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一、憑生效法律文書單方申請房屋登記問題

在房屋登記實務中，對涉訴案件是否可以由權利人持生效法律文書直接申請產權登記，各地做法不一。實務中對生效法律文書在房屋登記中的使用主要存在兩種意見，一種認為：根據《房屋登記辦法》第十二條的規定，因人民法院仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利的，可以由當事人單方申請。申請人只要持法院法律文書就可以單方申請相應的登記業務[1]；另一種認為：人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房屋產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。對人民法院、仲裁機構生效法律文書的執行，除應具備生效法律文書外，還應提交協助執行通知書[2]。筆者認為，對持生效法律文書是否可以單方申請房屋登記應當具體分析。從生效法律文書內容看，有確認物權歸屬的，也有認定物權轉讓合同效力的，還有責令債務人協助履行過戶手續的，不同訴訟請求導致不同的判決結果，要結合法律文書的具體內容予以確認。

（一）對確認物權歸屬的訴訟，生效法律文書認定房屋歸屬，無論受讓方是否給付對方財物補償，根據《物權法》第28條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力[3]。其自法律文書生效時已發生物權效力，登記機構的登記行為只是物權效力的補記載，應當憑生效法律文書直接受理單方申請辦理登記。如登記機構不予登記，該物權變動登記機構無法掌握，可能造成登記機構后續的錯誤登記，進而損害相關當事人合法權益，此舉顯然與立法初衷不符。

（二）對認定合同效力的生效法律文書，當事人應當依據生效法律文書行使權利履行義務，對方當事人拒絕生效法律文書確定的義務的，應當通過人民法院強制執行，登記機構不宜代為作出判斷。主要原因：房屋轉讓合同有效只是物權設立的原因，并不導致物權設立。最高人民法院民一庭在其民事審判指導與參考中收錄了一個2010年案例：甲與乙簽訂了房屋轉讓合同，甲依約支付了全部價款，但乙以其妻子不同意為由拒絕辦理過戶手續，甲訴至法院要求認定合同有效，并責令乙協助其辦理過戶手續。法院審理認為，甲基于對房屋權屬證書記載的權利人的信賴，與乙簽訂了房屋買賣合同，且支付了合理價款，其買賣合同有效；甲要求乙履行合同過戶，因乙的妻子作為共有權人明確表示不同意，駁回了甲請求過戶的訴訟請求。最高人民法院民一庭支持了這一判決。同樣此類因在法律上或者事實上不能實現合同目的的有效合同常在司法實踐中存在，登記機構不宜在僅認定合同有效情況下憑申請人單方申請辦理過戶手續。

（三）對責令債務人協助債權人履行過戶手續的生效法律文書上，當事人應當根據生效法律文書執行。該類法律文書一方當事人不配合履行的，因訴訟請求清楚，可以通過申請法院強制執行。對生效法律文書可以單方申請登記的情況，很多同行在實務中猶豫，以是否雙方都履行了義務作為判斷依據。筆者認為，要與法院多溝通，建立和完善執行聯動機制，達成共識：人民法院執行生效法律文書明確房屋產權歸屬的，房屋登記機構可直接根據生效法律文書辦理過戶登記；取得房屋所有權的一方當事人未履行需承擔義務的，由對方當事人通過人民法院申請依法執行。法院生效法律文書只確認合同有效未明確產權歸屬的，合同雙方當事人應當共同向房屋登記機構申請房屋過戶登記。

二、關于房屋買賣合同被認定無效的后續登記問題

案例：坐落于某小區5號樓203單元為鄭某、林某夫妻共有財產。2012年6月，林某未經鄭某同意，將該房屋轉讓給其女兒吳某（鄭某繼女），并辦理了產權過戶手續。鄭某知情后，訴至法院，經區、市兩級法院審定，認定該房屋為鄭某、林某共有，林某與吳某的轉讓行為無效。2013年7月5日，區人民法院送達《執行裁定書》和《協助執行通知書》，要求“將該房屋的產權恢復登記至被執行人林某名下”，并由申請執行人鄭某協助辦理過戶手續。問題：此案中房屋已登記在吳某名下，房屋登記機構以何種方式恢復到原權利人名下？民國時期的涂銷登記是用紅色筆在登記內容上涂銷，原登記記錄還是會看得出撤銷、恢復登記的過程。現有法定的登記類型中并無“恢復登記”這一業務類型，在實踐中也很少見到，各地做法不一。有以撤銷登記加補換證登記，有以撤銷登記加更正登記，也有直接以更正登記形式進行登記。如何“恢復”登記成為各地的難點問題。

筆者認為：民事判決不同于行政訴訟的判決，行政訴訟判決直接對某個登記行為的合法有效性作出判斷，其判決結果表現形式為撤銷某一登記行為，登記機構不宜也沒必要再就登記事項是否撤銷作出判斷。而民事判決解決的是合同效力、物權歸屬等問題，不對登記效力作出判斷，因此民事判決中不會作出登記機構“撤銷登記”的判定，需要由登記機構根據《房屋登記辦法》第八十一條規定作出撤銷登記決定，對當事人不愿交回房屋權屬證書的，還應當依法公告其作廢，僅以更正登記形式無法完成上述過程[3]。由于補證是針對房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失的情形，換證針對的是權證破損的情形，所以撤銷登記加補換證登記也不符合《房屋登記辦法》規定的補換證的本意。以撤銷登記加更正登記辦理本案，雖《房屋登記辦法》第七十四條規定涉及房屋權利歸屬和內容的房屋登記薄的記載錯誤應由權利人親自申請更正登記，但本案基于法院明確作出協助執行要求，可以由利害關系人持生效法律文書申請更正登記。

綜上所述，不同訴訟請求導致不同的判決結果，對持生效法律文書是否可以單方申請房屋登記應當具體分析。確認物權歸屬的生效法律文書可以單方申請，認定物權轉讓合同效力未明確產權歸屬的，應當雙方申請。登記機構根據生效法律文書登記的，對當事人不愿交回房屋權屬證書的，還應當依法公告作廢。