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一、房地產稅制概述

房地產稅亦即不動產稅，就其屬性來說是一個集合概念，是對不動產保有、流轉兩個環節所設計的各個稅種的統稱。在我國當前直接稅與間接稅并行的稅收體制下涉及房地產稅收的稅種共有十三種之多。其中直接以房地產為征稅對象的稅種有六個:土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅;剩下的七個稅種是雖不以房地產為直接征稅對象，但其課稅結果將會對房地產市場產生影響的間接稅種，這些稅種主要包括:固定資產投資方向調節稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、個人所得稅以及印花稅。所以說我國房地產稅收制度是一個非常復雜、龐亂的稅制體系，需要進一步對其進行改，以向著簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管的方向邁進，以求房地產稅收體制能夠更適合當前我國經濟社會發展形勢的需要。由于房地產稅制改革過程中所涉及的稅種主要是直接以房地產為征稅對象的六個直接稅種，本文僅以這六個稅種為分析對象展開論述。這六個直接稅種按其在稅收征收過程中發生在保有或流轉兩個不同階段可作如下劃分:

(一)保有階段的房地產稅

保有階段的房地產稅是指以處于靜態保有階段的房地產為征稅對象的若干房地產稅種，主要包括:房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅四個稅種。

1.房產稅

房產稅是以房產為征稅對象，依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅川。

2.城市房地產稅

城市房地產納稅是國家在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對屬于外商投資企業、外國企業、外籍個人、海外華僑及港澳臺同胞的房產所開征的一種稅。

3.城鎮土地使用稅

城鎮土地使用稅是對在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為征稅對象征收的一種稅。

4.耕地占用稅

耕地占用稅是國家對占用耕地建房或從事其他非農業建設的單位和個人，就其實際占用的耕地面積一次性征收的一種稅。

(二)流轉階段的房地產稅

流轉階段的房地產稅是指以處于動態流轉階段的房地產為征稅對象的稅種，包括土地增值稅和契稅兩個稅種。

1.土地增值稅

土地增值稅是對在我國國內進行國有土地使用權、地上建筑物及其附屬設施轉讓的單位和個人所取得收入的增值額部分征收的一種稅。

2.契稅

契稅是以我國境內權屬發生轉讓、變動的房地產為征稅對象，向產權承受者征收的一種財產稅.綜上所述，是對我國房地產保有、流轉兩個環節所涉及到的直接以房地產為課稅對象幾個稅種的簡單歸納。

二、我國當前房地產稅制所存在的問題

對我國房地產各個稅種進行分析可以發現我國當前房地產稅收制度存在內外稅制不統一、稅負不公平、稅基過窄、計稅依據不合理等幾方面的問題。下面進行簡單闡述:

(一)內外稅制不統一

出于引進外資的需要我國長期以來在多個稅種領域都存在著稅賦內外有別的現象，房地產稅收制度制度中內外稅制不統一主要體現在對內適用房產稅而對外適用城市房地產稅兩個稅種之間。房產稅制不統一不僅違反稅收公平原則，而且也有悖于國民待遇的原則。

(二)秘負不公平

“重流轉、輕保有”是各國在房地產稅收領域的一個普遍做法，目的在于調解房地產市場過熱發展，抑制房地產投機現象，以促進房地產市場健康發展。同樣，“重流轉、輕保有”也是我國房地產稅收立法的一項政策。但就目前我國房地產市場泡沫化嚴重、炒房現象普遍存在、房地產市場過熱發展的現實情形來說，這一稅收立法政策顯然沒有起到應有的實際效應。究其原因有以下兩點:第一，房地產交易環節稅負過重導致“鎖定效應”產生。所謂鎖定效應是指:“美國經濟學家魯薩提出資產因價格下降而使資產所有者不能出售其資產”的理論，并定義為‘鎖定效應，”〔41。由于“鎖定效應”使得房產所有者只能在首次購房后將房大量囤積等待市場房價大幅度上揚可獲得利益時再行出售。長期以來房價形成一種惡性循環，房價只能步步走高而很難有下降的趨勢;第二:我國房地產保有環節稅負過輕為炒房、囤房者“待價而沽”提供了一個很好的環境，使房產所有者不必擔憂房產保有環節過輕的保有稅而急于將房產出售。綜合以上兩點不得不說我國房地產稅收保有、流轉兩環節不合理的稅負配置是我國當前房地產市場“泡沫化”發展的一個重要誘因。

(三)稅基過窄

就我國當前整個稅收體系來說稅基過窄是一個普遍存在的現象，所以房地產稅收領域也不例外。例如，房產稅、城市房地產稅都僅限于城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產，農村房產不包括在內。而且房產稅的課稅對象還僅限于經營性用房，對城鄉居民用房則不適用。這顯然與我國當前商品房市場火熱發展的現實經濟情形不相適宜.因此進一步進行房地產稅收制度改革擴大稅基將是一個重要的改革方向.

(四)計稅依據不合理

計稅依據不合理也是我國當前房地產稅收制度所存在的一個問題，以房產稅為例:房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計征兩種計稅方式。從價計征是指，應納稅額等于房產原值一次減除10%一30%后的余值再乘以1.2%的稅率。這種計征方式的不合理性在于它只是“以房產原值”作為整個計征公式的原始額，而并沒有考慮到當前我國房地產市場房產保有期間房產價格隨市場供求關系而自然增長的部分。在實際中該部分自然增長額也正是房地產投機者的利潤來源，所以當前的房產稅缺乏對該部分行情的考慮顯然是不合理的。

三、我國房地產稅制改革的價值取向

黨的十七屆五中全會審議通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》，從全局和戰略的高度，對“十二五”時期加快財稅體制改革提出了明確要求‘5]。其中《建議》要求:“按照強化稅收、規范收費的原則，繼續推進費改稅，研究推進房地產稅改革，完善財產稅制度。”因此如何進一步完善我國房地產稅收制度改革將是“十二五”期間國家稅制改革工作的一項重點工程，也是進一步完善我國財產稅制所亞待解決的一個問題。進一步完善我國房地產稅制改革因遵循以下價值取向:

(一)公平正義的價值取向

“由于出身和天賦的不平等是不應得的，這些不平等就多少應給與某種補償。這樣，辛卜償原則就認為，為了平等地對待所有人，提供同等的機會，社會必須更多地注意那些天賦較低和出生于較為不利的社會地位的人們。這個觀點就是要按平等的方向補償由于偶然因素造成的傾斜。”L6，在中共黨的十七大報告上說:“初次分配和再分配都要處理好效率和公平的關系，再分配更加注重公平。”

黨的十七大報告對科學發展觀作出新的闡釋中進一步強調科學發展核心是“以人為本”，要始終把最廣大人民的根本利益作為黨和國家工作的出發點和落腳點。

因此“十二五”期間國家對房地產稅收制度改革應以實現公平正義作為價值取向。充分發揮稅收宏觀調控的職能，做到有利于促進國民經濟協調發展;有利于實現調節收入差距;有利于實現國民經濟發展所帶來的利益在不同社會階層間的合理分配，使分配的正義與矯正的正義相得益彰。

(二)效率的價值取向

效率與公平是一個永恒性的話題，自20世紀初經濟學家霍布森對自由資本主義進行批判主張國家對市場經濟進行干預，初涉公平與效率的話題。之后經濟學家庇古、羅賓斯、卡爾多、阿羅以及諾貝爾經濟學獎獲得者阿瑪蒂亞·森都曾對公平與效率提出了自己的看法，在他們的理論基礎之上又衍生出了費理德曼的“效率優先論”、羅爾斯的“公平優先論”、奧肯的“公平與效率交替論”三大理論。

我國建國后對公平與效率的認知以改革開放為界大致可以分為兩個階段:第一階段改革開放以前，這一時期實行“大鍋飯”的平均主義，不講求效率;第二階段改革開放以后，這一階段隨著經濟與社會發展所遇到的不同矛盾，先后形成“效率優先、兼顧公平”、“初次分配注重效率、再次分配注重公平”、“初次分配和再分配都要處理好效率和公平的關系，再分配更加注重公平”三種對效率與公平深度不同的認識。

從法學最本質的屬性來說是應當以維護公平正義作為其最原始、最核心的價值取向的。但任何一部法律在被賦予調節經濟的職能時都會有所偏向，特別是在我國當前房地產市場兩極分化嚴重時期，對房產稅收制度進改革以調整房地產市場不合理的分配格局，這種偏向是不可避免的，但不論我國不動產稅制改革如何偏向公平，效率的價值取向都是不能偏廢的，否則便是搞平均主義，那樣是不利于經濟發展的。

四、我國房地產稅制改革的具體舉措

(一)從整體出發合理構建房地產稅

“十二五”期間進行房地產稅制改革應從整體出發合理構建房地產稅制度，這里的整體有兩層內涵:

第一層內涵是要把握好財產稅這一整體。科學設計房地產保有、流轉兩環節各稅種間相互補充、銜接的關系.具體要做到:(1)明確劃分保有、流轉兩環節各個稅種的征稅對象，防止重復征稅的現象出現;(2)科學設計保有、流轉兩環節的稅收負擔，保證房地產保有環節與流轉環節納稅人的稅收負擔符合比例原則;(3)合理設計房地產稅各個稅種的稅率，保證各個稅種的稅率處于一個協調的比例中，謹防稅種間稅率畸重畸輕現象的出現;(4)改革后的房地產稅應當有一定的前瞻性，如我國將來勢必要開征遺產稅，而房地產稅與遺產稅都屬于財產稅，這樣在房地產稅的設計時應當考慮現有稅種與擬開征稅種之間有足夠的浮動空間，保證在將來新稅種開征后兩者之間不會發生沖突。

第二層內涵是要把握好稅收制度這個整體。我國稅收按實際負稅人的不同可以分為直接稅與間接稅。因為間接稅是一種稅負可以轉嫁的稅種。所以房地產稅制改革不緊要保證房地產稅制內部各個直接稅間保持一種協調的比例關系，而且還要保證我國當前稅制體系下涉及房地產市場的各個間接稅種間相互平衡以及直接稅與間接稅間保持合理的比例關系，以保證實際的稅負人有足夠的支付能力，這樣既符合量能課稅原則，也有利房地產市場的健康發展。

(二)與時俱進，制定符合經濟發展需要的

房地產稅

我國現行房地產稅總體來說是制度滯后于經濟發展。因此，“十二五”期間進行房地產稅稅制改革就是要保證房地產稅制與時俱進。具體應做到以下兩點:

1.統一稅制

改革開放以來我國在長時期內出于吸引外資、發展經濟的需求，在稅收的多個領域實行內外有別的稅收待遇。房地產稅收領域主要表現在:對內適用房產稅，對外適用城市房地產稅，這種長期內外有別的稅收制度在國際尚屬罕見，而且也違反國民待遇原則。因此，“十二五”期間的稅制改革應從稅制統一的視角出發，適時合并房產稅與城市房地產稅，消除長期以外國人在房地產稅領域的超國民待遇現象，實現內外稅負公平。

2.寬稅基、低稅率

寬稅基、低稅率是現代稅收國家稅制改革的一個普遍的稅改方向。我國在中共十六屆三中全會上通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中要求按照“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管的原則”進行稅收改革。因此，“寬稅基、低稅率”也是我國稅收改革的一個方向。

我國“十二五”期間房地產稅進行稅制改革，一方面應將市場發展迅速的居民用商品住房納入稅基，作為房地產稅重要的稅源;另一方面在寬稅基之后應當適度降低稅率，避免居民因稅負過重而生活質量下降，對于社會低收入者應當列為免稅群體，較好的發揮稅收在調節兩極分化方面的作用，實現房產稅收的實質公平。

3.嚴征管、實現稅收的實質公平

有調查顯示我國是世界上偷逃稅最為嚴重的國家之一。據了解，江蘇地稅局2009年查處的房地產企業涉稅案件中，列前十位的企業涉稅金額高達1.1億元，最多的一家企業偷漏稅2500多萬元.這不僅是對國家稅法的違反，而且也違背了稅收公平。從維護稅法的權威和稅負實質公平兩方面來說，“十二五”期間國家進行稅改應采取有效措施打擊、治理偷逃稅行為。首先，在立法方面當加大對偷逃稅的懲罰力度，為稅收執法、司法提供完備的法律依據;其次，在稅收執法方面應建立一支高效的稅收執法隊伍，如建立和完善稅收司法警察隊伍，以實現稅收執法專業、高效、有力;最后，適時建立獨立的稅案審判制度，保證涉稅案件審理準確、高效。

對偷逃稅行為的嚴厲打擊、有效治理，不僅維護了國家稅法的尊嚴，保證國家財政收入，而且也是稅法從形式公平到實質公平所不可或缺的。稅收關系著國家財政收入，維系著國家各項職能的行使，因此稅收制度改革不是一朝一夕就能完成的事，要在穩妥中逐步推動。房地產稅收制度改革將不僅影響到房地產市場的健康發展，而且也關系到普通百姓的生活，所以“十二五”期間國家就房地產稅制進行改革任重而道遠，但答其改革的核心問題仍然是對“效率與公平”的合理回答。本文僅就我國當前房地產稅制所存問題及其價值取向進行了簡單的論述，希望能對國家“十二五”期間房地產稅制改革盡微薄之力。