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一、我國立法現狀

（一）缺乏獨立的資本利得稅制度

資本利得源于資本性資產增值，具有不勞而得性，與一般的勞動所得存在很大不同。能夠獲取資本利得的都是具備不俗經濟實力的納稅人。另外，資本利得的回報收益往往遠遠高于普通勞動所得，所以對其課稅完全符合稅法的量能課稅原則（abilitytopay）。雖然很少有國家會制定單獨的資本利得稅法典，但許多國家都會將資本利得稅作為其所得稅體系的重要組成部分。所以，要構建完善的所得稅體系，獨立的資本利得稅制度必不可少。

（二）相關法律法規體系散亂

為保證稅收的公平正義，稅法必須嚴格地貫徹執行法律形式正義的要求，其制定機關、制定程序必須遵循嚴格的規范。例如，美國憲法第十六修正案明確規定稅收主體為國會，聯邦政府無權征稅。反觀我國，原本應當屬于資本利得稅范圍的稅收規定散布于法律、行政法規甚至部門規章之中，房地產市場中與資本利得稅存在聯系的稅種就有營業稅、土地增值稅、個人所得稅、企業所得稅等。這一方面令納稅人在面對浩如煙海的稅法規定、稅法解釋時不知從何入手，大大增加了稅收的遵從成本，另一方面又極大地損害了我國稅收法律制度的安定性與權威性，違反了稅法的法定性原則。

（三）對房地產市場調控力度不足

面對我國房地產市場存在的房價持續上漲、投機性炒房現象嚴重、一線城市供給趨于飽和等問題，我國的房地產市場稅收制度本應起到有效的宏觀調控作用，但可惜的是，無論是營業稅、土地增值稅、所得稅還是房產稅，都未對瘋狂的房市起到有效的調控作用，我國房地產市場已經到了泡沫隨時可能破裂的地步，及時引入資本利得稅、進一步完善房地產市場的宏觀調控具有現實的必要性。

二、國際立法經驗

（一）美國資本利得稅制度

根據美國《國內稅收法典》（InternalRevenueCode，下稱IRC）以及美國聯邦稅務聯合委員會最新的《與資本利得稅有關的現行法律與背景信息報告》，美國資本利得稅制度的主要規定如下：1.納稅主體。在美國，個人與公司取得的資本利得須計入普通所得進行納稅。2.征稅對象。只要是為投資、使用、擁有、娛樂等目的而持有的非經營性資產都屬于資本性資產，既包括動產也包括不動產，股票、債權、房屋、土地等皆屬于資本性資產。轉讓資本性資產而取得的收益為資本利得。持有期在1年以下的為短期資本利得，持有期在1年以上的為長期資本利得。3.稅率。對于公司等企業納稅人，不區分持有期限長短，一律適用普通的公司所得稅稅率。對于個人納稅人，根據持有期長短適用不同稅率。具體而言，在不考慮稅收優惠的情況下，自2013年起，短期資本利得按15%、28%、31%、36%、39.6%的階梯累進稅率納稅；長期資本利得適用10%與20%兩檔低稅率。

（二）英國資本利得稅制度

根據英國稅務與海關總署（HMRevenue&Customs）的最新資料，英國資本利得稅的主要規定如下：

1.納稅主體。個人、公司以及基金和其他社會組織是法定的納稅主體。個人就其資本利得繳納資本利得稅，公司就其資本利得繳納公司所得稅。

2.征稅對象。凡是個人或公司擁有的資本性資產都被視為資本利得稅的征稅對象，具體的征稅對象包括：固定資產、股票、債券、土地及房屋等。

3.稅率。2013年至2014年，英國個人的資本利得稅稅率情況如下：（1）在每一納稅年度，少于10，900磅的資本利得無需繳納資本利得稅；（2）超過10，900磅的部分，按18%和28%的稅率計征資本利得稅。而對于公司而言，其資本利得直接適用公司所得稅稅率。

三、我國的法律構建

近幾年我國房地產市場的宏觀調控形式不容樂觀。雖然自2011年1月27日起，房產稅征收試點改革率先在上海、重慶拉開序幕，但是，房產稅只能針對房屋持有環節征稅，其并不能對房屋流通環節征稅，只有對房屋流通環節開征資本利得稅，才能進一步完善對房地產市場的宏觀調控。具體而言，應從以下幾個方面入手對我國房地產市場的資本利得稅制度進行構建。

（一）納稅主體

我國房地產市場的資本利得主要存在于兩個方面：一，房地產企業出售建成房地產獲取利得；二，個人轉讓二手房產獲取利得。所以，資本利得稅應針對不同納稅主體設計不同規定：

1.針對房地產企業對于房地產企業而言，獲得國有土地使用權是其頭等大事，國有土地使用權的價值直接決定了建成房產的價值。因此，要想從房地產企業環節入手遏制房價的持續上漲，最主要、也是最有效的措施就是嚴厲打擊房地產企業的“捂地”行為。具體措施就是在商品房建成銷售時，按持有國有土地使用權期限的不同，對房地產企業按不同稅率征收資本利得稅，對短期持有適用低稅率，并給予其他抵扣減免等稅收優惠措施；而對于中長期持有，則按照持有時間越長，稅率越高的規律適用稅率，并且不能享受稅收優惠。

2.針對個人（1）將目前征收的個人所得稅、營業稅、契稅、城建稅等合并，統一按階梯累進式稅率課征資本利得稅，并按持有期長短與購房需求不同適用不同的稅率與稅收優惠措施；（2）出售持有期較短的房產，應當認定屬于投機性炒房，應按持有年限的不同，按遠高于現行20%稅率的較高稅率課征資本利得稅，并且不允許任何形式的抵扣、減免、結轉；（3）出售持有期較長的房產，如果該房產為售房者唯一家庭生活用房，免征資本利得稅；如果房產并不是售房者唯一家庭生活用房，按略低于投機性炒房情況的稅率課征資本利得稅，但允許賣方將裝修費、物業水電費等支出進行減免、抵扣、結轉。

（二）征稅對象

為配合國家新一輪的城鎮化建設，房地產市場的資本利得稅制度應對不同城市的房地產市場做出區別對待。近年來，隨著大城市土地供給趨于枯竭，北上廣深等一線城市的房地產市場供給趨于飽和、城市資源趨于枯竭，為遏制一線城市的高房價進一步上漲，并合理疏導人口向二三線城市分流，應對此類城市的房地產市場適用高稅率、無優惠的資本利得稅，從側面引導部分購房需求轉向二三線城市。而對于二三線城市而言，資本利得稅稅率以及優惠措施可適當地向這些城市的房地產市場傾斜。

（三）持有期限與稅率

持有期界限設計是否合理，對于是否能夠準確區分不同需求、有效調控房市具有重要影響。本文建議：

1.持有期限不應一刀切。我國東部與西部、城市與城市之間房地產市場差異巨大，北上廣深等一線城市房市持續堅挺，而鄂爾多斯、南寧等地的樓市泡沫卻瀕臨破滅，具體持有期限的確定應以當地房地產市場狀況為依據。

2.累進稅率的設計要按持有期不同作出區分。對于持有期限短、帶有明顯投機性質的資本利得，應設計多檔稅階，適用高稅率；對于持有期限長，屬于滿足改善性需求的資本利得，應設計較少稅階，并且稅率要遠低于短期資本利得的稅率。

3.持有期限應與經濟發展水平聯動。資料顯示，在1913年至2012年近100年的時間里，美國資本利得稅的持有期限共經歷了21次修改，每當經濟狀況改變時，立法機構就會對持有期界限作出修改。及時引進資本利得稅制度完善房地產市場調控、引導房地產市場重回理性，應當成為未來幾年稅收立法工作的重點，立法機關應認真吸取先進國家的立法經驗并結合我國房地產市場的現狀，盡早制定出符合我國國情的獨立的資本利得稅制度，以充分發揮資本利得稅制度在籌集財政收入、健全所得稅體系、完善房地產市場宏觀調控以及促進社會公平方面的重要作用。（本文來自于《黑河學刊》雜志。《黑河學刊》雜志簡介詳見.）

作者：陶樂濤單位：廣東中山大學