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摘要：房地產是國民經濟的支柱產業，不僅有較高的經濟地位，而且還關系到社會的安定問題，也關系到社會發展前進速度。房地產市場發展是否健康關乎國計民生。近年來，隨著房價的突飛猛進，房地產越來越成為我國廣大民眾倍加關注的領域，房地產發展問題一時眾說紛紜，目前已成為社會發展的熱點。文章旨在于目前我國錯綜復雜的房地產市場中找出其發展問題及其問題的根本原因，從而得出解決現階段房地產市場中所存問題的參考性措施。

關鍵詞：房地產市場；發展現狀；改善

1我國房地市場發展現狀

1.1我國房價過高，遠超居民購買能力

在泡沫經濟中，房地產起到了主宰作用，面對房地產市場的火爆情況，房地產市場進入了大幅建造時代，從而導致房產數量急劇增長。但是房產價格卻永遠看不到低價，這與開發商和諸多利益相關者有很大的關系，甚至存在人為操作的現象，改變了房子的性質，住已經不是房子的根本，從而就助推了房產的泡沫經濟。通過相關數據統計，以2015年為基準，我國城市房價的平均水平在9728元/平方米，與10年的價格相比，上漲率達到92%。于此同時，2015年城市人均支配收入（約17500元）與2006年相比，10年的時間漲幅上升至86%。據此測算出我過目前房價收入比大約在15:1。房地產價格是否合理，房價收入比指標最有話語權，而且在全球各地都適用，這一指標的標準是5:1，也是世界銀行測算出來的，而聯合國的房價比標準是3:1。但是中國的房地產市場已經遠遠超過任何的標準，足以看出中國房地產行業的扭曲現狀。天價房產讓我國居民望房興嘆，與我國的居民收入水平差距太大，過多的房產因為居高不下的房價和不斷地建造，商品房空置面積越來越大。

1.2負債過高，經營受國家政策影響大

負債經營作為企業融資的一個有效手段，過度負債，對于企業而言，并不是一個好事情。尤其是近年來，國家開始了對房地產市場的打擊，從最初的政策支持到現在所有政策的取消，以及首付款比例的提高，都可以看出國家的打擊決心。所有的這些嚴控措施，其目的都是為了讓我國的房地產市場走出怪圈，走向正軌。雖然這些手段確實能穩定房價，讓房地產市場步入正?；?，但是改革即有受害者，因此對于房產企業而言，企業的近期壓力不斷增加。就我國房地產開發公司而言，由于國家在金融放貸、住房貸款等方面的各種調控措施的收緊，目前很多公司已經深刻的感受到了來自國家政策調控方面的壓力。

1.3部分城市庫存壓力過高

以2015年的數據為例，我國共有7.2億平方米房產未出售，有25.1億平方米的房產屬于期房，準備出售。也就是說，我國現在大約有32.3億平方米的房產都沒有賣出，按照去庫存的周期來看，大約需要30.2個月才能出售完畢，超過庫存合理區間上限67.8%。

1.4各線城市發展不均衡

近年來，國家政策不斷調整，鼓勵城市擴展，大力推進城市發展，從而也增加了房地產項目的不斷建設。但是，我國的房地產并沒有因為經濟不平衡而采取局部發展房地產的辦法，忽視了中國經濟現狀，全國各地都投資建房，從而導致房產經濟不均衡。到2016年，北上廣的房價分別是22075元/平方米、25470元/平方米和30661元/平方米。10年之內，我國一線城市房價就増加了10倍，増幅過大、居高不下，卻依舊銷量火爆。而隨著經濟飛速發展刺激的政府盲目圈地、賣地，大規模發展城市綜合體，三四線城市的房地產庫存越來越多。眾所周知，很多三四線城市是人口導出性城市，經濟結構較為單一，居民收入及購買為有限，大量房源的入市勢必造成產品過剩。中國的三四線城市近兩年開始面臨“造城運動”所帶來的“過剩危機”。

2我國房地市場發展存在問題的原因

2.1成本上升

建筑成本和土地成本的上升是房價上漲的首要原因。建房成本包括建筑材料、人工、機械設備和土地等，尤其是土地成本，在房價總成本中所占比重很大。隨著人工工資的提高，人工成本的增高也是助推房價的另一原因。隨著國家對土地管理的嚴格化，土地基本成為了稀缺資源，隨著可用土地資源的減少，土地價格日益上升，拉動房價逐年上漲，最近幾年更有資料顯示各地方有房地產企業屢屢競投地王的報道，天價平均土地價格爭相出現。土地價格的上漲，比如會導致房價的水漲船高。

2.2房地產企業融資渠道有限

融資問題一直是我國房地產企業長期存在的問題。從我國的房地產企業資金需求來看，企業建房的資金來源既有企業自籌資金，也有貸款資金，其中貸款資金是最主要的資金來源渠道。據統計，我國房地產企業有70%的資金是通過銀行貸款獲得的，更有企業的資金貸款達到90%。也就是說，銀行是房地產企業獲得開發資金的主要渠道，自有資金在房地產企業內，應用到項目上的數量少之又少。單一的融資渠道是我國房地產行業的突出特點，也是比較尖銳的問題。

2.3房地產企業對市場把握不足

市場需求量分析不到位，無法根據市場需求進行調整。如果屬于策劃類失誤，沒有充分的調研時間，沒有深入的調研，必然會增加項目的風險。但是對于市場的分析必要保證調研的充分性和全面性，以及科學性。只有全面深入調研，才能夠對市場進行更好的定位，面對競爭對手才能夠做到心中有數，不至于在競爭中迷失。有了調研，就能夠摸清市場實際需求，從而采取合理的措施來應對各種問題。但是從現在的房地產市場上來看，調研問題一直是房地產企業的短板，而且受到利欲熏心，基本不考慮市場的具體情況。從而使得產品定位偏離市場需求，這也是造成當前庫存壓力巨大的原因之一。此外，這也使得營銷策劃成為空中樓閣。

3改善我國房地產市場中問題的對策

3.1提供符合市場需求的房地產產品

首先，房地產企業應該在了解購房者真正需求的基礎上，來建造適合購房者的商品房，在庫存上要“以人為本”。其實很多情況下，“房屋過?！敝皇恰胺课蒎e誤”。三四線城市經濟較為落后，但并不意味著老百姓可以因為價格可以接受粗制濫造的住宅，正是因為三四線房屋基本都是自住型需求，所以更應該在質量上下工夫。其次，企業應該利用存量房發展多元化經營，除了商業或者住宅型樓盤。高庫存積壓一直是企業老大難的問題，面對積壓的商品房，需要轉換思路，一味守舊只怕難以擺脫這一塊難哨的骨頭。房地產企業可針對鄉村旅游經濟的發展，將旅游區縣城內積壓的商品房改造成養老養生地產、家居式短租賓舍等持有型物業，構建復合型康養和休閑度假勝地；將符合條件的非住宅庫存用于為中小學和幼兒園改善環境、通過政府提供給當地大學生創業電商、都市型工業地產等等利國利民的項目。最后，房地產企業應該提升物業公司管理水平。開發商們除了打造項目，還要著力改善居民的生活方式，在物業管理上提升社區管家服務，這些都做好了需求自然就來了。

3.2強化企業內部管控

首先，內控管理是企業應對企業風險的主要措施，必須加強內部控制，才能夠把風險降到最低。房地產企業的各個管理部門應該都具有風險管控意識，通過定期召開內控管理會議，人員工認識到內控的重要性，要時刻與風險保持在一起，才能夠發揮出內控的作用。通過優化企業績效考核，加大內控管理的考核比重，以此來推動企業內控管理的發展，也讓員工真正意識到內控對企業的重要性，從而將自身利益與企業內控聯系起來，企業在有重大決定或計劃時，都會根據內控的要求進行綜合全面的考慮，提高決策的準確性，把企業風險降至最低。其次，管理部門和生產部門的內部控制進行有效區分，根據不同的工作方式制定合理的內控制度。最后，加強人員培訓，提高內控管理能力。在房地產企業中，需要涉及到項目的建設，因此就需要在項目建設過程中安排專門的內控管理人員，通過走出去或請進來的方式來提高他們的專業素質，讓他們不僅有理論，還有實踐經驗，充分發揮他們的優勢，把項目建設過程中的風險進行有效控制。

3.3積極營銷，促進消費者購買欲望

由于國家政策不會在可以預期的短時期內出現轉向，而依靠舉債經營又面臨著資金鏈條鍛煉的危險，房地產公司為了更好的發展，在未來必須開展積極的市場營銷，通過能激發消費者消費欲望的各類營銷措施，不斷回籠資金，以應對舉債經營模式下的資金難題，避免資金鏈條的斷裂。要實現這一目標，房地產公司必須做到如下幾點。首先，努力開展市場調研；對于房地產市場營銷而言，緊緊把握市場趨勢，是成功營銷的關鍵，因此房地產企業必須要重視有關市場調研，通過強化調研，更好地認識市場發展和把握市場，從而為未來的市場營銷奠定更好的基礎。其次，在成本范圍內適當降低價格，讓利于消費者；價格無疑是現代市場營銷的最有效手段。目前，房地產行業的過高價格已經成為整個社會指責的對象。對于房地產商而言，要推動營銷，從而解決包括資金鏈條等在內的各類企業發展和行業發展問題，降低價格顯然是一個很有效的手段。雖然從短期來看，降價對于房地產企業而言，有一定的損失，但是從長遠來看，依然可以促進企業以及行業發展。

3.4積極拓展融資渠道

一般來說，房地產業的交易客體價值高，需資金量大。在任何時間段，融資的需求對房地產企業來說是存在的，緩解其融資難困境不容忽視。因此金融渠道的拓展、創新，都將給房地產業帶來源源不斷的活水，有利于其做大做強。主要措施有如下幾點：①實現地產投資證券化，在控制風險的前提下，吸納民間資本，建立房地產基金，加快完善信托業務以及房屋抵押貸款證券化業務；②進一步推進商業性銀行股份制改革，讓銀行成為自身決策的主體，自擔風險、自負盈虧；③避免地方保護主義或過分優惠外來資本，確保公平的資本環境；④適當引入外資，培育競爭機制，達到鯰魚效應。

4結束語

房地產一直伴隨著我國經濟的發展，也是我國社會進步和發展不可缺少的行業。它所創造的價值在經濟中占比很大，但是并不能因為對經濟的貢獻力量大而大肆發展房地產，無度的建設會導致社會和經濟發展的不平衡。所以健康、穩定的房地產市場才是推進我國經濟平衡發展的前提。因此想要保證房地產市場的有序發展，必須對房地產市場進行深入研究，克服種種困難，根據國家政策和發展方向適時調整企業發展規劃，真正帶動我國經濟的發展。

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作者:李輝；莫佳雯 單位：大連財經學院