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一、我國房產(chǎn)市場現(xiàn)狀及存在的問題

1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來越大

我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，這是一個突出的情況。據(jù)國家統(tǒng)計局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到37123個，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統(tǒng)計局列舉的二十個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數(shù)字說明整個房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達到了一個空前的規(guī)模，而且從投入的資金來看，房地產(chǎn)業(yè)也遠遠超過其他大部分行業(yè)。可以說房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中有舉足輕重的意義。

2.房價問題是房產(chǎn)市場的核心問題

住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。房價得建立在普通百姓能承擔的范圍內(nèi)，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經(jīng)濟問題轉(zhuǎn)換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價格雖依據(jù)市場，但是價格嚴重超出消費群體的承載能力，市場必然出現(xiàn)了問題，盡管對我國房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。

二、房價居高不下的原因分析

國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產(chǎn)市場需求。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個增加到661個。能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。

三、對規(guī)范房產(chǎn)市場的法律規(guī)制建議

1.調(diào)控房價漲幅的必要性

關(guān)系到百姓安居樂業(yè)的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結(jié)構(gòu)變動規(guī)律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負擔。據(jù)我國主流媒體一項調(diào)查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構(gòu)相比，中國金融機構(gòu)的抗風險能力相對較弱，如果中國房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重泡沫并破滅，對金融機構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對整體經(jīng)濟的影響程度也就更深。

2.明確房產(chǎn)市場的發(fā)展模式

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題也在于沒有對房地產(chǎn)市場根據(jù)中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式”這個目標。這是對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的清楚定位。當國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資行為。可以說，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費模式的住房產(chǎn)品。把一個剛發(fā)展起來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產(chǎn)市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調(diào)控手段相結(jié)合

要真正實現(xiàn)房產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達到預(yù)期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房價的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來。稅收和信貸相結(jié)合，在各個方面都加強監(jiān)管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方面，最好能建立一個專門的監(jiān)管機構(gòu)，專門收集市場的不誠信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機構(gòu)或國家權(quán)力機關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來源。