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房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進和諧社會的建設，具有十分重要的意義。近日，我們對新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場進行了專題調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況綜述如下：

一、新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場的主要特點

(一)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模快速擴張。目前，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場在過去理性降溫的基礎上，逐步呈現(xiàn)商家增多、開發(fā)面積增大、投資總額增加的趨勢。年，落戶新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商僅3家，投資額不足900萬元，施工面積不足18000平方米。年，在縣委、縣政府大力優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境，強勢推進招商引資的政策推動下，開發(fā)商增加到5家，投資額4230萬元，施工面積升至78600平方米，市場規(guī)模顯著提升。截止今年6月，在新區(qū)投資的房地產(chǎn)開發(fā)商達到9家，計劃投資額54548萬元，已完成投資10290萬元，施工面積達到348731平方米。其中，僅迅邦置業(yè)一家就完成投資2570萬元。據(jù)統(tǒng)計，目前全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占全縣固定資產(chǎn)投資總額的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全縣GDP總量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具體情況見下表）。

(二)商品房銷售形勢火爆。經(jīng)歷年的回落后，近兩年由于開發(fā)商的市場炒作和居民購房需求的增加，新區(qū)商品房銷售大幅升溫。年，新區(qū)竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出現(xiàn)了商品房市場“供小于求”的現(xiàn)象?！晷聟^(qū)商品房供求關系見下表：

新區(qū)商品房供求關系

(三)商品房價格迅速攀升。城市化進程加快，居民生活水平提高，購買力增強，以及土地等中間成本的增加，推動了新區(qū)房價的大幅上漲。目前，新區(qū)的房價已全線突破千元大關，且平均房價高于市其他縣市區(qū)。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)檔次不斷提高。目前我縣房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由過去本土建筑企業(yè)的小型開發(fā)，發(fā)展到大集團企業(yè)的規(guī)模開發(fā)。如偉星房產(chǎn)由浙江偉星集團巨資打造，前后三期工程，計劃總投資2億元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建設；年初由武漢迅邦集團投資建設的“鳳凰花園”，成為我縣第一批“豪華電梯商品房”。同時，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設中，十分注重自然景觀及人文氛圍，建成了一批面積不大功能全、房價適當品質(zhì)優(yōu)、占地不多環(huán)境美的花園小區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量得到顯著提升。

(五)對消費及相關產(chǎn)業(yè)的拉動作用明顯。新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場的活躍，促進了我縣商品流通領域的快速增長。年，我縣社會消費品零售總額342779萬元，同比增長13.6%；今年上半年，全縣社會消費品零售總額達到185907萬元，同比增長13.9%。受房地產(chǎn)市場的帶動，建筑材料、裝飾、家居產(chǎn)品等相關行業(yè)發(fā)展迅速，各類建筑材料價格一路上揚。據(jù)統(tǒng)計，我縣年6月CPI達到了3.5％，不僅超過了國家的平均水平，而且到達了國際警戒線。

二、新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因分析

(一)地方經(jīng)濟的發(fā)展，為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了平臺。近三年來，縣委、縣政府全面推進“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略，工商經(jīng)濟發(fā)展速度加快，汽車零部件、塑料新材、紡織、生化醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)進一步壯大，全縣經(jīng)濟社會呈現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展的良好勢頭。年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值56.2億元，年均遞增8%；完成財政收入3.53億元，年均遞增10.9%；全社會固定資產(chǎn)投資達到13.3億元，年均遞增7.1%，全縣人均GDP5515元，城鎮(zhèn)居民可支配收入8545.82元?？h域經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，居民可支配收入水平的提升，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的發(fā)展平臺。

(二)政策的引導，為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了空間。近幾年來，縣委、縣政府著力優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，加大招商引資力度，吸引了一批省內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)進入。同時，國家對單位集資建房的叫停，以及對商品房開發(fā)系列優(yōu)惠政策的出臺，引導居民在住房上加大投資力度，出現(xiàn)了預購現(xiàn)房與期房同步上升的現(xiàn)象，很大程度上加速了房地產(chǎn)開發(fā)的進程，致使房地產(chǎn)開發(fā)商投入不斷增加，建設規(guī)模不斷擴大。

(三)管理的規(guī)范，為新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展奠定了基礎。目前，我縣房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和管理機制已基本健全，房地產(chǎn)市場管理體系已初步形成，為合理配置房地產(chǎn)資源，加強房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)范化管理打下了良好基礎。

三、目前新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的主要問題

(一)規(guī)劃執(zhí)行隨意性較大，商品房定位過高?？h委、縣政府在新區(qū)建設規(guī)劃中，對區(qū)內(nèi)功能劃分有明確的規(guī)定。但受房地產(chǎn)業(yè)高利潤驅(qū)使，投資商在新區(qū)置地后，多數(shù)首先投入商品房開發(fā)，致使商品房開發(fā)成為目前新區(qū)的主要建設項目，不按功能規(guī)劃建設的現(xiàn)象比較突出，在一定程度上降低了規(guī)劃的嚴肅性。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商過于追求利潤最大化，加上職能部門調(diào)控手段較弱，致使新區(qū)商品房開發(fā)定位過高，“大戶型”、“豪華型”趨勢日益明顯，真正按國家標準開發(fā)的經(jīng)濟適用房所占比例微乎其微，不能滿足大多數(shù)群眾的消費需求，普通居民購房壓力越來越大。

(二)開發(fā)商壟斷定價，炒房現(xiàn)象升溫。調(diào)查中一位開發(fā)商表示，樓盤開發(fā)建筑成本僅占房價的25％，開發(fā)商可獲40％的利潤，其余35％的利潤被政府相關職能部門層層剝離。由于中間成本高，房地產(chǎn)開發(fā)商為提高利潤，聯(lián)合對商品房進行壟斷定價。目前，我縣房地產(chǎn)市場價格在很大程度上由少數(shù)開發(fā)商操縱，市場無法用供求關系衡量。同時，房地產(chǎn)市場價格的不斷上升，使居民產(chǎn)生“買房可以增值”的心理，把積累資金大量投入購房，參與“炒房”，也在一定程度上影響了新區(qū)房地產(chǎn)市場秩序。

(三)住房產(chǎn)權(quán)制度不健全，中介服務體系有待完善。目前，居民在新區(qū)購買住房一般只可獲得房屋所有權(quán)證，不能發(fā)放土地使用權(quán)證，對房屋上市交易、辦理抵押貸款等方面帶來一定困難。同時，房屋買賣、租賃等中介服務比較滯后，正規(guī)中介服務機構(gòu)數(shù)量不多，規(guī)模不大，發(fā)展速度明顯落后于房地產(chǎn)開發(fā)的速度，潛伏在房地產(chǎn)市場背后的矛盾與問題不斷積聚。

四、進一步規(guī)范新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾點建議

(一)科學規(guī)劃，推動房地產(chǎn)有序開發(fā)。年，國務院《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確要求各級地方人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)合理規(guī)劃，科學建設，適度消費，發(fā)展節(jié)能、省地、環(huán)保型建筑。我縣新區(qū)經(jīng)過近幾年的建設，現(xiàn)已基本成型，區(qū)位功能比較齊全，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的吸引力日益增強。當前，規(guī)劃部門要加強新區(qū)房地產(chǎn)建設的統(tǒng)一規(guī)劃，減少重復性、浪費性投資建設，擴大經(jīng)濟適用房的開發(fā)比例，提高城市整體功能和建設水平。

(二)加強調(diào)控，發(fā)揮政策導向功能。目前新區(qū)商品房開發(fā)異?；钴S，縣委、縣政府應及時采取有效措施，發(fā)揮政策導向功能，運用稅收、價格、行政、輿論等手段引導和調(diào)節(jié)市場，提高政府宏觀調(diào)控水平，確保我縣房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。一是落實住房貨幣化分配政策，使購房資金及時轉(zhuǎn)化，將住房消費納入職工工資，徹底切斷職工在住房方面與單位的聯(lián)系，從而提高住房有效需求，并切實為職工解決住房問題。二是加大房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，大力發(fā)展房地產(chǎn)中介服務業(yè)，拓展住房消費服務領域，建立公平競爭、優(yōu)勝劣汰的中介市場調(diào)節(jié)機制，鼓勵信譽好的企業(yè)在開展房地產(chǎn)評估、咨詢、經(jīng)紀等業(yè)務的基礎上，開展房地產(chǎn)項目管理策劃、購買、租賃、代辦手續(xù)、置業(yè)擔保等專業(yè)化、綜合化、全程化的中介服務，方便企業(yè)和群眾。三是加快舊城改造步伐，盤活住房存量市場，理性調(diào)節(jié)新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱度。四是大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場，制定房屋租賃的專項規(guī)章，完善租賃登記備案制度，將房屋租賃納入法制化管理軌道，使其從“地下”走向“地上”，建立規(guī)范的房屋租賃市場秩序。

(三)完善監(jiān)管，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。面對新形勢，房地產(chǎn)市場管理部門要在尊重市場規(guī)律的前提下，進一步發(fā)揮服務市場、規(guī)范市場、培育和調(diào)節(jié)市場的職能。一是充分發(fā)揮政府房管職能部門的監(jiān)督作用，加強房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一領導，建立運轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、行為規(guī)范的房地產(chǎn)市場管理體制，實現(xiàn)房屋和土地市場統(tǒng)一管理，避免房地產(chǎn)重復發(fā)證、重復抵押、重復收費。二是推進政、事、企分開，營造公平競爭的市場環(huán)境。加快房地產(chǎn)中介機構(gòu)和房地產(chǎn)測繪機構(gòu)的轉(zhuǎn)制工作，打破行業(yè)壟斷，引入競爭機制，減少政府直接干預。三是建立完善的房地產(chǎn)市場宏觀監(jiān)測體系，將房地產(chǎn)管理部門掌握的信息系統(tǒng)化、網(wǎng)絡化、公開化，建立一套正確反映市場狀況的房地產(chǎn)市場指標體系和科學系統(tǒng)的房地產(chǎn)預測預警系統(tǒng)，為房地產(chǎn)投資者和居民群眾提供咨詢服務，為政府決策提供可靠依據(jù)。四是堅決打擊房地產(chǎn)市場中的不良競爭與違法行為。特別是對欺騙政府、銀行、消費者，損害消費者利益的行為要從嚴從快處置。