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經濟的發展，人均收入的提高，發展到一定階段也會帶來人們消費結構的相應變化。根據馬斯洛需求定理，人們在收入水平較低的階段，主要以滿足保障性需求為主，如食品，衣著等；隨著收入的增加，保障性需求逐步下降并趨于一個穩定值，一些階段性需求如住房、汽車、教育、醫療、文娛等，開始迅速增長。其中住房需求當排首位，因自古以來都有“安居樂業”的說法。

一、房地產市場的背景分析

國內房地產市場[1]較長一段時間內都具備旺盛的真實需求，而特定時期的投機炒作更加劇了這種需求。盡管房價有下跌趨勢但目前來講下跌空間有限。中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞在2007年中國房地產高峰論壇上說，我國房價過快上升基本原因在于供應不能滿足需求。特殊的發展階段和人多地少的國情決定了我國每年1000多萬城鎮增量人口的住房需求和由于消費結構升級拉動的城鎮居民不斷增長的改善性住房需求，以及進行舊城改造而出現的被動住房需求的現狀。這些因素疊加，形成了不可遏制的剛性需求，并造成了房價上漲的基本動因。[1]

二、房地產市場的需求彈性大于供給彈性

房地產市場的需求彈性是大于供給彈性的，以商品房住宅為例：

1.從需求的角度：首先，住宅是一種耐用品，耐用品的需求彈性要大于糧食等非耐用的生活必需品。對于很多消費者而言，購房可能就是一生只進行一次的消費行為，在進行消費決策的時候勢必十分謹慎，對價格會有相對周密的考察。其次，購房是單筆大金額消費，單價的變動對支付總額的影響較大。再次，除了購房，消費者有很多替代選擇。綜合多方面因素可以看出，消費者的購房行為事實上具有較大的彈性，購房者對于價格具有較大的敏感性。

下面針對購房者的需求運用經濟學的知識進行分析：

如果把購房比作一個“圍城”，那么未購房的人就在城外，購了房的人就在城內。

①理性人假設

經濟學分析的一個重要前提是假設人都具有理性，所謂理性是指每個人都能通過成本—效益分析或趨利避害原則進行優化選擇。[2]即使是擁有三十萬能付首付的潛在購房者，一旦要選擇購房，總是要權衡利害關系的。和父母親友合住，住原有的老房，或者租房都能解決住房問題。在背負長期大額房貸加之加息的壓力下，人們的購房價值觀日趨“現實”，理性成分壓倒感性。

②效用最大化

擁有購房首付的人一般都擁有自己的收益目標函數，并且力圖使自己的預期效用達到最大化。資金、金錢（M）和收益（I）構成了目標函數中的重要變量。

那么MaxU(M，I)＝Max\[U(M,I),O]，資金利用的效用最大化與收益的效用最化密不可分，同時也依存于O即由于購房所獲得得安全感、幸福感、地位等。

分析了購房者的消費動機，如前所說，房價的持續走高證明房價還沒有超出居民的承受力。世界銀行和聯合國人居中心常常用“房價收入比”（中等房價和當地居民平均年收入之比）來考察居民購買住宅的能力。按照國家統計局公布的數據，2006年京滬穗深四地房價“房價收入比”均高于國際標準的2倍以上。“房價收入比”如此之高而住房需求依然攀高不下，如何解釋這一反常的經濟現象？

首先，收入數據的準確性值得懷疑。眾所周知，中國統計數據中工資的定義并不等于居民收入。在眾多家庭中，工資收入只占收入的一半左右。除了工資之外，還有不少類似獎金、回扣、福利以及第二職業等收入。但究其根本原因，導致房地產市場需求旺盛的主要原因在于貧富差距很大。貧富差距比較合理的基尼系數應當在0.35-0.40之間。可是中國的基尼系數已經超過了0.48。房價之高遠遠超出了80%以上一般居民的承受能力。由此可見，房地產市場上的需求并不是虛幻的，貧富差距、投機者炒房、青年人“傍老族”（獨生子女父母雙方出錢買房）都是拉動需求的重要因素。

2．從供給的角度：首先，這個市場上已經有數量龐大的開發商，可以為需求提供足夠的供給量。其次，目前該行業的實際利潤較高，即使利潤壓縮，也有較大空間。再次,隨著市場的進一步規范，一方面行業的進入門檻會更高，開發商的沉淀成本更大，退出風險也更大；另一方面，市場中的競爭將更加激烈，這將給價格帶來更多向下的壓力。由于土地是稀缺性資源，地價會隨之上升，但最終房地產開發商會將其轉嫁到消費者身上。整個城市圈在不斷擴大，房屋供給在短期內不會有太大減少。新晨

三、需求的變動對房價的沖擊更大

既然房地產市場的需求彈性大于供給彈性，我們從理論上可以得出：需求的變動對房價的沖擊更大一些。

由圖1可以看到，需求不變，供給擴大(x2-x1)(即供給曲線由S1到S2)，市場的均衡價格將由y1下降到y3；但如果需求同樣擴大(x2-x1)時(即需求曲線由D1到D2)，市場的均衡價格將由y1上升到y2，而|y1y2|明顯要大于|y1y3|。也就是說需求變動導致價格波動的幅度要遠大于供給等量變動時引起價格的波動幅度。

從各個角度審視，房地產行業當前的繁榮僅是表象，行業還未步入良性發展軌道，消費者有待進一步成熟，開發商需要進一步篩選，因此調整將是必然。該行業在未來較長一段時間內都需要政府更加嚴格的規范和引導，市場化程度有待進一步提高。行政手段作用的有形要素是信貸和土地，無形要素是進入者資格，競爭規則以及監督體制。筆者認為，房地產行業的暴利時代已經結束,未來利潤空間會進一步壓縮。但是由于行業集中度提高，規模擴張，開發商整體素質提升，誠信意識增強，行業投資風險將減少，行業投資價值將逐步呈現。