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1有關(guān)于房地產(chǎn)工程管理的背景

1.1目前我國工程管理的現(xiàn)狀。所有建設(shè)工程項(xiàng)目管理的內(nèi)容、側(cè)重點(diǎn)、方法等隨著管理行為主體的不同將是不一樣的。近年來，基本上施工單位工程管理的模式相對(duì)比較成熟，伴隨而至的監(jiān)理單位的工程管理也有了國家要求執(zhí)行的規(guī)范，只有房地產(chǎn)企業(yè)這一工程管理主體至今尚未建立起規(guī)范，統(tǒng)一科學(xué)的管理模式。隨著市場上房地產(chǎn)企業(yè)的不斷增多，其企業(yè)的工程管理模式更是五花八門，沒有相對(duì)規(guī)范的操作模式。當(dāng)代項(xiàng)目管理學(xué)科的研究中，已有涉及到了業(yè)主工程管理的內(nèi)容，這對(duì)研究我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理有借鑒作用。

1.2當(dāng)前房地產(chǎn)工程分包管理模式的變化對(duì)業(yè)主工程管理的影響。眾所周知，隨著房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的多樣化，各種專業(yè)公司逐漸獨(dú)立，比如幕墻公司、防水公司、智能化公司等等，他們不斷地直接向房地產(chǎn)開發(fā)商承接工程，傳統(tǒng)意義上的建筑施工總承包逐漸弱化為主分包，房地產(chǎn)公司控制著越來越多的工程資源，整個(gè)工程管理的指揮控制重心也逐漸轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)公司。

新中國成立以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)從80年代中期開始興起，但其大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是自己控制著工程資源，主要的分部工程都由房地產(chǎn)企業(yè)自己分包或指定分包，主要的材料設(shè)備都由自己采購或指定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)工程管理的指揮控制中心。

房地產(chǎn)企業(yè)自己把控著工程資源，房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理中的作用就不是簡單的監(jiān)督檢查了。房地產(chǎn)工程分包管理模式的變化，必然促使房地產(chǎn)企業(yè)探索作為業(yè)主方工程管理工作重點(diǎn)。

2具體從承建單位、監(jiān)理單位工作模式看房地產(chǎn)開發(fā)管理重點(diǎn)

2.1承建單位、監(jiān)理單位工作模式

根據(jù)《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》(GB/T50326－2001)的要求，施工單位工程管理工作可以歸納為“四控四管一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制、現(xiàn)場管理、合同管理、信息管理、生產(chǎn)要素管理、組織協(xié)調(diào)。

監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。

2.2房地產(chǎn)業(yè)主工程管理與承建單位、監(jiān)理單位工作模式的區(qū)別

因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

2.2.1工程進(jìn)度控制方面:房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃安排是施工單位、監(jiān)理單位計(jì)劃安排的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全面布置，而施工單位僅僅局限于工程本身，相對(duì)更微觀。

2.2.2工程質(zhì)量控制方面:施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì)量的管理體系。

2.2.3工程技術(shù)管理方面:施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工法，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(技術(shù)參數(shù))，然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營銷意圖。

2.2.4現(xiàn)場管理方面:施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場管理體系。

3房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中所容易出現(xiàn)的問題及解決建議

工程管理是開發(fā)商工作中的重中之重，公司里一般都會(huì)重點(diǎn)配置工程管理人才，但實(shí)際上，似乎很多企業(yè)并不太清楚如何從開發(fā)商的角度管理工程。工程管理往往是房地產(chǎn)公司出問題最多、最難以協(xié)調(diào)、占用領(lǐng)導(dǎo)層時(shí)間最多的一個(gè)環(huán)節(jié)。問題一般而言容易出在計(jì)劃管理、質(zhì)量管理和監(jiān)理管理上。

工程計(jì)劃/進(jìn)度控制:房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃安排是施工單位、監(jiān)理單位計(jì)劃安排的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全面布置。房地產(chǎn)工程施工進(jìn)度計(jì)劃出現(xiàn)的問題往往不是工程部施工計(jì)劃或施工單位施工計(jì)劃本身，而是出在施工計(jì)劃的配套計(jì)劃上。房地產(chǎn)工程經(jīng)常存在施工拖期的問題，比如:施工按計(jì)劃應(yīng)該開工而設(shè)計(jì)圖紙仍為完成;門窗工程按計(jì)劃應(yīng)該開始安裝而施工隊(duì)伍還沒進(jìn)場、電梯按計(jì)劃應(yīng)該開始安裝而電梯由于供貨不及時(shí)而未到場等等－－以上皆是配套計(jì)劃的問題，房地產(chǎn)企業(yè)工程部門在編制每個(gè)月施工計(jì)劃的同時(shí)就應(yīng)該編制完成出圖計(jì)劃、分包進(jìn)場計(jì)劃、材料進(jìn)場計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等配套計(jì)劃，然后把這些計(jì)劃提交給相應(yīng)的部門，要求相關(guān)的部門在計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間點(diǎn)之前完成工作，工程施工的問題由工程部解決，涉及到部門之間配合的問題，就必須提前做好準(zhǔn)備，以計(jì)劃的形式明確的提出要求;工程部應(yīng)制定具體的時(shí)間表使其他部門更好的配合工程。

計(jì)劃是工程管理的牛鼻子，只有計(jì)劃安排的好，公司各個(gè)部門的工作才可以協(xié)調(diào)起來，嚴(yán)細(xì)合縫地配合工程項(xiàng)目進(jìn)度的完成，因此，工程部在編制施工計(jì)劃的同時(shí)，要保證配套計(jì)劃的完成以及配套計(jì)劃之間的配套關(guān)系，學(xué)會(huì)用配套計(jì)劃調(diào)動(dòng)公司的整體資源。

工程質(zhì)量控制:施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)建立自己的客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)關(guān)心施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì)量的管理體系。

質(zhì)量管理最大的問題是中小開發(fā)商往往不太會(huì)提出自己對(duì)于質(zhì)量的管理標(biāo)準(zhǔn)，而是要求施工單位、監(jiān)理單位按照國家公布的各種標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范來管理工程，目的為了保障工程的安全，不會(huì)出安全問題，所有建筑工程必須達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)。但開發(fā)商更多的是面對(duì)客戶關(guān)心的問題。萬科曾經(jīng)專門對(duì)客戶投訴的質(zhì)量問題做過統(tǒng)計(jì)，最集中的十類問題分別是:防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質(zhì)量、燃?xì)夤艿馈N衛(wèi)預(yù)留口和電氣件安裝。這十類問題如果按“國標(biāo)”來看的話，根本就不是質(zhì)量問題，不在施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)量管理的范圍之內(nèi)，但對(duì)于客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對(duì)商品房的判斷。

實(shí)際上，開發(fā)商做為投資方，完全可以以更高的標(biāo)準(zhǔn)要求工程的質(zhì)量。因此，開發(fā)商在項(xiàng)目開工前，應(yīng)當(dāng)形成一套《工程管理指導(dǎo)書》從工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程成本、技術(shù)管理、材料管理、會(huì)議制度、現(xiàn)場環(huán)境、現(xiàn)場安全、緊急事件處理等方面制訂出詳細(xì)的管理標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，開工前向監(jiān)理單位和施工單位進(jìn)行交底，明確要求《工程管理指指導(dǎo)書》做為工程管理的標(biāo)準(zhǔn)，一切按照此執(zhí)行，只有這樣才能保證工程質(zhì)量可以滿足客戶的要求。

工程監(jiān)理管理:開發(fā)商簽約時(shí)是和監(jiān)理公司確定合作關(guān)系，而現(xiàn)場進(jìn)行管理的卻是監(jiān)理工程師個(gè)人，開發(fā)商對(duì)監(jiān)理工程師沒有直接的管理關(guān)系，很難調(diào)動(dòng)其工作積極性。施工單位在正常的施工活動(dòng)中卻很容易和監(jiān)理工程師打成一片，當(dāng)工程出現(xiàn)問題時(shí)，監(jiān)理工程師便有了幫助施工單位的可能性存在。解決此問題的辦法是和監(jiān)理公司簽訂合時(shí)進(jìn)行約定:開發(fā)商在監(jiān)理費(fèi)用之外，提供部分額外的獎(jiǎng)勵(lì)基金，如現(xiàn)場工程師在項(xiàng)目監(jiān)理過程中對(duì)工程進(jìn)度、成本、技術(shù)、質(zhì)量管理有重大貢獻(xiàn)，甲方將監(jiān)理工程師進(jìn)行個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì);同時(shí)還約定，如果現(xiàn)場工程師在項(xiàng)目監(jiān)理過程中對(duì)進(jìn)度、成本、技術(shù)、質(zhì)量管理有重大失誤，甲方將對(duì)監(jiān)理公司進(jìn)行處罰，扣減監(jiān)理費(fèi)用。

4結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)主工程管理是獨(dú)立于建筑施工管理、建筑監(jiān)理之外的一種工程管理模式，在目前房地產(chǎn)工程管理模式尚不規(guī)范的情況下，研究房地產(chǎn)工程管理模式將會(huì)彌補(bǔ)工程管理的一項(xiàng)空白，為業(yè)主管理重點(diǎn)明確方向和提供思路;同時(shí)，有利于協(xié)調(diào)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)三者的關(guān)系，規(guī)范房地產(chǎn)工程管理。