè)單位要教育干部職工自覺遵守物業(yè)管理法律法規(guī)，積極參與和諧文明社區(qū)建設(shè)，營造全社會重視、支持物業(yè)管理的良好氛圍。