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第一章總則

第一條為規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)秩序，保障房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《建筑法》和《房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合改造，配套建設(shè)的原則，進(jìn)行城市住宅統(tǒng)一綜合開發(fā)，嚴(yán)格控制零星插建住宅項(xiàng)目。 

第四條城市住宅統(tǒng)一綜合開發(fā)是指由獨(dú)立法人資格和相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)城市住宅市場(chǎng)需求，在符合城市規(guī)劃的前提下進(jìn)行住宅樓建設(shè)和銷售的一系列行為過程。

第五條未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)和個(gè)人，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)和個(gè)人，不得超資質(zhì)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第二章土地管理

第六條房地產(chǎn)開發(fā)用地必須由政府以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓，任何單位或個(gè)人不得以土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)過戶等名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，縣國(guó)土資源局應(yīng)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市建設(shè)的需要，合理編制國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

第七條城市建設(shè)用地要符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，提高土地利用率，防止土地資源和城市基礎(chǔ)設(shè)施的浪費(fèi)。

第八條閑置土地閑置時(shí)間超過兩年的，由政府無償收回土地使用權(quán)，納入政府儲(chǔ)備庫(kù)予以儲(chǔ)備。逐步加大政府對(duì)國(guó)有土地儲(chǔ)備及整理力度，對(duì)于土地面積過小地塊（原則上不低于30畝）一般不予單獨(dú)出讓用于房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)結(jié)合周圍地塊整體拆遷改造。

第九條城市建成區(qū)內(nèi)，凡列入計(jì)劃的城中村、棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的土地，相關(guān)部門不得再進(jìn)行其他項(xiàng)目的審批，對(duì)原有無籍房屋不得補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，原土地使用者不得再進(jìn)行翻建、改建、擴(kuò)建。

第十條未納入供應(yīng)計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)用地項(xiàng)目，原則上不予供地，對(duì)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目及其他確需實(shí)施供地的項(xiàng)目，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，可以補(bǔ)充調(diào)整納入供應(yīng)計(jì)劃。

第十一條任何單位或個(gè)人不得將劃撥土地或非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地(包括以轉(zhuǎn)讓房屋為名將房屋占有范圍內(nèi)的劃撥土地隨之轉(zhuǎn)讓的情形)用于房地產(chǎn)開發(fā)。劃撥土地經(jīng)縣政府批準(zhǔn)準(zhǔn)予補(bǔ)辦出讓或轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)依據(jù)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件辦理土地出讓手續(xù)，并足額交納土地出讓金，改變土地用途的，由政府依法收回（購(gòu)）。 

第十二條任何單位或個(gè)人不得將出讓土地自行或聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)及非法轉(zhuǎn)讓出讓土地(包括以轉(zhuǎn)讓房屋為名而該房屋占有范圍內(nèi)的出讓土地隨之轉(zhuǎn)讓的情形)用于房地產(chǎn)開發(fā)。

出讓的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、科研等用地改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的，由政府依法收購(gòu)后采取招標(biāo)拍賣掛牌方式公開出讓。

出讓土地上新建、擴(kuò)建、翻建、改建項(xiàng)目，經(jīng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核定，新的容積率為原容積率1.5倍以上的，由政府依法進(jìn)行收回（購(gòu)）后，依據(jù)新的規(guī)劃用途依法供應(yīng)土地；新的容積率為原容積率1.5倍（含1.5倍）以下的，可以進(jìn)行新建、擴(kuò)建、翻建，如容積率有提高，應(yīng)依法繳納增加容積率應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金。應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝新土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。

第十三條任何單位或個(gè)人不得以城中村改造或舊城改造名義將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)。縣城內(nèi)符合城市規(guī)劃的土地經(jīng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法批準(zhǔn)，由縣國(guó)土資源局辦理征收手續(xù)后依法、依規(guī)出讓。

第十四條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)嚴(yán)格按照《縣土地一級(jí)開發(fā)流程》和《縣城中村及舊城改造土地收儲(chǔ)工作流程》的規(guī)定進(jìn)行舊城改造或城中村改造。

第十五條縣國(guó)土資源局、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的資料，依據(jù)縣政府有關(guān)規(guī)定，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收稅款。

第三章規(guī)劃管理

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須符合我縣的住房建設(shè)規(guī)劃，并經(jīng)縣規(guī)劃審批委員會(huì)審批后方可實(shí)施。

第十七條新建居住區(qū)的規(guī)模，應(yīng)按照居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，配套設(shè)施必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)范，做到給水、排水、電力、供熱、有線電視、網(wǎng)絡(luò)通信等一次到位。

第十八條舊城改造堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)，原則上以紅線寬度25米以上道路圍合的區(qū)域規(guī)模為最小開發(fā)單元，嚴(yán)格控制插建，做到規(guī)劃一片、開發(fā)一片、完善一片、驗(yàn)收一片。

第十九條舊城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綠地率不得低于25%，新城區(qū)不得低于30%，已編制詳規(guī)的按詳規(guī)執(zhí)行。

第二十條按照“縣級(jí)指導(dǎo)、鎮(zhèn)級(jí)組織、村級(jí)實(shí)施”的原則，全面實(shí)施城中村改造。城中村改造方案未經(jīng)縣政府批準(zhǔn)不得進(jìn)行建設(shè)。

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須按照下列程序辦理相關(guān)手續(xù)。

(一)在土地出讓前由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)《縣城控制性詳細(xì)規(guī)劃》出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

(二)縣國(guó)土資源局組織實(shí)施土地出讓，并與受讓人簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，同時(shí)將規(guī)劃設(shè)計(jì)條件作為出讓合同的重要內(nèi)容和組成部分。

(三)建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和《國(guó)有土地使用證》向縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局領(lǐng)取《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》。

(四)開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制建設(shè)方案，報(bào)規(guī)委會(huì)審批通過后，辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

第二十二條凡是新建的住宅建筑一律不準(zhǔn)另建儲(chǔ)藏室和車庫(kù)，侵占樓間綠化及活動(dòng)場(chǎng)地，居住區(qū)內(nèi)一律不設(shè)置實(shí)體墻。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)行測(cè)量定線、驗(yàn)線和工程的竣工驗(yàn)收。

第四章施工管理

第二十四條建設(shè)單位在開工前，必須向縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局申請(qǐng)領(lǐng)取《施工許可證》。未取得《施工許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一律不得開工。

第二十五條建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取《施工許可證》，應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并提交相應(yīng)的證明文件：

(一)已經(jīng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地批準(zhǔn)手續(xù)。

(二)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

(三)已經(jīng)確定施工企業(yè)，按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的必須進(jìn)行招投標(biāo)，并辦理中標(biāo)手續(xù)。

(四)提供施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審批。

(五)有保證工程質(zhì)量如安全的具體措施，并按規(guī)定辦理了工程質(zhì)量，安全監(jiān)督手續(xù)。

(六)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

第二十六條工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并辦理竣工備案，同時(shí)提交建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、規(guī)劃驗(yàn)收證明、建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書、工程質(zhì)量保修書、施工單位和監(jiān)理單位出具的建設(shè)單位已按合同約定撥付工程款的證明、商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告等文件。

第五章房產(chǎn)管理

第二十七條凡進(jìn)入我縣的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，必須到我縣房地產(chǎn)管理辦公室進(jìn)行登記備案，并提交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人資格證明等相關(guān)證件。

第二十八條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度和預(yù)售合同登記備案制度。

(一)商品房預(yù)售必須符合以下條件：

1、出具開發(fā)建設(shè)單位承諾書（內(nèi)容包括：供水、供電、供熱須納入城市管網(wǎng)，并保證水、電、暖的及時(shí)供應(yīng)；物業(yè)管理用房按開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積3‰的比例建設(shè)；收取購(gòu)房戶購(gòu)房總價(jià)2%的專項(xiàng)維修資金，統(tǒng)一交房管辦代管；開發(fā)建設(shè)單位統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理辦公室辦理交易、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，除契稅、證費(fèi)外其它費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。）；

2、已經(jīng)取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》；

3、開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的開戶銀行證明；

4、開發(fā)建設(shè)單位與銀行簽定的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

5、已經(jīng)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同；

(二)開發(fā)建設(shè)單位按所建房屋建筑面積每平方米6元向縣房管辦交納承諾保證金。履行承諾后，承諾保證金全部退還，不計(jì)利息。

(三)開發(fā)建設(shè)單位符合以上條件的，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，并在1O日內(nèi)開盤銷售。 

(四)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將其送交縣房地產(chǎn)管理辦公室登記備案。

第二十九條凡新建、擴(kuò)建、翻建、改建建設(shè)項(xiàng)目必須到縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《工程竣工備案》手續(xù)，否則，縣房地產(chǎn)管理辦公室不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房戶提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。

第三十一條物業(yè)管理用房按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積3‰的比例建設(shè)。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，只能用作物業(yè)管理活動(dòng)。

第三十二條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)成立之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由開發(fā)建設(shè)單位代管，但要公開物業(yè)管理項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。待成立業(yè)主大會(huì)后，選聘新的物業(yè)管理企業(yè)再進(jìn)行移交。

第六章法律責(zé)任

第三十三條對(duì)非法占用土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，由縣國(guó)土資源局進(jìn)行查處，同時(shí)，縣發(fā)改局不得辦理項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)手續(xù)，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不得辦理建設(shè)規(guī)劃許可和施工許可，電力、供水部門不得供電、供水，房地產(chǎn)管理辦公室不得辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放貸款。

第三十四條對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)將劃撥土地或以舊城改造、城中村改造名義將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由縣國(guó)土資源局進(jìn)行查處，沒收違法所得，并可處以非法所得的50%以下罰款。

第三十五條對(duì)企業(yè)和個(gè)人未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期整改，并處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十六條對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途和土地使用條件用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由縣國(guó)土資源局對(duì)受讓人處每平方米2—4元罰款，責(zé)令限期糾正。逾期不糾正的，由縣國(guó)土資源局無償收回其土地使用權(quán)。

第三十七條對(duì)已取得合法土地使用權(quán)，未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者未按照縣規(guī)劃委員會(huì)審批進(jìn)行建設(shè)的(主要包含容積率、建筑密度、綠地率、退讓地界、建筑間距、建筑形式及外裝風(fēng)格等主要控制指標(biāo)），縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款。

第三十八條在規(guī)劃方案批準(zhǔn)后，開發(fā)建設(shè)單位辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前，需向住建局簽訂《規(guī)劃方案建設(shè)保證書》，并按工程造價(jià)的5%—10%繳納保證金，經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收核實(shí)后，予以返還。

第三十九條對(duì)未取得《建設(shè)工程施工許可證》擅自開工的，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令其停止施工并對(duì)建設(shè)單位和施工企業(yè)分別處合同價(jià)款的1%以上2%以下罰款。

第四十條未組織竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格擅自交付使用的，責(zé)令改正并處以工程總造價(jià)2%以上4%以下罰款。

第四十一條未取得《商品房預(yù)售許可證》擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，并處以已收取預(yù)付款1%以上的罰款。挪用預(yù)售款項(xiàng)的，責(zé)令限期改正，并處以3萬元以下罰款。

第四十二條任何團(tuán)體和個(gè)人不得為未取得《商品房預(yù)售許可證》的開發(fā)商制做預(yù)售宣傳品和預(yù)售廣告，否則，依照有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行處罰。

第七章附則

第四十三條本辦法由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)解釋。

第四十四條本辦法自頒發(fā)之日起實(shí)施。