房地產市場預期及行政干預的影響范文
本站小編為你精心準備了房地產市場預期及行政干預的影響參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。
資產市場（包括房地產市場）的預期有著十分重要的作用。在實質經濟不發生變化的情況下，達到臨界數量的市場參與者（如購房者），在判斷市場價格主流現象時，其對市場預期的心態會影響市場價格出現波動。市場初期發生的波動又有驗證市場預期的作用，導致更多市場參與者加入到先有的市場預期中，進而產生再次的市場預期，這種正反饋的特點，最終將產生不斷強化預期的結果。
一般而言，預期變化導致價格初期下跌，伴隨的現象就是成交量萎縮，而其后一兩期的下跌則可能伴隨著成交量放大，然后又過渡到價量齊跌的狀態。這時，市場信心喪失殆盡，整個市場將陷入低迷狀態，并維持較長時間。例如，美國1988年至1997年住宅市場處于沉寂狀態，多數大都市住房價格穩定。再如，泡沫經濟破裂后的日本、亞洲金融危機后的我國香港地區樓市都呈現出過這樣的狀況。
資產市場是建立在人們持有資產、可獲得收益并可變動的基礎之上。也就是說，當人們持有資產、無法獲得收益，或者所獲收益小于其他資產，或獲得收益相同但風險更大時，持有資產者就有動力向市場拋售這種資產。而集體性拋售的結果會形成單邊市場，只有賣者沒有買者，從而誘發賣者之間的劇烈競爭，競爭的結果造成價格漸次下調，在缺乏買方支撐的情況下，價格跳水將不可避免。
當樓市價格出現跳水，其影響是全面性的、災難性的，將波及到金融體系。例如，美國次貸危機中，由房價下跌發展成為典型的經濟危機。一旦金融體系受到重創，必然會影響整個實業界，使其資金融通受限，企業經營成本提高，一些承受能力較弱的企業破產倒閉，社會失業率提高，總體收入水平隨著也將下跌，從而進一步影響房地產市場的需求。在這幾種力量的交互作用下，造成樓市陷入長期的低迷不振的困境。同樣，在房價上漲預期的作用下，同樣的機制運作，市場波動的效應也會逐步放大。因此，一個穩定而健康的房地產市場穩定預期非常重要。
二、正確判定房地產市場發展核心問題
市場價格總是難以滿足所有人的意愿。賣者希望商品在成本不變的基礎上價格越高越好，買者則完全相反。市場總是在均衡買賣雙方的力量，使商品和勞務得到最佳配置。
不少人認為，房地產市場發展重在政府監管。美國出現次貸危機并引發整個金融危機，是政府放縱市場的結果。如果要使我國房地產市場穩定健康發展，只有強化政府的宏觀調控，或者政府直接承擔起開發和管理住宅的職能。其實，房地產市場發展的核心問題，是市場機制能否在盡可能大的范圍內發揮作用，限制市場機制發揮作用才是阻礙其發展動力的關鍵所在。
房地產市場發展的另一個標志，在于資源配置效率的提高，可供消費的住房產品供給量的增加。一般而言，價格從兩個方面對人們的行為產生影響：一是當提供某種產品或服務的價格超過其成本時，向市場提供這種產品就有了動力，且差異越大動力越足，會導致相關產品的數量增加；二是當價格超出市場愿意接受的最高支出時，就會選擇退出市場，不購買這種產品，且同樣差異越大，市場越缺乏購買的興趣，這種差異也會產生足夠的力量促使需求的減少。在這兩種力量的交互作用下，產品最終分配到產品出價最高的人群手中。而當每一種產品或服務，經價格機制的調節達到均衡狀態，那么整個社會產品的分配在效率上是最優的。
例如，運用市場和資源配置效率關系這一原理，對“地王”問題進行分析。以較高代價或認為天價拍得土地，是建立在這類開發商理性決策的基礎上，即所支付的代價小于其最終出售產品的價格，他們認為以這樣的代價獲得土地是劃算的。“地王”并不依賴于其他開發商和社會大眾的認識，而是依賴于開發商得到土地時的估計預期。值得注意的是，“地王”開發商的估價可能正確也可能錯誤，如果正確，則可以實現預期的收益，如果錯誤，那么必須承擔決策失誤的代價。
當然，以較高代價獲得土地的開發商一定會慎重選擇開發目標、產品類型，一定不會以浪費的方式運用這塊土地。從社會的意義上看，由這一開發商開發這塊土地就是有效率的，符合資源的使用原則。有人認為，“地王”的出現帶動了周邊的房價，出現面粉比面包貴的現象，是一種炒作，事實上這是一種誤解。“地王”不可能帶動周邊的房價，如果市場和消費者不認可，開發商短期之內不可能出售所有預期中的高價物業，結果反而會導致價格回落。真正造成周邊房價提升的原因只能是市場的需求和對未來看好的預期，如果這些原因在未來并未實現，或者出現相反的變化，高房價是難以持久的，房價一定會回落。
房地產市場發展的外部環境在于政府政策穩定，以及由此產生的穩定預期。近些年來，我國與房地產相關的政策調整頻繁，通常是基于短期認識的不斷調整，其結果是決策者無所適從。例如“9070”政策、購第二套房的利率政策、貸款用途政策等。在這種情況下，我們經常看到的是違規現象屢屢發生，其原因在于，我們的政策制定限于一時一地的特殊情況，而政策涵蓋又具有普遍性，就是人們所說的政策“一刀切”，對政策執行者來講，很難細致準確地把握政策的核心，導致對政策未來預期的盲目性。
三、政府干預對房地產市場發展的影響
基于上述分析，可以認為強化市場機制是我國房地產市場發展的重中之重。但是實際中，過多過頻的政府干預會對房地產市場造成許多困境，影響最明顯的包括行政干預和非公共物品政府支出兩個方面。
行政干預方面。在房地產市場上，政府應當扮演相對有限的角色，讓市場發揮主導性的作用。政府的職能只在于將市場不斷試錯過程中產生的規則加以標準化，并降低執行規則成本，保障市場運行秩序，均衡個人與市場之間的利益。與此同時，由于現代經濟紛繁復雜，任何一個宏觀主體都無法掌控全部有效信息，也難以確定其政策的時效性。因此，對于行政干預，最好的政策應當具有穩定性，而不應當是應對一時之患（這種疾患一般是市場調整中的正常表現，市場具有強大的自我糾錯能力）的工具。
當前對房地產市場的行政干預，往往受制于政府的短期目標，干預開發企業、銀行、中介企業等的具體經營行為。對此，房地產企業無法做出準確的判斷和預測，導致房地產企業行為短期化，從而喪失一次次市場機會。
非公共物品政府支出方面，通過支出渠道和方式對房地產市場產生影響。理論上往往強調，政府支出對市場需求有直接效應，但是忽略其他的間接效應和預期效應。當政府支出增加后，確實會影響總需求。由于支出的乘數效應，會帶來國民收入的多倍增加，如推動房地產市場發展，這是從政府支出中能夠看得到的直接效應。但是人們往往忽略了政府支出的間接效應，也就是說，不管政府支出來源于何處，其最終會歸入到稅收。因此，增加政府支出結果必須增加稅收，稅收的增加會對私人消費需求、企業投資需求產生抑制作用，經乘數效應作用，會帶來國民收入成倍減少。假定政府支出效率與私人消費和投資支出效率相同，則政府支出所增加的總需求量與因稅收導致的總需求減少量正好相抵，不會產生增加總需求量的凈效應。考慮到以下幾種情況，政府支出的凈效應一定為負。
其一，政府支出的效率必然低于私人支出。眾所周知，代人花別人的錢一定是隨心所欲的，若不加以控制，所造成的損失一定是效率的損失，社會資源被濫用，從而導致整個社會總產品和勞務總量的下降。其二，政府部門過多配置勞動力造成浪費和低效。由于政府部門工作穩定，競爭壓力較弱，吸引力明顯大于其它部門。當這些高于社會平均水平的勞動力配置到政府部門的同時，已經喪失這些勞動力可能生產出來的產品和勞務，還要承擔這些公務員的資源消耗，增加社會負擔。其三，外在監管的低效率。由于現行體制、機制的原因，需要疊床架屋地設計各種監管機制，問題在于誰來監管“監管部門”？這樣勢必造成嚴重的管理低效率問題。
一旦我們強化政府干預的積極效應，忽視了間接的消極效應，勢必會夸大政府干預的效果，將政府干預房地產市場發展產生的凈的負效應看作是凈的正效應。不斷強化政府干預會破壞人們對市場穩定發展的預期，從而抑制了房地產市場的發展。
四、市場化程度和資源配置效率
商品市場中，價格起到了關鍵的協調和激勵作用，促使人們聯合起來進行生產，推動生產力不斷提高，從而進一步改善人們的生活水平。當市場這只無形之手在起積極作用的時候，也會招致許多質疑（其實有相當一部分市場中的負面現象正是由于不讓市場有效發揮作用所致）。當前，令人矚目的高房價抑制問題，實際上也是這種理論和心態的反映。將高房價問題的存在及產生的社會矛盾歸之于市場失靈，希望能夠運用政府有形之手重新分配經濟資源，實際上是在滿足一部分人利益的同時，又損害了另一部分人的利益。
房價漲跌，實際上反映了市場的供求關系，這并不排除有些開發企業具有一定的壟斷性，形成對一個區域市場價格的控制力。但是只要企業自由競爭繼續存在，這種壟斷性是難以持續下去的，開發企業最終還得服從市場的需求。因此，如果對房地產市場進行管控（不是指依據人們共同認可的規則進行管控，而是管控行業的準入條件、價格和企業的自由進出），把房地產開發企業納入控制范圍，實際上極大地限制了消費需求對企業生產的制約力，阻礙了開發企業之間的競爭。
在這種情況下，當房價大幅上漲時，由于缺乏外部競爭壓力，開發企業能夠獨享行政性壟斷帶來的高額利潤；而當房價下跌時，開發企業的生存環境也會得到某種程度的保護。房價失去高效率地調節資源配置的功能，價格機制也會失去市場中應有的作用。因此，提高市場化程度可以有效地提升資源配置效率，進而有力促進房地產市場發展，調控之中仍勿忘繼續放開市場，讓價格自然地回歸其本質的一面，也許我們將會得到更多。
