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一、信息不對(duì)稱在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要表現(xiàn)

（一）信息不對(duì)稱的定義、影響。信息不對(duì)稱是指在交易中某些參與人擁有其他參與人不擁有的信息。在此非對(duì)稱信息環(huán)境中，占據(jù)信息優(yōu)勢(shì)的一方可能會(huì)以此謀求在交易中獲取最大收益，而信息劣勢(shì)方則可能受損。

信息不對(duì)稱首先會(huì)引起逆向選擇問(wèn)題。逆向選擇是指在信息不對(duì)稱的情況下，接收合約的一方一般擁有私人信息并且利用另一方信息缺乏的特點(diǎn)而使對(duì)方不利，使市場(chǎng)交易的過(guò)程偏離信息缺乏者的愿望，從而使交易中處于不利地位的買方蒙受經(jīng)濟(jì)損失。此外，信息不對(duì)稱還會(huì)帶來(lái)交易過(guò)程中的道德風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的主要表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品的一切交換和流通關(guān)系的總和。按市場(chǎng)的運(yùn)行層次可分為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。研究房地產(chǎn)信息不對(duì)稱也是從這三個(gè)層次來(lái)分別研究的。

1、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱問(wèn)題。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)主要是指國(guó)有土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。市場(chǎng)的主體是國(guó)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在過(guò)去采取國(guó)有土地協(xié)議出讓方式時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法從公共渠道取得政府要出讓的國(guó)有土地的信息，難以通過(guò)正常途徑獲得國(guó)有土地使用權(quán)。一些開(kāi)發(fā)商就利用各種關(guān)系，千方百計(jì)與個(gè)別政府官員暗中勾結(jié)以非正當(dāng)?shù)氖侄潍@得國(guó)有土地使用權(quán)。

2002年7月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的實(shí)施，標(biāo)志著國(guó)有土地使用權(quán)“招拍掛”時(shí)代的到來(lái)。采用招標(biāo)拍賣掛牌方式后，國(guó)有土地資源出讓信息的公開(kāi)，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公平競(jìng)爭(zhēng)而獲取國(guó)有土地使用權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政府之間的信息基本達(dá)到對(duì)稱，解決了采用協(xié)議方式出讓帶來(lái)的弊端。

2、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱問(wèn)題。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)主要指“一手房”的買賣市場(chǎng)，即住房一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把新建好的樓盤賣給購(gòu)房者的市場(chǎng)。市場(chǎng)的主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者。這個(gè)市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱一方面表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者需求信息掌握的不充分；另一方面更突出地表現(xiàn)為購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信息、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤的信息了解不充分。后者極容易引起道德風(fēng)險(xiǎn)，例如在商品交易合同條款的設(shè)計(jì)上存在著對(duì)消費(fèi)者不利的條款，尤其體現(xiàn)在免責(zé)條款和雙方的責(zé)任賠付上；銷售人員在推介樓盤時(shí)故意隱瞞真實(shí)情況，侵犯購(gòu)房消費(fèi)者的知情權(quán)等。

3、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)主要指二手房買賣市場(chǎng)，即住房二級(jí)市場(chǎng)。在這一市場(chǎng)中購(gòu)房者將自己所購(gòu)買已入住的房地產(chǎn)通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賣給新的購(gòu)房者。市場(chǎng)主體有三個(gè)：售房者、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者。這個(gè)市場(chǎng)中也存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱問(wèn)題：一方面售房者對(duì)自己房地產(chǎn)信息的了解比房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)所售房產(chǎn)的信息掌握更充分；另一方面房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)所售房產(chǎn)信息的掌握了解程度要高于購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房地產(chǎn)信息的掌握程度，同時(shí)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)中介服務(wù)的流程、法規(guī)方面的了解程度要高于購(gòu)房者和售房者的信息掌握程度。由于在這三個(gè)市場(chǎng)主體對(duì)所售房地產(chǎn)的信息掌握程度不同造成了任兩個(gè)主體之間都存在著信息不對(duì)稱的問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)信息不對(duì)稱成因分析

（一）信息的稀缺性。信息是一種稀缺資源，由于信息生產(chǎn)的專業(yè)性、規(guī)模性和信息產(chǎn)品的外在性原因，導(dǎo)致了信息的供給常常不足。信息的不對(duì)稱，是市場(chǎng)本身不能夠生產(chǎn)出足夠的信息并有效地配置它們。在房地產(chǎn)交易中，開(kāi)發(fā)商掌握的信息比較多，而且也不愿意公開(kāi)這些信息，使得消費(fèi)者信息缺乏，造成信息的不對(duì)稱。

（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)成因分析。就信息不對(duì)稱的社會(huì)經(jīng)濟(jì)成因，可以從不同的市場(chǎng)主體來(lái)分析：

1、從開(kāi)發(fā)商來(lái)看。首先，開(kāi)發(fā)商主觀上追求局部、短期利益最大化，容易產(chǎn)生欺騙消費(fèi)者的動(dòng)機(jī)；其次，企業(yè)的“信用”意識(shí)不強(qiáng)。一些企業(yè)以完成“資本的原始積累”為目標(biāo)或其他原因，成為“一次性”項(xiàng)目公司，并不注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)品牌和信譽(yù)沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)和態(tài)度；第三，房地產(chǎn)企業(yè)管理水平低下，使得一些問(wèn)題在一定程度上無(wú)法避免，只能在交易中試圖掩蓋以滿足短期利益最大化的要求。

2、從消費(fèi)者來(lái)看。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，大量的信號(hào)是由開(kāi)發(fā)商或銷售發(fā)出來(lái)的，帶有明顯的主觀性，而大多數(shù)消費(fèi)者并不具備專業(yè)知識(shí)，很難對(duì)如此大量的信息進(jìn)行篩選、辨別。另外，多數(shù)消費(fèi)者不太愿意委托專業(yè)中介，一是因?yàn)檫@需要付出成本；二是中介行業(yè)本身缺乏市場(chǎng)誠(chéng)信。這種缺乏專業(yè)幫助的交易往往使消費(fèi)者失去最有力的權(quán)威武器。

3、從中介來(lái)看。我國(guó)現(xiàn)今的房地產(chǎn)中介普遍存在著房源信息不對(duì)稱的現(xiàn)象。一方面由于信息的傳遞層次過(guò)多，中介信息系統(tǒng)不夠完善，信息在傳遞過(guò)程中發(fā)生曲解或遺失，信息傳遞不到位，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)二手房的產(chǎn)權(quán)和售價(jià)發(fā)生爭(zhēng)議；另一方面由于中介本身存在問(wèn)題，如專業(yè)化程度過(guò)低，某些中介商為了利益故意讓房屋買賣雙方處于隔絕的狀態(tài)，使交易在買賣雙方不知曉的情況下進(jìn)行，從中撈取超額利潤(rùn)。

4、從政府來(lái)看。由于我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立時(shí)間短，法律、法規(guī)不健全，政府主管部門沒(méi)有建立規(guī)范的房地產(chǎn)信息制度，信息流通不暢，甚至發(fā)生扭曲，人們不便或無(wú)法獲得完全有價(jià)值的信息。

三、解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息不對(duì)稱的對(duì)策

（一）建立社會(huì)信用體系是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之策。以分工與合作為基礎(chǔ)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是建立在信用體系基礎(chǔ)之上的。信用是連接不同經(jīng)濟(jì)主體之間關(guān)系的紐帶，必須為所有進(jìn)入市場(chǎng)的主體建立信用記錄。有了信用記錄，社會(huì)可以很便捷地獲得數(shù)據(jù)。建立信用記錄的關(guān)鍵是建立高增值的守信獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制和高力度的懲罰機(jī)制。在交易過(guò)程中，一方有失信行為，就會(huì)進(jìn)入信用記錄系統(tǒng)，公眾通過(guò)高科技手段，可以很便捷地查到這次不良記錄。因此，要建立誠(chéng)信體系，可以有效地解決信息不對(duì)稱問(wèn)題。它通過(guò)無(wú)限放大信用缺失的成本，給失信方以沉重打擊。相反，守信方則通過(guò)不斷積累自己的守信記錄可以增值，別人和他交易，可以擴(kuò)大他的信用額度。因此，建立健全社會(huì)誠(chéng)信體系，是進(jìn)一步完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要保障。也是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的治本之策。

（二）政府宏觀調(diào)控有助于減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱。由于市場(chǎng)機(jī)制在解決信息不對(duì)稱方面有其自身的缺陷，因此必須采取一定強(qiáng)制措施彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的不足。建立和健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度和信息制度，及時(shí)、準(zhǔn)確地當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的相應(yīng)信息。提高房地產(chǎn)中介人員入業(yè)門檻，增加信息透明度；在充分考慮房地產(chǎn)特殊商品屬性的基礎(chǔ)上，建立合理、可行和操作性強(qiáng)的質(zhì)量賠償制度；確立有效的監(jiān)督機(jī)制，從政府、企業(yè)內(nèi)部和社會(huì)輿論等多方面監(jiān)督和控制。還有，房地產(chǎn)商品質(zhì)量和物業(yè)管理規(guī)制、規(guī)范的合同文本、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格認(rèn)定制度等，這些都是政府為緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問(wèn)題可以采取的措施。

（三）消費(fèi)者需要建立起信息經(jīng)濟(jì)意識(shí)。對(duì)消費(fèi)者而言，要充分利用信息社會(huì)的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。從一定意義上說(shuō)，只有充分掌握了真實(shí)的商品信息，消費(fèi)者才可能獲得在房地產(chǎn)交易中的平等地位。

開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者雙方由于各自利益的驅(qū)使，總會(huì)自覺(jué)不自覺(jué)地創(chuàng)造一些不對(duì)稱信息，以獲得各自利益的最大化。因此，真正意義上的“零風(fēng)險(xiǎn)”銷售模式任何時(shí)候都不可能出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者信息不對(duì)稱的狀況始終會(huì)存在。總之，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，建立一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，搭建好一個(gè)信息流通順暢的交易平臺(tái)，成為擺在我們面前的當(dāng)務(wù)之急。

據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2002年受理了房地產(chǎn)投訴事件40685件；2003年受理了44609件，比上年上升了9%；2004年45667件，比上年上升了2.3%；2005年40325件，比上年下降了11.7%；2006年是39280件，比上年下降了2.6%。從這些數(shù)據(jù)看，雖然從2005年開(kāi)始投訴件數(shù)有所下降，但總體來(lái)說(shuō)，每年房地產(chǎn)投訴的絕對(duì)值都很大。為什么會(huì)發(fā)生這么多的房地產(chǎn)糾紛呢？從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“信息不對(duì)稱”現(xiàn)象是導(dǎo)致其糾紛不斷的主要成因。