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1、引言

房地產行業作為中國經濟的支柱產業，它的一舉一動都影響著國民經濟的發展以及吸引著媒體和大眾的目光。正如中國經營報社社長金磅指出的那樣：近幾年來房地產業已經成為一個社會關注度很高、情緒化影響很大、學術研究水平很低、政策手段很矛盾、調控效果很不確定的產業。而這幾年，房價問題越來越受到人們的關注。所以，認清當今的房價現狀，對我國相關政策法規的制定、企業發展規劃以及普通家庭的置業理財等都大有裨益。

2、當前房地產價格現狀

眾所周知,近幾年中國的房地產市場最顯著的問題就是房產價格大幅度上漲,主要表現在以下幾個方面：（1）商品房銷售平均價格漲幅較大（2）新房價格普遍上漲（3）二手房市場呈現活躍態勢租賃市場相對平穩。

3、中國房產價格攀升的成因

我們認為中國房產價格攀升的原因主要有：地價攀升是房價漲幅過大的直接原因，房價的波動上揚與金融政策有關，國內銀行貸款和其他資金來源和地方政府對自身利益的追求縱容了房價持續走高。

3.1、地價攀升是房價漲幅過大的直接原因。房價與土地價格是有密切聯系的,二者既相互影響,又互相推動。房價的大幅度上漲直接導致對土地需求的過量,而土地資源是有限的,在土地資源供不應求的情況下,地價必然上漲,而地價的上漲以"成本推動"的形式促使房價進一步上漲。總之，地價與房價的相互作用使得房價與地價相互上漲。

3.2、房價的波動上揚與金融政策有關。中國房地產開發和消費者購買住房融資渠道主要來源于銀行貸款。國內房地產業者資金來源結構有如下特征:一是自籌資金;二是預算內資金以及債券籌資。

3.3、是國內銀行貸款和其他資金來源。房地產開發企業有八成的資金來源于國內銀行貸款，而消費者購買住房的資金大部分也是來自于銀行。銀行在面臨激烈競爭的時候，通常以擴大市場份額作為主要目標，將利潤最大化放在次要位置,因此銀行的住房貸款利率普遍偏低。國家無論對房地產開發商還是對消費者從金融支持角度來講都是過度的。從當前狀況來看，銀行體系具有信貸擴張對房地產業金融支持力度過大的能力,過大的金融支持力度會對經濟產生沖擊。一方面,通過開發投資、住宅抵押貸款和消費者預期來實現貨幣政策對房價的影響。另一方面由于金融機構的短視行為，貸款大量涌入房地產業。投資者和消費者雙方的投機行為和風險轉嫁行為直接導致了房價的波動上揚。

3.4、地方政府對自身利益的追求縱容了房價持續走高。雖然近幾年來，國家制定了一系列抑制房價上漲的政策，但是地方政府出于自身利益不很主動去落實國家的政策，使得政策收效始終不太明顯。這種政策沒有得到很好的落實主要由于房地產經濟給地方GDP帶來了高增長。這種高增長是衡量地方政府官員政績的最重要的標準，也是地方經濟發展的基礎。地方政府在房地產開發中從土地出讓和稅收上直接受益，這種收益直接影響地方財政收入的增長水平和經濟發展水平。地方政府在財政收入分配上與中央政府博弈的存在，使中央調控政策的執行力被削弱了。所以，地方政府利益的存在是房價居高不下的重要原因。

4、未來幾年房價發展趨勢預測

對于未來幾年房價我們可以推斷出下列的趨勢，主要有中國房地產景氣與否很大程度上取決于政府的態度，此次房價下跌正逢國際金融危機，作為國家經濟的最大支柱行業，房地產行業的情況直接決定國家經濟發展情況，適當的泡沫有益于國家經濟增長和中國房地產行業剛性需求呈上升趨勢，房地產消費市場依然潛力巨大。

4.1中國房地產景氣與否很大程度上取決于政府的態度。由于我國政治經濟體制的特點，中國政府有著其他國家政府所沒有的對宏觀經濟強大的調控能力。最近幾年房地產暴漲很大程度上與地方政府的鼓勵與支持是分不開的。

4.2此次房價下跌正逢國際金融危機。國際經濟的觸底反彈有助于房地產行業回暖，同時，由于房地產行業對內需的巨大拉動作用，我國經濟的復蘇也必然依靠房地產業的復蘇。最近一次房價調整的一個顯著誘因就是宏觀經濟不景氣。而中國長久以來制約經濟發展的最大瓶頸則是內需不足。作為最大的內需行業，房地產業對于內需的拉動作用無疑是巨大的。只要房地產業得到很好的發展，一系列的經濟問題將迎刃而解。我國經濟的反彈也必定依靠房地產市場的表現。

4.3、作為國家經濟的最大支柱行業，房地產行業的情況直接決定國家經濟發展情況，適當的泡沫有益于國家經濟增長。就如同適當的通貨膨脹有益于刺激經濟發展一樣，適當的泡沫也有利于房地產行業發展。相信只要有著妥善的引導和控制，地產業的泡沫將成為中國經濟發展的催化劑長期存在下去。

4.4、中國房地產行業剛性需求呈上升趨勢，房地產消費市場依然潛力巨大。隨著經濟的發展，人員的流動性在不斷增大。因此異地購房的需求便隨之上升。大量大學生畢業也在一定程度上增加了住房的剛性需求。同時，隨著我國中產階級人數的不斷增加，房地產消費市場的潛力也必定會得到進一步的挖掘和開發。因此，只要需求一直保持旺盛，中國房地產業必將持續健康發展下去。

5、解決房價問題的建議

綜上所述，我們認為解決房價問題，必須從經濟運行入手，對于不同群體采取不同的策略，采用市場手段解決供應量和供應類型等等。詳細解釋如下：

⑴保持宏觀經濟的穩定高速增長，增加居民收入，加強中低收入階層的購買力。這是解決一切民生問題包括住房問題的前提和基礎

⑵對收入不同的群體，用不同的方式解決。中高收入家庭的住房問題需通過商品房市場來解決，而低收入家庭或困難家庭的住房問題應由政府通過經濟適用房或廉租房來解決，不應也不可能依靠地產商來解決全社會的住房問題。

⑶商品房原則上應通過市場來解決供應量和供應類型，不要人為的造成供不應求或供需結構失調。