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一、對未取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》售賣住宅小區(qū)停車位的行為，法律規(guī)定房地產(chǎn)管理部門應(yīng)予查處。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項、第三十七條第一款第（六）項和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》第十八條、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，商家預(yù)售或現(xiàn)售住宅小區(qū)的停車位，應(yīng)取得停車位的《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)買賣活動，否則，不得買賣。

法律禁止沒有取得住宅小區(qū)停車位《房地產(chǎn)證》，而現(xiàn)售住宅小區(qū)停車位的行為。對未取得住宅小區(qū)停車位《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的違法買賣行為，由縣級以上房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)責(zé)令其停止預(yù)售活動，沒收非法所得，并可并處罰款。

二、商家故意隱瞞售賣住宅小區(qū)停車位沒有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》的真實情況、誘導(dǎo)消費者作出錯誤判斷的，構(gòu)成民事欺詐。

在買賣住宅小區(qū)停車位時，商家通常隱瞞沒有合法預(yù)售手續(xù)和房地產(chǎn)權(quán)利憑證的真相，或自稱其合法出售停車位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，誘導(dǎo)消費者購買，誘使消費者作出購買住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的錯誤判斷，簽訂買賣住宅小區(qū)停車位合同或把住宅小區(qū)停車位與房屋單元捆綁買賣的合同條款，支付價款，從而獲取非法的商業(yè)利益。

三、住宅小區(qū)停車位是不計算建筑容積率的建筑物，其僅是一項從物，只具有從物的相關(guān)法律權(quán)利。

依據(jù)現(xiàn)行建設(shè)規(guī)劃設(shè)計制度和房地產(chǎn)權(quán)登記制度規(guī)定，住宅小區(qū)架空層停車位、地下停車位的建筑面積均不計算建筑容積率（建筑容積率=建筑面積/土地使用權(quán)面積），不能攤分所在地塊的土地使用權(quán)，沒有獨立的房地產(chǎn)權(quán)，因為房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利，所以住宅小區(qū)架空層停車位、地下停車位占有、使用、收益的財產(chǎn)權(quán)利及其他的相關(guān)法律權(quán)利從屬并依附于計算建筑容積率而取得房地產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物，房屋建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，則停車位的法律權(quán)利同轉(zhuǎn)移。

由此可見，在房地產(chǎn)二級市場上，住宅小區(qū)停車位依法不能取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》。

四、買賣住宅小區(qū)停車位，違反了法律有關(guān)不允許二級市場將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離的強(qiáng)制性規(guī)定。買賣該類停車位的合同或條款無效。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉(zhuǎn)讓。建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。第六條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第四條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，建筑物、附著物的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)與該建筑物、附著物所占用土地的使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、不得分割。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移，不得分割。

由此可見，在房地產(chǎn)二級市場上，商家售賣住宅小區(qū)架空層停車位、地下停車位的行為及或?qū)⒆≌^(qū)停車位與房屋單元捆綁出售的合同條款均違反上述法律強(qiáng)制性規(guī)定。

對此，消費者可根據(jù)法律規(guī)定，提請人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)依《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項的規(guī)定，確認(rèn)買賣住宅小區(qū)停車位合同或?qū)⒆≌^(qū)停車位與房屋單元捆綁售賣的合同條款無效。在買賣住宅小區(qū)停車位合同或條款被確認(rèn)為無效的情況下，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和司法解釋，商家應(yīng)承擔(dān)不超過消費者已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

五、售賣和買入住宅小區(qū)停車位，要承擔(dān)侵權(quán)損害賠償?shù)姆娠L(fēng)險。

由于商家和買入停車位的消費者并不能合法擁有住宅小區(qū)停車位的物權(quán)，因此，其共同侵害擁有住宅小區(qū)停車位財產(chǎn)權(quán)共有人的合法權(quán)益的結(jié)論顯而易見，買入住宅小區(qū)停車位的消費者除需向商家支付一筆為數(shù)不菲的金錢外，還需與商家一起承擔(dān)由此來引發(fā)的民事侵權(quán)法律責(zé)任。

六、住宅小區(qū)停車位作為一項財產(chǎn)，其財產(chǎn)權(quán)利規(guī)范由法律規(guī)定，其他下位法不得違反法律的規(guī)定。

有關(guān)財產(chǎn)設(shè)定、取得、轉(zhuǎn)移等法律制度，是民事基本制度，依據(jù)《中華人民共和國立法法》第八條第七項的規(guī)定，民事基本制度由法律規(guī)定，以圖規(guī)避現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理法律規(guī)定，通過地方立法和規(guī)章、或規(guī)范性文件重新設(shè)定住宅小區(qū)停車位財產(chǎn)權(quán)利歸屬及界定的行為，違反《立法法》的規(guī)定。

地方性法規(guī)和規(guī)章、規(guī)范性文件對住宅小區(qū)停車位法律權(quán)利保護(hù)，不應(yīng)違反《民法通則》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定。新晨

謹(jǐn)防買賣停車位的房地產(chǎn)消費陷阱，保護(hù)房地產(chǎn)消費者的合法權(quán)益是全社會的共同責(zé)任，只有商家誠信經(jīng)營，消費者依法維權(quán)，行政機(jī)關(guān)依法行政、司法公正，侵害房地產(chǎn)消費者合法權(quán)益的現(xiàn)象才能得有效遏制。