本站小編為你精心準備了房產稅對房地產市場的影響探究參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

一、全面把握房地產稅作用的三個前提認識

2010年5月31日公布的《國務院批轉發展改革委員會〈關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見〉的通知》，具體提出“逐步推進房產稅改革”。2010年10月，黨的十七屆五中全會關于“十二五”規劃建議，又進一步提出要“研究推進房地產稅改革”。這是落實黨中央歷來提出的“條件具備時，對不動產開征統一規范的物業稅”（或稱不動產稅、房地產稅，下同）的開端。這既是深化經濟體制改革、調整經濟結構、轉變經濟發展方式的要求，又是完善財稅體制、調節收入和社會財富分配、縮小貧富差距矛盾、促進社會公平正義的必要措施；同時，與當前調控房地產市場，遏制部分城市房價過快上漲，保持住房價格合理和穩定，保障和改善民生密切關聯，要在其中有所作為，發揮它的特定重要作用。一個時期以來，學術界、業內人士和社會上對房地產持有環節稅的調控作用存在爭端，有必要對這個問題進行深入研究，清理各種懷疑觀點，以利于完善稅制，順利推進改革，把房地產持有環節稅的應有作用，轉變為實際起到的作用。在這里，我們要先說明三個問題，只有正確認識這三個問題，才能真正地把握房地產稅的應有作用：

1.房地產持有環節稅在社會不同發展階段，基于經濟條件的變化，能夠發揮作用的范圍大小不同。這種稅的納稅人是房地產的產權所有者。在1994年7月，國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》前，城鎮居民住房實行實物福利分配方式，居民只是承租公房，沒有住房所有權，個人享有產權的私有房極少，一般只限于對工商營業用房征稅，稅源較窄，這種稅的作用范圍也很小。其后實行住房商品化、社會化改革，職工以成本價（也有的是標準價），購買自住公房，產權歸居民個人所有，特別是房地產市場逐漸建立和發展，居民紛紛以市場價格在市場購買商品房，享有完全產權，成了社會普遍現象。此種稅源越來越大，房地產持有環節稅能夠發揮作用的陣地，也越來越為廣闊，其在整個稅收中所處地位和所起作用，也相應地應當是越來越重要。

2.房地產持有環節稅，在社會的不同發展階段，適應黨和國家任務目標和方針政策要求，發揮作用的重點有所不同。物業稅或稱房地產稅，作為我國將來要建立的一個新稅種，基于稅收的共性，同樣具有組織收入，調節分配，促進和穩定經濟三個功能，在這種共性的基礎上，適應這個稅種的特性，它的特殊作用，就是能為地方提供主要財源，成為地方稅的主體稅種；能調節居民收入和存量財富，緩和貧富差距矛盾；能配合調控房地產供需關系，促進市場健康發展，有利于房價合理、穩定，節約、高效利用土地，擴大一般性消費。這些作用有屬于基礎性的，有屬于一般性的，但都很重要。適應不同階段的經濟形勢，按照黨和國家在不同階段的宏觀調控目標和任務要求，其發揮作用的方面和側重點，也應有所不同。譬如，就當前推進房產稅的初始階段來說，其調控的側重點，就應放在調節收入和分配，縮小貧富差距方面；放在遏制投資投機炒房和囤地，促進房地產市場健康、穩定發展方面，而不是著重增裕財政收入，就立即要把征稅范圍，擴大到一般群眾的普通住房。當然，隨著經濟發展，收入分配制度改革完善，一般群眾收入水平提高，有了相應的負稅能力，一般住房所有者享受了當地的公共基礎設施和公共服務的利益，自然應當把普通住房列入征稅范圍，組織收入當然也會成為一個重點目標，到那時，統一、規范的物業稅或房地產稅，必然將逐步為地方提供更多的財政收入，成為地方稅的主體稅種。

3.當前要推進的房產稅或將來要開征的物業稅，甚至也包括整個稅收或其他經濟杠桿在內，其功能作用，都是有其特定范圍的，并且是有其一定限度的。同時，還需要與其他經濟杠桿和有關措施相互配合，才能更好地發揮它的一定限度作用。我們決不可夸大其作用，任意擴大其使用范圍，使其承擔不能勝任的任務，造成不良后果，但也決不能隨意貶低其應有作用，或因其作用有限，而加以忽視，摒棄不用。因為這種作用，有其特殊功能性，并不是其他稅種或經濟杠桿所能適當替代的。我們必須重視探討其應有作用，使設計的稅制，能更好地體現這種作用要求，以利于充分發揮其應有作用。概括說來，房地產持有環節稅具有以下五項作用。一是促進健全以房地產持有環節稅為主體的地方稅體系，完善分稅制財政體制；二是健全財產稅體系，調節居民收入和財富分配，緩和貧富差距矛盾；三是促進房地產業健康發展，有利于房價合理和穩定；四是促進土地資源節約、高效利用，保護耕地紅線；五是緩和購房壓力，促進一般性消費增長，優化消費結構。本文限于篇幅，在此著重結合房地產市場形勢探討與房地產調控直接相關的后三個方面的作用。①

二、房地產稅有助于促進房地產業健康發展，維護房價合理和穩定

我國房地產業和房地產市場存在諸多問題，其集中表現，就是近年的房價，一般均以百分之十幾的上漲幅度，快速飆升，據國土資源部下屬專業機構研究報告，2009年的同比上漲幅度，更高達25.1%。②房價特別是部分一線城市的房價，已達很高水平。2010年1—6月，北京四環路內商品住房均價高達34901元/平方米，雙職工家庭按年平均工資48444元計算，購買一套90平方米的商品房，不吃不喝需要32.4年。③2010年7月，浙江省首先房價收入比，溫州市為27.8倍，杭州市為21.2倍。④房價過快上漲，房價過高，對保障和改善民生，調整經濟結構和經濟發展、社會穩定等各方面，都危害極大，潛伏各種危機。針對此種情況，2010年4月17日國務院辦公廳發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，采取十條重要政策措施，其中第四條強調要“發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用”。①2010年9月30日，總理在慶祝新中國成立61周年招待會上，著重提出“保持房地產價格合理和穩定”。②首次把樓市價格調控目標由過去歷來所提的房價“穩定”兩個字，維穩是基調，更著重增列了“合理”的十分重要原則。房地產持有環節的稅種，是與房地產密切關聯的，通過它對個人住房消費的引導，和房地產收益的調節，與其他杠桿相互配合，正是可以在“保持房地產價格的合理和穩定”中，發揮其一定的重要作用。這是因為在市場經濟條件下，房地產價格是由供需關系決定的，房地產稅調控目標明確，針對性強，征稅后，持有房地產者的持有成本和養房成本增加，對供給與需要有關各方面，都會產生影響，涉及各方面利益的分配，具體地說，這種調控作用，主要表現在：

1.有利于遏制投資投機炒房，促進消費者理性購房。房價過快上漲的一個主要原因，就是投資投機購房、炒房有利可圖，需求旺盛，據北京市2010年4月有關抽樣調查，北京此項購房占總購房量的比例，高達42%。征收房地產稅后，房地產所有者的持有成本和養房成本增加，并且每年都要繳納，逐年累計，金額很大，獲利空間縮小，而轉手炒賣時，根據2010年較為嚴格的新稅政，還要繳納稅額不小的營業稅、個人所得稅和土地增值稅，以及相當金額的中介費和其他收費，獲利的空間就更為縮小，而二手房的價格，一般又低于開發商的開盤商品房價格，投資投機炒房者處于競爭劣勢，很可能是無利可圖，甚至有虧損危險。在國家各種調控手段相互配合運用下，要想再提高售價，賺取利潤，非常困難。這就必然迫使投資投機者減少或甚至不再購房，已購的房子，也要設法盡快拋售。這就大量減少了市場對住房的需求，又增加了市場的住房供給，從而有利于迫使市場的住房價格往下滑行。同樣，對個人自住購房者來說，由于購房后持有和養房成本增加，并且以后每年都要按期繳稅，也會促使住房消費者更為理性地由購買價格較高的大型房，轉而購買價格較低的小型房，有些對住房處于可買、可不買之間的，或是將就仍住原來的舊房，或是轉向租房，市場消費需求也就減少一部分，會影響價格。在開征住房的房產稅初期，因為突然要增加持有環節以后的長年納稅，需求大于供給的關系發生變化，住房作為一種耐久長期使用、不易損壞的不動產，買方會要求賣方在售價中沖減此種因素，加上其他杠桿的相互配合，價格也會有某種下降趨勢。就長時期來說，由于長年要繳納房地產稅的因素，已計入新的價格內，形成一種新的供需關系，隨著經濟發展，一般物價水平呈自然上升趨勢，加以房地產的自然增值，房地產價格雖也有上升趨勢，但仍會受房地產持有環節稅收的嚴格制約，起著一定的沖抵價格上升的功能作用，與其他杠桿相互配合運用，可更有效減少需求泡沫，避免房價大起大落，使房價逐漸走向合理和穩定。

2.有利于遏制開發商“捂盤”和減少閑置房，擴大住房供給。長期以來，房地產開發商為追求房價不斷上漲的暴利，往往對其已竣工的商品房“捂盤”不賣，待價而沽。國家統計局公示，截至2010年6月底，全國房地產商的商品房待售面積達1.9811億平方米，北京市房地產交易網2010年7月15日公示，北京市待售住房3000萬平方米。③至于已售出的商品房空置率，據媒體測算，約達30%，遠超國際上5%—10%的合理區間。④對開發商“捂盤”情況，規定竣工驗收日起，滿一定期限仍未出售的，以及對住房閑置不用、滿一定期限的，依法征收房產稅，增加其持有和養房成本，就能促使開發商加快售房，甚至降價拋售；促使閑置房擁有者出售或出租房宅，這都可以增加住房供應量，從而也有利于遏制甚或降低住房售價。

3.有利于促進保障性公租房體系的加快發展，便利住房的保障與市場兩軌模式順利運行。過去一個長時期內，偏重住房的商品市場化，對保障性住房建設，特別是對公租房（含廉租房）建設不重視。下達的建筑規模指標任務小，而且還不能完成。特別是保障性住房，基本上是售價較低的經濟適用房，極少廉租房，這在很大程度上，實質上仍是屬于商品房體系，尚無現在這種真正屬于保障性的公租房。這也是導致供需關系不適應、住房供給不足的一個重要原因。開征住房稅，限定課稅范圍，免征公租房的這種稅，也免征出租公租房單位的營業稅，同時政府還擴大無償調撥建設用地，增加財政資金建設撥款，諸多杠桿配合運用，就必然會促進保障性公租房體系加快發展，大規模地增加社會住房供應，較好地解決大批中低收入者和一些“夾心層”如剛參加工作人員的住房問題，從而使住房供應形成社會保障與商品供應的兩軌并行模式，并順利和有效運行。這在總體上大大增加了社會住房供給，也大量減少了人們對購買商品房的某些非理性需求，這肯定可以遏制房價上漲，并在某種程度上成為房價下降的一個重要因素。同時，租房可以適應工作地點，就近配租，也可隨著工作地點變動而重新調配，較之自購住房后，只能固定一處，也給人們帶來更大便利。

4.有利于促進商品房供應結構調整，引導住房合理消費，有效利用社會資源。我國的住房供應，在過去較長時期內，大體上是分為高端住房（別墅、豪宅）、非普通住房（超過一定面積、價格高、占地比率多等三項標準的住房）、一般普通住房和經濟適用房等類別。另外還有極少量的廉租房。由于各類住房的售價與其實際成本的比例高低不同，利潤差距較大，開發商為追逐高利，必然選擇多建能獲高利的住房，少建或不建獲利少的住房。別墅、豪宅等高端住宅售價很高，而其建筑成本在售價中所占比例相對較低。住高端房能奢侈享用，還能不斷增值，是身份、體面的象征，中國富豪是不惜重金購買的，銷路俏旺。因而我國建筑的別墅、豪宅，在住房總量中，就從2000年的3.81%，上升為2009年的5.37%，十年間上升了38.76%。經濟適用房售價低，建筑成本占了售價的很大比重，規定開發商只能有3%的利潤，地方政府基本上是無償或低價撥給土地，無利可圖，因而縮小建筑規模，其在住房總量中的比重，由2000年的22.69%，逐漸下降為2009年的3.53%，十年間下降了84.44%，也就是2009年興建的經濟適用房占住房總量的比重，不到2000年的1/5。至于其他住房，包含超面積的非普遍住房與普通住房在內，也是大面積住房省工、省料，建筑成本相對于小面積住房，要低很多，因而開發商是愿意多建大面積的住房，少建面積小的住房。開發商即使是不得不兼負必須建造部分經濟適用房的任務，也是寧愿選擇多建大面積的，因而過去建造的經濟適用房，每套竟有高達二、三百平主米面積的。對高端豪宅、非普通住房、一般普通住房以及保障性住房，在征收房地產稅時，采取區別對待的征稅辦法，確定一定的免稅范圍，適用高低不同的稅率（含超額累進稅率或差別比例稅率），和一定的戶均面積免稅扣除額，使其稅負有較大差別，就能引導人們理性消費，從而也有利于促進開發商適應市場需要情況，調整住房供應結構，節約和合理利用社會資源。

三、房地產稅有助于促進土地資源節約高效利用，保護耕地紅線

土地是國家稀有的自然資源，特別是農業耕地是國家糧食生產安全的根本保障，關系到人的生存。我國的耕地只占國土面積的13%。改革開放30多年來，由于房地產開發和基礎設施等方面的原因，耕地面積凈減少2億畝。2007年十屆全國人大五次會議通過的政府工作報告莊嚴宣告，要堅決守住18億畝耕地紅線。據農業部副部長危靜安介紹，2009年我國耕地總數為18.26億畝，已高度逼近紅線。媒體還報導，由于房地產開發和基礎設施建設，多占用好地，存在高等級耕地流失過快，補充地等級低，耕地總體質量偏低情況；由于自然災害，存在近四成國土遭受水土流失情況；由于一些基層政府部門違法亂紀，存在實際征用土地遠多于上報批準數額情況，這都危及耕地紅線。①我們必須從各方面采取有力措施，維護寶貴的土地資源，促進節約、高效利用土地，特別是守住耕地紅線。房地產持有環節稅有利于遏制房價過快上漲，具體表現是：

1.促進房地產開發商即時使用拍購的土地，遏制“囤地”牟取暴利。長期以來，房地產開發商大量囤地，促致房地產價格上漲，牟取暴利的情況十分嚴重。據國土資源部2010年8月1日披露，截至2010年5月底，全國閑置土地總計2818宗，閑置面積16.95萬畝，其中閑置時間5年以上的，有815宗，占31%。②一些大房地產企業多囤積和閑置土地，國際上多采用稅收措施，進行限制和打擊，如日本征特別土地保護稅，奧地利征高稅率的閑置土地價值稅，韓國征土地超額增值稅，中國臺灣地區在原土地地價稅之外，還征高額空地稅，以及荒地稅、不在地主稅。我國現在對城鎮土地使用，只按年征收定額很低的城鎮土地使用稅。國土房管部門對長期囤地不用的，也只收少額土地閑置費，懲處力度極弱。例如廣州市番禹區香江房地產開發有限公司2000年8月就在該區謝村擁有一大塊土地，其中2/3部分迄今尚未動工建設。番禹區國土管理局認定該地塊從2002年12月1日起為閑置土地，但依據有關法規，只按原土地出讓金的20%，收取了土地閑置費36.5萬元，同時卻又把動工開發時間，延長到2009年9月28日。由于地價連年猛漲，扣除原土地出讓金和所繳土地閑置費共約219萬元，這家開發商囤儲這塊土地7年，凈獲利8億元，獲利率高達原開支費用的891倍。③進行房地產稅改革，依據評估的市場地價，并區別不同地段適用高低不同稅率，特別是對批準征地日起，超過一定期限的囤地，并加成、加倍征稅，更配合征收高稅率的土地增值稅，便可以把開發商的囤地所得基本收歸國有，使囤地無利可圖，甚或還要冒虧損危險，削弱囤地企業在市場的競爭力。這可促使開發商加快住房建設，少囤地、不囤地，從而有利于土地節約、高效利用，遏制房地產價格過快上漲。

2.逐漸緩解地方政府對賣地的沖動。目前，土地出讓金在地方財政收入中，處于十分重要地位，是地方政府解決財政困難的一個主要資金來源，也是便利地方政府取得巨額財政收入的暢通渠道。地方政府基于財政需要，賣地的積極性很高。有的縣市級政府甚至超出上級政府批準的數量，超額征地、賣地。開征房地產持有環節稅，地方逐步取得相應較多的自主財政收入，可以逐步減少對土地轉讓金收入的依賴，有利于對這種土地租金性的收入分配制度進行改革。把一次性的賣地收入，分出其中較大部分，分階段逐步改在以后年度，以土地使用租金的形式，按年征繳。一方面是地方政府的稅收收入大量增裕，另一方面是一次性的土地出讓金收入減少，賣地的熱情當會減弱，這有利于保護土地資源，守住糧田紅線，也避免一次性的高額土地出讓量推動房價上漲。

3.促進認真做好和落實住房土地規劃及出讓合同。現在土地閑置的重要原因之一，是由于規劃部門已確定的住房土地供應規劃，以后又對其內容多有變動；也有國土資源部門與房地產開發商對簽訂的土地出讓合同在項目功能規劃內容等方面，其后又要求調整、嵇延了時日，影響了土地按時投入開發使用，也給開發商遲不開工建筑，囤地待價而沽，找到一種借口。開征房地產持有環節稅，依據評議的土地市場價格，按高低不同的稅率計算征收，自土地征用日起，滿一定期限就開始征稅，再超過一定期限仍未開發使用的，并加成加倍征稅，在某種程度上，就能倒逼規劃部門慎重做好土地規劃；國土部門慎重對待合同的調整，有問題也及時斷決，不稽延時間；促進房地產開發商加速落實土地出讓合同，提高土地資源利用效率，從而也是即時提高了住房的供應量。

四、房地產稅有助于緩和購房壓力，促進一般性消費增長，優化消費結構

我國居民消費率，歷來都比較低，據國家統計局公布的數據，2008年居民消費率為35%，遠遠低于經濟發達國家美國的70%，也低于同是發展中國家印度的54%。這有多種原因，譬如一般居民特別是農村居民收入水平低，貧富差距懸殊；失業、養老、醫療衛生、住房等社會保障尚不到位，提供的基本公共服務尚有欠缺；有些產品和服務不適銷對路，以及節儉、儲蓄的傳統，等等。2004年以來，房價不斷飆升，也是限制人們一般性消費的重要原因，高房價吸走了一般購房人手中的儲蓄，甚至是幾代人的儲蓄，眾多居民還成了“房奴”，套上了沉重的債務枷鎖，更有眾多居民要長期籌措資金，準備購房；房價猛升，也在一定程度上帶動一般物價上漲。所有這些，也都迫使人們捂緊錢袋，減少消費，稍許有錢的有人不敢多消費，缺錢的人無能力消費，這是拉動經濟增長的重要障礙。近年來適應國際貿易形勢的變化，國際上貿易保護主義抬頭，國家特別重視擴大內需，強調投資、消費、出口三駕馬車共同拉動經濟增長。黨的十七屆五中全會公報，更第一次把擴大內需擺在三駕馬車的首位，明確它的首要戰略地位，強調“要堅持擴大內需戰略”，建立“擴大消費需求的長期機制”，“要加快形成消費、投資、出口協調拉動經濟增長新的局面”。①征收房地產持有環節持有稅，正是在貫徹黨中央的戰略決策，擴大內需，以及優化消費結構方面，可以發揮它的一定作用，具體說來主要是：

1.促進擴大民生的一般性消費。住房供應實施保障性與商品性兩軌運行模式，保障性公租房符合入住條件者只需繳納較低的住房租金（比市場一般住房租金價低很多），對出租公租房單位也不征房地產稅和營業稅，廣大的中低收入者和新參加工作等“夾心層”人員，沒有這方面的稅收負擔，也不必急于籌款購房，購買力相應大為提高。對商品房征收持有環節稅后，根據歐美經驗，流轉環節的部分有關房地產稅收是后移的，土地出讓金中的較大部分，也可研究分攤到以后年度按年以土地租金形式收繳，很多收費可以調整合并到房地產持有環節稅，甚或取消。對這個問題，黨中央早已明確，開征統一規范的物業稅時，要相應取消有關稅費。這樣有利于實現房價合理和穩定，人們的購房負擔大減輕。征稅中，適應不同收入階層擁有的不同類別住房情況，采取區別對待的辦法，普通住房適用較低稅率，按戶扣除一定免稅面積計算征稅，減輕一般居民負擔，這些都可以增加中產階層以及有些較高收入者的購買力。在收入分配制度改革，居民收入隨著經濟發展同步增長，社會保障擴大和逐步到位，人們手中有了較多的錢，又無后顧之優，必然會擴大一般性消費，并把消費領域和范圍擴大，改善民生，逐步提高生活品位和質量。這擴大了內需，也拉動經濟較快增長。

2.限制過度奢侈消費和浪費。中國富豪一擲千金、萬金，購住數以千萬元、億元計的高端豪宅、別墅，乘坐國際名牌專車，享受各種頂級奢侈品。在北京2010年車展現場，有高達3800萬元的布加迪威航名牌車，有的富豪毫無猶豫就立即收入囊中。②許多富豪還在國外購買高端豪宅，搜羅各種頂級奢侈用品和文物、藝術品，盡情享用和揮霍來自國家和人民的財富。媒體報導，世界唯一的七星級最豪華賓館，每間房一天的租金，低的也需數千美元，入住者60%竟都是中國人。輿論稱，中國現已成為奢侈品消費大國。開征房地產的持有環節稅，對富豪擁有占地廣闊的別墅、高級豪華住宅，按照評估的市場價格，適用累進稅率，征以較多的稅，把他們的存量財富擠出一部分，同時配合其他調節收入和財富的有力措施，對于制約他們過度的奢侈消費，遏制浪費，節約和有效使用社會資源，肯定是會有一定作用的。