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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)受到政策、市場(chǎng)、資源等多方面的約束和影響，盈利能力逐步下降，亟需探索實(shí)施新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。為減輕各方約束，以品牌和管理輸出為主流的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)用案例逐步增多，但也出現(xiàn)新的沖突和風(fēng)險(xiǎn)。本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的演變趨勢(shì)進(jìn)行分析，在企業(yè)調(diào)研的基礎(chǔ)上探析輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的適用性和必要性，并識(shí)別出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用該模式時(shí)的五類風(fēng)險(xiǎn)。最后根據(jù)各類風(fēng)險(xiǎn)提出具體的防范策略。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式；房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)管控

1引言

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)企業(yè)在政策、市場(chǎng)等因素影響下亟需探索并實(shí)施可持續(xù)的企業(yè)發(fā)展模式。其中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容。因此，有必要對(duì)實(shí)施的新型或多元化商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的必要性、可行性、適用性和風(fēng)險(xiǎn)防范等內(nèi)容展開研究。

2房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式演變分析

2.1房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的制約因素

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取“滾動(dòng)開發(fā)”式的重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，但在當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，該模式的實(shí)施受到了多方面的制約，導(dǎo)致企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本和風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。這些制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素主要有：1）政策約束。在高房?jī)r(jià)和高空置率等問(wèn)題下，政府多次開展政策性市場(chǎng)調(diào)控，抑制房產(chǎn)投資，穩(wěn)定房屋價(jià)格，調(diào)整購(gòu)置規(guī)則，這給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了較大影響。2）資源約束。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)以及國(guó)家對(duì)耕地保護(hù)力度的加強(qiáng)，全國(guó)范圍內(nèi)可開發(fā)、有開發(fā)價(jià)值的閑置土地面積逐漸減少，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大。3）成本約束。隨著資源緊缺、人員及材料成本增加的局面日趨嚴(yán)重，融資難、成本高、回款慢、時(shí)間緊、工期短等問(wèn)題極易造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。尤其是依賴長(zhǎng)期滾動(dòng)開發(fā)模式的房地產(chǎn)企業(yè)更難以在短時(shí)間內(nèi)脫身。4）供需失衡。全國(guó)大部分城市的高房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袢司芍涫杖胨讲黄ヅ洌硗膺€受城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)配套不協(xié)調(diào)等問(wèn)題影響，不僅造成房屋空置率較高，需求方的購(gòu)房需求更受政策、價(jià)格等因素影響被抑制，供需失衡的問(wèn)題較為突出。從上述分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)受到政策、市場(chǎng)、資源、需求等多方面因素的制約，創(chuàng)新發(fā)展和發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的需求十分迫切。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式演變分析

在原有房地產(chǎn)開發(fā)模式下，一旦出現(xiàn)預(yù)期回收資金未能如期收回等情況，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)和信用危機(jī)。近年來(lái)，許多房地產(chǎn)企業(yè)逐步探索從單一模式向注重企業(yè)管理、品牌價(jià)值輸出、聚焦綠色房產(chǎn)以及建筑工業(yè)化的多元化方向演變，向做“輕”資產(chǎn)路徑靠攏。其中，處于不同發(fā)展規(guī)模和發(fā)展階段的房地產(chǎn)企業(yè)在演變過(guò)程中體現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。1）龍頭大型房地產(chǎn)企業(yè)。該類企業(yè)的特點(diǎn)是規(guī)模大，資金實(shí)力雄厚，管理和技術(shù)能力成熟，年銷售額達(dá)到千億級(jí)人民幣，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)研發(fā)、品牌塑造等方面處于引領(lǐng)地位，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。近年來(lái)，眾多龍頭大型房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)調(diào)整商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，逐漸轉(zhuǎn)向以房產(chǎn)管理、服務(wù)為主的商業(yè)模式，輸出品牌和運(yùn)營(yíng)能力，試圖擺脫資金占比大的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。2）區(qū)域性大型房地產(chǎn)企業(yè)。該類企業(yè)以占據(jù)一個(gè)或多個(gè)省份區(qū)域市場(chǎng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)為主，其特點(diǎn)是資金實(shí)力較為雄厚，區(qū)域性資源較為豐富，年銷售額達(dá)到百億級(jí)人民幣。該類型企業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)和品牌開發(fā)能力相對(duì)較弱，品牌知名度不高。目前該類型企業(yè)逐步由適度擴(kuò)張轉(zhuǎn)向通過(guò)深耕區(qū)域市場(chǎng)來(lái)塑造品牌形象、穩(wěn)定市場(chǎng)份額，并通過(guò)優(yōu)化管理和對(duì)外開放合作等多種模式降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。3）中小型房地產(chǎn)企業(yè)。該類企業(yè)特點(diǎn)是企業(yè)規(guī)模小、項(xiàng)目少，掌握少量?jī)?yōu)勢(shì)資源，主要業(yè)務(wù)集中在二、三線城市及下屬縣市，融資能力有限，管理能力和技術(shù)水平不足，發(fā)展比較遲緩，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。借助在地方政策和資源上的優(yōu)勢(shì)，該類企業(yè)除自行開發(fā)項(xiàng)目外，還積極加強(qiáng)與大型房地產(chǎn)企業(yè)開展項(xiàng)目合作，整合優(yōu)勢(shì)資源，力求提升盈利水平。各個(gè)類型的房地產(chǎn)企業(yè)正經(jīng)受著經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的考驗(yàn)，不同規(guī)模的企業(yè)要探索適合自身發(fā)展的轉(zhuǎn)型道路。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、兼并重組、優(yōu)勢(shì)資源合作、擺脫資金束縛、尋求發(fā)展等方面的演變趨勢(shì)較為突出，更加注重推出綠色節(jié)能產(chǎn)品、塑造品牌形象、實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式并增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

3房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以價(jià)值為驅(qū)動(dòng)，根本目的是用有限的資金獲得更多的收益。目前，國(guó)內(nèi)外零售行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、服務(wù)行業(yè)、能源行業(yè)等有很多企業(yè)采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式來(lái)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和盈利方式，并取得顯著成效。但是輕資產(chǎn)模式是行業(yè)背景下的新興產(chǎn)物，在具體的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中必然面臨諸多內(nèi)、外部的風(fēng)險(xiǎn)，需要做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范工作。

3.1房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式調(diào)研

輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式日益成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)破解發(fā)展障礙、應(yīng)對(duì)激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)避資金和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的首選模式。以此為基礎(chǔ)，企業(yè)還在探索多元化的收入渠道，擺脫單一的高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)收入模式，分解資金壓力并分散運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)主要采取以下三種輕資產(chǎn)發(fā)展模式，且每種模式下均有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)。1）品牌和管理輸出模式。項(xiàng)目投資資金全部來(lái)源于外來(lái)投資方，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)、宣傳、信息、電商等多個(gè)環(huán)節(jié)，并從銷售或商鋪凈租金利潤(rùn)中分成。2）房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式。企業(yè)充分發(fā)揮自身的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)和品牌影響力，包攬委托方房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的開發(fā)、管理服務(wù)，并執(zhí)行自身的品質(zhì)要求、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值體系。房地產(chǎn)企業(yè)不墊付房產(chǎn)建筑、設(shè)備采購(gòu)等的任何資金，向委托方收取相應(yīng)比例的管理費(fèi)、費(fèi)等作為房地產(chǎn)企業(yè)的收入。3）小股操盤模式。該模式下充分實(shí)行小股操盤模式，在合作項(xiàng)目中持有少部分股份，但并不控股，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)自身的品牌價(jià)值增殖能力、管理能力以及業(yè)內(nèi)影響力，贏得操盤權(quán)。企業(yè)通過(guò)從中收取項(xiàng)目管理費(fèi)、項(xiàng)目利潤(rùn)分配以及收益超過(guò)合同標(biāo)準(zhǔn)部分的分紅獎(jiǎng)勵(lì)等方式來(lái)盈利。總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式都是在做“輕”資產(chǎn)、降低資產(chǎn)壓力，提高資金利用率，突出管理和品牌運(yùn)營(yíng)能力的作用。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)了輸出方與需求方在組織與組織、組織與個(gè)人之間的多種沖突，極易引起運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。1）收益與誠(chéng)信沖突輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下往往存在預(yù)期收益難以兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，合作方要求簽訂保底協(xié)議而又無(wú)法完全保障收益的隱患。項(xiàng)目實(shí)施后，需求方往往會(huì)以繳納少量違約金的方式取消合作，將宣傳、設(shè)計(jì)和建設(shè)成果占為己有，并通過(guò)后期與其他開發(fā)商或施工單位的博弈挽回?fù)p失。但采取輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的輸出方卻無(wú)法如約獲得預(yù)期收益，同時(shí)還要面臨品牌形象受損、人員流失等問(wèn)題。2）品牌和品質(zhì)沖突在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，品牌是品質(zhì)的保證，品質(zhì)是品牌形成和鞏固的基礎(chǔ)。品質(zhì)下降會(huì)給品牌帶來(lái)忠誠(chéng)度下降、美譽(yù)度受損的風(fēng)險(xiǎn)，甚至引發(fā)品牌危機(jī)。在大多數(shù)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的實(shí)施中，輸出方的目的是利用品牌和管理輸出以實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和盈利來(lái)源多元化，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)要求較高；需求方的目的是利用輸出方的品牌號(hào)召能力來(lái)提升項(xiàng)目盈利能力，在成本管控壓力下對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)要求較低，雙方在合作中存在品牌、品質(zhì)和收益之間的博弈沖突。尤其當(dāng)輸出方未參與銷售產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、建造、銷售等環(huán)節(jié)時(shí)，需求方就會(huì)采用擦邊球戰(zhàn)略，利用廣告、傳單等宣傳手段營(yíng)造產(chǎn)品的品牌效應(yīng)，迷惑消費(fèi)者。如若產(chǎn)品品質(zhì)出現(xiàn)問(wèn)題，則會(huì)給輸出方帶來(lái)品牌受損的風(fēng)險(xiǎn)。并且，企業(yè)過(guò)分關(guān)注中間價(jià)值增值而將上下游環(huán)節(jié)外包給其他企業(yè)但卻忽視其經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的行為也會(huì)引發(fā)品牌和品質(zhì)的沖突。3）經(jīng)營(yíng)與服務(wù)沖突雙方在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的合作中，由于經(jīng)營(yíng)風(fēng)格沖突、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)差異、團(tuán)隊(duì)工作偏好等問(wèn)題容易引發(fā)矛盾和沖突。需求方從經(jīng)營(yíng)的角度試圖掌握合作方選擇、建筑物資采購(gòu)、設(shè)備租賃、招投標(biāo)等多個(gè)環(huán)節(jié)的主動(dòng)權(quán)，但提供服務(wù)的輸出方卻有自身穩(wěn)定的合作伙伴、完善的工作流程和成熟的管理策略。這種矛盾勢(shì)必增加沖突發(fā)生的不確定性，并導(dǎo)致成本、進(jìn)度、質(zhì)量、安全等多個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。4）團(tuán)隊(duì)能力和穩(wěn)定性沖突高質(zhì)量的服務(wù)是由先進(jìn)成熟的管理理念、管理模式，以及穩(wěn)定高效的管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)的。因此，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中服務(wù)團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式后更加注重人力資源的管理和全面發(fā)展的復(fù)合型人才的培養(yǎng)，但外派模式、合作沖突、職業(yè)發(fā)展等問(wèn)題會(huì)引發(fā)人才流失風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)企業(yè)而言不僅是培養(yǎng)成本和團(tuán)隊(duì)服務(wù)質(zhì)量上的打擊，更涉及商業(yè)機(jī)密、客戶信息和資源泄漏或丟失等不可預(yù)估的后果。5）外派人員規(guī)模與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沖突輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中，管理和品牌輸出方具有管理模式和品牌形象上的無(wú)形資產(chǎn)，需求方需要付出管理費(fèi)、代建費(fèi)、咨詢費(fèi)或人員費(fèi)等來(lái)購(gòu)買這種無(wú)形資產(chǎn)。輸出方外派人員規(guī)模會(huì)根據(jù)項(xiàng)目需求、公司人力配置、業(yè)務(wù)崗位需求、服務(wù)階段性需求等多個(gè)方面的需求進(jìn)行控制，需求方根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支出費(fèi)用時(shí)則期望看到完整成建制的團(tuán)隊(duì)出現(xiàn)。雙方在外派人員規(guī)模上缺乏前期約定或有效溝通時(shí)則會(huì)產(chǎn)生矛盾和沖突。

4房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的風(fēng)險(xiǎn)防范

4.1針對(duì)收益與誠(chéng)信沖突的解決措施

1）進(jìn)行股權(quán)抵押開發(fā)商在合作初期或中期為了避免合作方出現(xiàn)違約情況，可以在項(xiàng)目簽訂的合同中明確說(shuō)明在項(xiàng)目開始之前規(guī)定將合作方的部分股權(quán)抵押給開發(fā)商，在項(xiàng)目完全終了后開發(fā)商如約歸還。這樣不僅能夠降低對(duì)方違約發(fā)生的概率，更能夠有效降低項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的損失。在采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的房地產(chǎn)企業(yè)中，為解決收益難兌現(xiàn)的問(wèn)題，采取的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施頻率最高的便是對(duì)合作方部分股權(quán)的抵押合作方式。2）采取資金分批到賬的付款方式在雙方合作中，通過(guò)分批匯款牽制，避免短時(shí)間內(nèi)或者成果并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益情況下的投入損失。分批到賬除了可以發(fā)揮牽制并降低合作方的違約意愿外，還能夠降低開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力。3）提高違約金賠償比例在合作方規(guī)模較小、實(shí)力較弱、業(yè)內(nèi)名氣較小的情況下，提高違約金賠償比例能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在合作方的規(guī)模較大時(shí)，還要根據(jù)對(duì)方的實(shí)際情況確定合理的違約金賠償比例，既不能給對(duì)方太大壓力，也需要在可控范圍內(nèi)避免企業(yè)損失，降低違約風(fēng)險(xiǎn)。

4.2針對(duì)品牌和品質(zhì)沖突的解決措施

1）成立決策委員會(huì)。在董事會(huì)或股東大會(huì)下設(shè)立決策委員會(huì)，避免涉及企業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)的所有事務(wù)均由股東決定、項(xiàng)目組成員無(wú)法參與決策的情況。這樣既可以增強(qiáng)項(xiàng)目組的決策權(quán)，也可以防止股東們過(guò)分追求自身利益而或客觀、或主觀上做出有損客戶高品質(zhì)需求的決策，降低決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。2）進(jìn)行資信審核。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取直接和間接的方式對(duì)合作方進(jìn)行資信調(diào)查和審核。直接方式主要是指調(diào)查對(duì)方在與他人合作時(shí)的違約情況，當(dāng)前是否有官司在身，是否上過(guò)失信違約名單等。間接的調(diào)查方式主要是通過(guò)咨詢共同合作人以獲取資信情況。在進(jìn)行合作方的資質(zhì)審查時(shí)要采取直接和間接方式相結(jié)合的手段，以得到更為廣泛、可信的信息，有效預(yù)防和降低合作風(fēng)險(xiǎn)。3）簽訂針對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的附屬協(xié)議。在合作雙方的主協(xié)議簽訂后，針對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)簽訂附屬協(xié)議是能夠有效規(guī)避產(chǎn)權(quán)侵害風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵措施。

4.3針對(duì)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)沖突的解決措施

1）加強(qiáng)合同管理。雙方或者多方在合作之前為避免日后不必要的矛盾沖突，可以提前預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)并將各方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行清晰地闡述界定，并對(duì)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的沖突初步擬定解決方案。在項(xiàng)目實(shí)施中也要加強(qiáng)溝通，及時(shí)排除合作隱患。2）管理能力培訓(xùn)。在合作方由于諸多原因無(wú)法做到完全認(rèn)同彼此的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、工作方式等情況下，雙方有必要開展管理能力培訓(xùn)，促進(jìn)對(duì)雙方立場(chǎng)的充分認(rèn)知，并提高對(duì)沖突的預(yù)判和解決能力，控制并消除沖突有利于雙方更高效地開展合作。3）組織項(xiàng)目團(tuán)建。在項(xiàng)目進(jìn)行中，多方合作形成的團(tuán)隊(duì)需要依托項(xiàng)目部組織周期性的團(tuán)隊(duì)建設(shè)活動(dòng)，培養(yǎng)混合團(tuán)隊(duì)成員間的工作認(rèn)同感，有效避免矛盾沖突的發(fā)生，降低經(jīng)營(yíng)和服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.4針對(duì)團(tuán)隊(duì)能力和穩(wěn)定性沖突的解決措施

1）健全組織內(nèi)部員工管理制度。為適應(yīng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，房地產(chǎn)企業(yè)需完善內(nèi)部員工管理制度，重視人才培養(yǎng)，做好人才激勵(lì)，防范優(yōu)質(zhì)資源流失風(fēng)險(xiǎn)。2）建立完備的人才選拔機(jī)制。高效的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需要穩(wěn)定的成員和合理的人才梯隊(duì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在人員招聘、人員派出和人才培養(yǎng)等過(guò)程中要做好選拔評(píng)估工作。3）落實(shí)人才職業(yè)發(fā)展規(guī)劃。房地產(chǎn)公司應(yīng)提前為員工做好職業(yè)規(guī)劃，拓寬晉升職級(jí)通道，有效預(yù)防員工流失，降低企業(yè)人才損失風(fēng)險(xiǎn)。

4.5針對(duì)外派人員規(guī)模與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沖突的解決措施

1）提高項(xiàng)目收益預(yù)期率。大型房地產(chǎn)企業(yè)的板塊分工極為明確，但是當(dāng)其預(yù)期收益增高時(shí)，很有可能協(xié)調(diào)整體資源，擴(kuò)大外派咨詢?nèi)藛T規(guī)模。因此，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的需求方應(yīng)著力提高自身運(yùn)營(yíng)能力，讓合作方看到未來(lái)的良好收益。2）對(duì)外派人員勞務(wù)費(fèi)用實(shí)行雙重管理模式。由大型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)發(fā)放外派人員工資、獎(jiǎng)金，小開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理中的所有支出。在實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的房地產(chǎn)企業(yè)中，該措施是解決管理人員不精、不足的有效措施之一。

5結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。實(shí)踐證明，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式為主的新型運(yùn)營(yíng)模式促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，其風(fēng)險(xiǎn)防范能力和企業(yè)綜合實(shí)力得到大幅提升。在萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地等大型房地產(chǎn)企業(yè)成功實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的帶動(dòng)下，該模式逐漸被更多房地產(chǎn)企業(yè)接受并作為實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。但在該過(guò)程中仍需不斷加強(qiáng)品牌建設(shè)，探索模式本質(zhì)，積累管理經(jīng)驗(yàn)，提升技術(shù)實(shí)力，培養(yǎng)人才隊(duì)伍，做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、預(yù)防、監(jiān)測(cè)與應(yīng)對(duì)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好更快的發(fā)展。

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作者：牛天勇 李曉婉 單位：北方工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院