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[摘要]分析房地產市場的重要影響因素，同時借鑒主要經濟體的房地產市場發展經驗并結合我國實際情況，探析構建房地產市場健康發展的長效措施。

[關鍵詞]房地產市場；房價收入比；長效機制

從“房子是用來住的、不是用來炒的”到“堅決遏制房價上漲”，體現了中央政府堅持房地產市場健康發展的定位和控制房價的決心。全國各地密集出臺了各類調控措施，但仍有部分二三線乃至四線城市出現了非理性、逆調控周期的升溫，如海口、三亞（2018年前8個月同比上漲了21.4%和21.2%領漲全國）[1]。本文將立足國內房地產市場的基本情況，吸收并借鑒世界主要經濟體房地產市場的經驗教訓，探析如何多層次多維度地構建我國房地產市場健康發展的長效機制。

1房地產市場存在的問題

1.1區域供需不平衡

我國房地產基本告別短缺時代，房地產市場已經由總量供給不足轉化為區域結構供給不平衡。一、二線城市，土地供小于求，地價較高；三、四線城市的商品房需求量明顯小于一、二線城市，一些縣城商品房需求量更小。

1.2整體房價過快上漲

中國住房價格快速上漲，國家統計局公布的數據顯示，2004-2016年間，中國住宅商品房平均銷售價格從2778元/平方米上升到7476元/平方米，12年時間上升了2.69倍。清華大學恒隆房地產中心在考慮到同質住房價格變化情況，發現2004-2016年全國房價上漲了6.37倍，平均每年上漲16.68%，遠超居民收入增長速度。

1.3房屋空置率較高

根據國際標準，商品房空置率的合理區間為5%～10%，危險區間為10%～20%。國家電網2017年統計結果，我國大中城市的房屋空置率已達13.1%，中小城市房屋空置率已達13.8%，我國已經存在大量存量空置房。

2房地產市場存在的影響因素

2.1房地產自身供求關系是關鍵

房地產市場影響因素中最基本的還是供求關系，我國的房地產市場主要受市場自身的影響，政府的出臺的貨幣政策、土地政策和稅收政策對市場起到輔助調節作用[2]。未來土地的供給是需要跟需求之間有一個很好的匹配，該要增加供地的時候必須要增加供地，這樣才能控制住房價的上漲。

2.2人口因素

人口是房地產市場的基本需求來源，不論是居住需求還是投資需求，沒有一定的人口規模為基礎，房地產市場的發展將無從談起。人口因素包括人口的自然增長,人口結構,人口的遷徙,也包括各地出臺的吸引人才的政策等。從2017年起各地紛紛出臺了明目繁多的引人政策,直接形成了人口的短期快速流入,增加了人口流入地的房子的需求,推高了當地的房價。

2.3居民收入

居民收入水平是形成房地產市場有效需求的基礎。其中房價收入比是住房支付能力的一個關鍵度量。房價和房租收入比“為度量城市級的住房支付能力提供了很好的依據，它們還傳遞了住房市場總體表現的最豐富的信息”[3]。當房價與收入相比很高時，其他因素保持不變，只有很小部分的人有能力購房。

2.4貨幣及信貸政策

貨幣政策主要是以調節市場貨幣供應進而通過利率來影響房地產市場的。對于地產開發商而言,市場上較多的貨幣降低了地產商融資成本。拓寬其融資渠。這樣加大地產企業的拿地建房的積極性,推高了房價；長期的寬松貨幣還有可能造成貨幣超發并催生房地產泡沫。另一方面低利率降低了購房者房貸利息支出，刺激了購房者的買房需求。收緊貨幣供應則起到相反的政策效果。信貸政策主要是通過對房地產行業準入寬嚴及投放規模增減來影響房地產市場的。

3主要經濟體重要城市房地產市場的經驗借鑒

3.1英國-倫敦

倫敦房價是倫敦平均工資的10倍以上，受高昂的生活成本影響，2016年搬離倫敦的本地住戶達7.4萬戶，創2007年來最高。2016年英國政府開征額外房地產印花稅，在原印花稅基礎上額外征收3%，加征較高的稅率直接導致了倫敦房地產市場的萎靡。[4]。主要借鑒：我國應該堅決遏制房價上漲，高昂房價有損民生甚至造成人口大量流出。房地產稅的推行應該是漸進的，要有一個逐步讓社會及市場接受的過程。

3.2法國

在法國，廉租房的基準房租比普通私人住房的房租低一半左右。人口超過5萬的城鎮中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。法國的房屋租賃市場十分完善，政府通過各種福利政策鼓勵租房[5]。主要借鑒：應該健全和完善我國的廉租房制度從而降低了市場上對住房的需求，廉租房制度一定程度上起到了穩定房價的作用。

3.3美國

近年來美國的經濟增長加速、就業人口增加失業率處于歷史低位附近、居民收入不斷增長，疊加較低的住房自有率和家庭資產負債務率下降,拉動了對房地產的需求。但美國的新增住宅供應有限，新屋開工與營建許可平均數量較低；加上建筑工人短缺,與核心區土地供給不足，留下了供給缺口。主要借鑒：美國房價上漲在很大程度上是由于房屋供給不足所導致的供需失衡從供需本質出發進行調控，讓二者實現動態均衡。3.4日本日本樓市1992年泡沫破滅之后，日本地價持續下降14年；2007年底，六大城市土地價格僅相當于1991年高點的27.7%；絕對價格也只相當于25年前，即1982年的水平[6]。其本質就是因為缺乏基本需求的支撐。主要借鑒：房地產市場上漲離不開需求（基本面）的支撐，否則就容易催生泡沫，最終導致樓市崩盤。

4構建房地產市場長效機制的思考

長效機制，要從”長效”、”機制”兩個關鍵詞上來把握。一方面要求相關政策“長期施效”，政策制定要放眼長遠，不服務短期目標。另一方面，長效機制的政策效果要“長期有效”，保證政策效果可以長期發揮作用[7]。長效機制從根本上來說，是要讓房地產市場健康平穩地發展，進而保持房地產市場在中國經濟中流砥柱的作用，帶動上下游產業的健康運作；是要讓居民的住房得到保障，解決住房基本需求以及改善性需求；是要讓地方政府在房地產業取得合理的稅收，支持地方政府的發展。

4.1改善房地產市場的土地供應制度

在供給端的土地供應方面，就是在需求比較旺盛、但是供給偏低的地方，政府要主動擴大土地供應量，反過來，在供給大于需求的地方，政府就要減少土地的供應量。但在實際執行方面，結果可能恰恰相反。一些三四線城市，恰恰面臨著土地財政的壓力，盡管這些地方的房地產市場已經是供大于求了，但是地方政府還是有很強的意愿多賣地。因此構建房地產長效機制建設方面在土地供應方面，還需不斷優化政策執行力度，完善土地供給比如可以利用類似土地面積與人口數量掛鉤等方式，控制土地供應數量隨需求合理增減，使土地供給能夠在不同城市得到相應的匹配。

4.2完善房地產市場的立法稅制

一套完整、全面并且正確合理的法律體系是推動長效機制建立的強有力根本因此長效機制建立的重要任務就是推動法律體系的建設。所謂長效機制要能做到可以長期實行，并其效果可以長期存在兩點。房地產稅作為地方財政收入的主要來源，對于理順中央和地方政府的關系、優化財稅體系以及減少地方對土地的財政依賴和沖動具有重要意義，可以做到對房價的預期調整與管理，因此在長期施效條件下可以做到長期有效，并且對房價的控制也具備更長遠的效應。

4.3正確處理好房地產市場的穩定發展與金融之間的關系

正確處理好房地產市場和金融之間關系，趨利避害，使二者發揮相互促進、相得益彰的合力，共同服務于民生和社會經濟發展。一方面，房地產市場是維持金融體系穩健運行的重要因素，樓市泡沫破裂會加劇金融體系動蕩甚至發生系統性金融風險。另一方面，善用金融工具能夠更好地促進房地產市場的健康發展。比如，通過金融手段，可幫助信用良好的房企獲取資金；銀行信貸可以為居民的住房剛需提供信用支持等。

【參考文獻】

[1]新華網.前8月70個大中城市新房價格同比平均漲幅全線回落[DB/OL].

[2]華勝亞.我國房價受市場作用與政策干預的影響——基于PVAR模型的實證研究[J].環境與社會，2018（4）：78.

[3]宏觀經濟研究院投資研究所課題組.居民住房支付能力評價指標比較與分析[J].宏觀經濟研究，2005（2）.

[4]賈英姿.英國倫敦房地產市場價格下跌風險簡析[J].環球財經，2018（10）：76.

[5]陳衛華、張睿.歐洲各國房地產調控措施及對我國的啟示[J].中國房地產，2013(17)：73.

[6]任榮榮.都市圈住房市場發展-日本的經驗與啟示[J].宏觀經濟研究，2017（5）：168-169.

[7]楊柳.地產長效機制專題研究之一[J].民生證券研究報告，2018（08）.

作者：葉隆暉 單位：南開大學