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一、什么是物業(yè)管理？

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。從而使物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)。

二、物業(yè)管理市場現(xiàn)狀

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照市場化運(yùn)作產(chǎn)生的，其根本目的是通過提供有償服務(wù)獲取合理利潤。現(xiàn)在大家都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)行業(yè)是朝陽行業(yè)，屬國家大力扶持和鼓勵(lì)的行業(yè)，要使其日益成長壯大，首要問題是保證其不能虧本運(yùn)行，否則誰也不愿從事這個(gè)行業(yè)。而目前的實(shí)際現(xiàn)狀是普通住宅樓（特別是老舊小區(qū)）各物管企業(yè)興趣不大，寫字樓、高檔公寓大家爭著干。其根本原因就是普通住宅樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，居民的消費(fèi)能力也低，而矛盾特別多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能保本甚至虧損。

下面主要針對(duì)普通住宅樓（老舊小區(qū)）的物業(yè)管理進(jìn)行研討

1、無物業(yè)管理老舊小區(qū)問題多多

上世紀(jì)九十年代前建成的住宅小區(qū)，大多是單位福利房、拆遷安置房等普通住宅。房改后，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)發(fā)生了變化，由業(yè)主個(gè)人和未參加房改的公房原產(chǎn)權(quán)單位混合而成的開放式小區(qū)（如上海路菜場片區(qū)，有單位購買的商品房分給職工和拆遷安置房），實(shí)際形成了無管理的狀況：居住環(huán)境差、安全隱患多，偷竊事件常有發(fā)生，卻無人管理；屋面漏水、墻面滲水、管道堵塞、化糞池漫溢、電線老化、樓道燈損壞等房屋公共設(shè)施無人維修。

由于老舊小區(qū)無人管理，住戶就像一盤散沙，遇到問題大家都只能干瞪眼，“臟、亂、差”幾乎成為這些老舊小區(qū)的代名詞。

2、有物業(yè)管理的普通住宅，物業(yè)公司運(yùn)行不堪重負(fù)

在實(shí)行房屋貨幣拆遷前，城市拆遷是實(shí)行實(shí)物拆遷的。上世紀(jì)九十年代前大多是多層安置房，九十年代初起，陸續(xù)出現(xiàn)了高層拆遷安置房。而高層住宅的配套設(shè)備遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于多層住宅，主要是電梯、水泵、消防設(shè)備、配電房等，沒有人管理是不行的。當(dāng)時(shí)這種高層安置房建成后都是由開發(fā)商的物業(yè)管理公司接管的，物價(jià)部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是最低的。

以我公司的項(xiàng)目為例。是我公司10年前交付使用主要安置拆遷戶的高層樓房，由我公司下屬的物業(yè)服務(wù)公司接管其物業(yè)管理。十年前批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是0.3元/M2•月，十多年后的今天仍然是0.3元/M2•月。現(xiàn)將其物業(yè)管理費(fèi)用作如下分析：如果僅僅考慮住宅部分的物業(yè)收入，十年前基本能夠支付物業(yè)管理人員的工資。而在今天，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至少需增加0.4~0.6元/M2•月，才能夠滿足工資開銷。由于我們這兩處含有裙房非住宅物業(yè)，所以才使得工資支付虧損有所減少。但從整個(gè)物業(yè)管理成本來看，這兩處就使得物業(yè)公司虧損近20萬元/年。

再加上電梯、水泵等公共設(shè)施經(jīng)過10年的運(yùn)行，已到更換期。每年物業(yè)公司需倒貼幾十萬元的各種維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)公司早已不堪重負(fù)。這種模式如果再運(yùn)作下去，一旦物業(yè)管理企業(yè)自身支撐不下去，唯一的選擇就是離開。

依照現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定及市場運(yùn)行機(jī)制，我們完全可以選擇退出，以減少企業(yè)的虧損。但是我們沒有，我們堅(jiān)持了十年。其根本原因就是我們沒有忘記企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，沒有忘記群眾的根本利益。一個(gè)企業(yè)如果沒有社會(huì)責(zé)任感，是不會(huì)得到社會(huì)的認(rèn)可，也不可能長久的、可持續(xù)的發(fā)展壯大；一個(gè)企業(yè)如果沒有社會(huì)責(zé)任感，就像一個(gè)人忘記了含辛茹苦的撫養(yǎng)了自己的父母，是會(huì)遭到人們的唾棄。與此同時(shí)，一個(gè)企業(yè)要想回報(bào)社會(huì)，對(duì)社會(huì)做出更大的貢獻(xiàn)，僅靠社會(huì)責(zé)任感是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要具備一定的能力。這個(gè)能力要在發(fā)展壯大中增強(qiáng)。只有在適度盈利的條件下，才能挑起回報(bào)社會(huì)的擔(dān)子。一個(gè)沒有盈利能力的企業(yè)不能稱其為好企業(yè)，也根本談不上回報(bào)社會(huì)。

簡而言之，虧本經(jīng)營物業(yè)管理，是管不好物業(yè)的，最終受害的只能是住戶。

3、老舊小區(qū)出新后面臨的新問題

老舊小區(qū)出新工程是區(qū)委、區(qū)政府落實(shí)“以人為本”發(fā)展理念，改善城區(qū)老舊小區(qū)居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、提升城區(qū)品位的辦實(shí)事工程，但出新后出現(xiàn)了新問題。

（1）物業(yè)管理沒有跟進(jìn)，公共設(shè)施運(yùn)行無資金保障

在早期的小區(qū)出新工作中，由于沒有落實(shí)出新后的長效管理，物業(yè)管理沒有跟進(jìn)，造成“一年出新；二年回潮；三年臟、亂、差、損；四年再出新”的現(xiàn)象，以至于三度出新、四度出新。，由于無人管理，很快就被破壞殆盡，又需重新出新。

樓道亮化也是出新的亮點(diǎn)。可我們經(jīng)常看到亮化不久后，樓道又失去了光明。究其原因，最主要的是電費(fèi)無法解決。有些地方靠發(fā)動(dòng)黨員“認(rèn)領(lǐng)”，這也不是長久之計(jì)。其實(shí)，在實(shí)施亮化工程時(shí)，也應(yīng)融入“低碳”概念，可以采用新光源（如太陽能）。現(xiàn)在市有些小區(qū)準(zhǔn)備試點(diǎn)了。如果能結(jié)合小區(qū)出新，采用“低碳”亮化，無疑對(duì)鞏固出新成果大有幫助。

出新前考慮后期管理之便，出新后引入物業(yè)公司，加強(qiáng)長效管理，才能有效防止陷入“出新－回潮－再出新”的怪圈。

（2）物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，物業(yè)公司無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)

這種情況和前面的第2種（有物管的高層拆遷安置房）類似。

為了保持小區(qū)出新的成果，曾經(jīng)也有物業(yè)公司參與了出新小區(qū)后的管理。但由于這些老舊小區(qū)的居民普遍收入偏低，“花錢買服務(wù)”的物業(yè)意識(shí)淡薄，物業(yè)費(fèi)收繳缺口大。從調(diào)查情況看，和兩年出新的21個(gè)小區(qū)中，15個(gè)小區(qū)有六家物業(yè)公司進(jìn)駐，其中三家比較大，1個(gè)小區(qū)由原物業(yè)公司管理，但因無法收取物管費(fèi)而退出。據(jù)了解，三家較大的物業(yè)公司皆虧損10多萬元/年，其他小企業(yè)情況更糟糕。

據(jù)調(diào)查，上述15個(gè)小區(qū)共托管面積65.91萬m2，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.25~0.35元/㎡•月，虧損158.61萬元，人員工資支出占大頭。如年出新的鐘阜路2號(hào)小區(qū)，出新前是出了名的臟、亂、差，出新后，引進(jìn)了商廈物業(yè)公司進(jìn)行管理，物管服務(wù)也得到了廣大業(yè)主的好評(píng)。但是，該小區(qū)總建筑面積99100m2，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.25元，全年應(yīng)收29.73萬元（100%收繳），年調(diào)查小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率只有49.8%，一年約14.8萬元。物業(yè)公司為了管理好小區(qū)，按照標(biāo)準(zhǔn)配備了20名工作人員，工資支出32.28萬元/年，不計(jì)算公司其他運(yùn)營成本及營業(yè)稅，年虧損17.48萬元。這樣必定造成物業(yè)公司無法正常運(yùn)行，只能撤出。

（3）雖有物業(yè)管理企業(yè)介入，但未成立業(yè)主委員會(huì)，大型維修無法實(shí)施

一般老舊小區(qū)（包括高層拆遷安置房）都沒有成立業(yè)主委員會(huì)，如果遇上需要維修或更換與業(yè)主生活、安全息息相關(guān)的大型設(shè)備（如水泵、電梯、消防設(shè)備等），經(jīng)費(fèi)就無處著落。于是業(yè)主“病急亂投醫(yī)”，去找原房屋開發(fā)商，或向信訪部門投訴。其實(shí)他們不知道，房屋、設(shè)備、管線等都是有保修期的，超過保修期的維修，不應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。《市物業(yè)維修基金管理辦法》寧政發(fā)〔〕8號(hào)文第二條、第三條、第四條都有明確規(guī)定，物業(yè)維修基金專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的大修、更新、改造的維修保障資金，但前提是要成立業(yè)主委員會(huì)或三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議，才能申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金，否則要維修、更新大型設(shè)備，幾乎是不可能的。

三、探索老舊小區(qū)物業(yè)管理新模式

隨著群眾生活水平的提高，大家普遍認(rèn)識(shí)到住宅小區(qū)有無物業(yè)管理，直接關(guān)系到生活質(zhì)量的高低。同時(shí)，房屋的保值、增值也與是否有物業(yè)管理以及物管水平的高低密切相關(guān)。但是在現(xiàn)實(shí)生活中存在著一方面迫切要求物業(yè)服務(wù)，另一方面又面臨消費(fèi)能力不足的問題。

鑒于以上的調(diào)研分析，我們大膽地提出了“屬地管理、專業(yè)服務(wù)、政策扶持、業(yè)主自助、門棟自治、三位一體”的物業(yè)管理新模式。

1、實(shí)施屬地管理

這一點(diǎn)其實(shí)有關(guān)部門已經(jīng)在試行了。街道成立了“兩站一中心”即“物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站”，“物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站”，“物業(yè)服務(wù)中心”，全面接管小區(qū)物業(yè)管理問題。只是試點(diǎn)地區(qū)有的落實(shí)不到位。

年12月3日，在住宅區(qū)物業(yè)管理體制創(chuàng)新工作現(xiàn)場推進(jìn)會(huì)上，市房管局局長陸春林表示，在年12月底前，全市的各個(gè)街道將成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，到2010年3月，各街道都將成立“兩站一中心”，同時(shí)，市也相應(yīng)制定了街道物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。主要內(nèi)容是：街道物業(yè)服務(wù)中心為暫不具備市場化物業(yè)管理?xiàng)l件或無人管理的住宅區(qū)提供物業(yè)基本服務(wù)，屬于社區(qū)公益服務(wù)性質(zhì)，實(shí)行政府補(bǔ)貼、有償服務(wù)、合理收益、收支平衡或保本微利的原則。街道物業(yè)服務(wù)中心提供的物業(yè)基本服務(wù)主要包括公共秩序維護(hù)、清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)管理；下水道疏通、化糞池清理等，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：多層住宅0.2~0.4元/㎡•月，高層及小高層住宅為0.4~0.6元/㎡•月

市物業(yè)管理部門自去年上半年開始，在全市范圍內(nèi)挑選了10個(gè)街道，進(jìn)行了物業(yè)體制創(chuàng)新試點(diǎn)，設(shè)置了“兩站一中心”。據(jù)秦淮區(qū)房管分局相關(guān)人士表示，他們區(qū)的5個(gè)試點(diǎn)街道，物業(yè)管理補(bǔ)貼達(dá)到了150萬元，對(duì)一直無人管理的老舊小區(qū)，則由街道收費(fèi)管理。交由街道托管的老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到了70%，半數(shù)以上的小區(qū)收繳率超過90%。

不過據(jù)我們所知，有些試點(diǎn)街道落實(shí)的不理想。比如區(qū)的試點(diǎn)街道中央門街道，其所管轄的三牌樓地區(qū)，這里的住宅大多是十多年前的拆遷安置房，沒有物業(yè)管理，也沒有收物業(yè)管理費(fèi)。小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)理應(yīng)由實(shí)行試點(diǎn)的中央門街道物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行管理。可是，前不久這里的設(shè)備出現(xiàn)問題，街道居然找到原開發(fā)企業(yè)，這是沒有道理的。試想一下，如果是外地的開發(fā)企業(yè)，他們可能早就離開了，還能找到他們嗎？再說，房屋保修期都是有規(guī)定的，設(shè)備只能保兩年。而且，作為試點(diǎn)的街道，政府都是給予補(bǔ)貼的。所以，作為街道的物業(yè)服務(wù)中心，應(yīng)端正思想，真正管理好無物業(yè)管理的老舊小區(qū)，敢于承擔(dān)責(zé)任，為民服務(wù)，做到管理到位。

2、引進(jìn)專業(yè)服務(wù)

試點(diǎn)時(shí)畢竟“點(diǎn)少面窄”，人員管理分配跟得上。而一旦推廣起來，特別是我們區(qū)，老舊小區(qū)多，管理人員和精力顯然嚴(yán)重不足。同時(shí)也為了能規(guī)范化長效管理，物業(yè)服務(wù)逐步過渡到市場化管理，可以吸收正規(guī)物業(yè)管理企業(yè)參與老舊小區(qū)的管理，由街道牽頭成立小區(qū)物業(yè)管理公司。但要保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能虧損經(jīng)營，要保本微利，否則，物業(yè)管理是不會(huì)長久的。

3、加大政策扶持

主要是從兩方面給予政策扶持。

一方面是針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的。政府有關(guān)部門應(yīng)制定相關(guān)規(guī)定，建立規(guī)范的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足的補(bǔ)貼機(jī)制，對(duì)參與老舊小區(qū)管理的物業(yè)公司，按照管理面積給予補(bǔ)貼，適當(dāng)減免物業(yè)管理企業(yè)的稅費(fèi)。

從前面的分析不難看出，要維持物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)行，住宅物業(yè)管理費(fèi)多層至少要達(dá)到0.6~0.8元/㎡•月，高層0.8~1.0元/㎡•月，這與市里制定的街道物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相差甚多。相差部分就要靠政府給予補(bǔ)貼（事實(shí)上在試點(diǎn)小區(qū)，政府都進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼）。如果以多層來測算，向居民收取0.3元/㎡•月，收繳率預(yù)計(jì)70%，（相當(dāng)于收繳率按100%時(shí)，物業(yè)費(fèi)0.2元/㎡•月），而多層物業(yè)管理成本實(shí)際至少需要0.6元/㎡•月。區(qū)老舊小區(qū)面積約500萬㎡，若按0.4元/㎡•月補(bǔ)貼，政府每年需支出約2000萬元作為后期物業(yè)管理的費(fèi)用。

另一方面是針對(duì)低收入住戶。政府應(yīng)當(dāng)提前考慮到這些低收入人群的民生問題。許多地方已經(jīng)采取對(duì)普通小區(qū)實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼的方式，就像政府對(duì)經(jīng)濟(jì)困難的人群在無力購房的情況下，根據(jù)不同情況可以申購經(jīng)濟(jì)適用房、承租廉租房，以使這部分人群也能改善居住條件。同樣對(duì)低收入人群采取物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼政策，建立完善的低保戶物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼申請(qǐng)、審核、進(jìn)入和退出機(jī)制。可以采取“先交后返”的物業(yè)費(fèi)收取辦法。努力做到低收入居民也能交得起物業(yè)費(fèi)，享受到改革開放的成果。

4、探索業(yè)主自助

鼓勵(lì)有一定勞動(dòng)能力的低收入者“以工代費(fèi)”，通過應(yīng)聘到物業(yè)公司從事清掃、門衛(wèi)等服務(wù)工作，抵交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

5、推行門棟自治

建立以門棟為單位的共有設(shè)施設(shè)備使用、維修責(zé)任分擔(dān)的物業(yè)管理模式。同一門棟的住戶相互比較了解，也容易溝通。由于超過保修期的設(shè)施設(shè)備只能由業(yè)主自己解決維修和保養(yǎng)費(fèi)用，所以，他們自己管理共有設(shè)施設(shè)備會(huì)更可靠，維修更及時(shí)。

6、實(shí)現(xiàn)“三位一體”

建立社區(qū)托管中心、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方互動(dòng)的物業(yè)管理機(jī)制。

我們已經(jīng)知道要想使用物業(yè)維修基金，必須由業(yè)主委員會(huì)出面申請(qǐng)。可見業(yè)主委員會(huì)是多么的重要。所以要由街道牽頭盡快成立業(yè)主委員會(huì)，這樣才能動(dòng)用維修基金對(duì)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行維修和更新改造。比如，上世紀(jì)九十年代末建成的上海路菜場片小區(qū)，消防系統(tǒng)管道和設(shè)施由于無人管理，造成無法正常使用（當(dāng)初交房時(shí)都是通過驗(yàn)收的）。要想恢復(fù)消防系統(tǒng)的功能，業(yè)主完全可以在成立業(yè)主委員會(huì)后，向市管理住宅專項(xiàng)維修基金的部門申請(qǐng)。

所以，對(duì)于老舊小區(qū)真正實(shí)現(xiàn)“三位一體”的管理機(jī)制，才能長治久安。