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為深入實施“強三優二”發展戰略，加快推進中心城區功能轉變和產業結構優化試點工作，實現城市有機更新，根據《溫州市人民政府關于促進溫州市中心城區功能轉變和產業結構優化的實施意見》和《溫州市人民政府辦公室關于促進溫州市中心城區功能轉變和產業結構優化實施細則》文件精神，結合我區經濟社會發展實際，制定本實施細則。

一、指導思想

以打造“宜商宜居、活力時尚”城區為目標，積極踐行科學發展觀，進一步解放思想，充分調動創業者的能動性、積極性和創新力，加快推進中心城區功能轉變和產業結構優化，以人為本，改善發展環境，強化產業導向，優化服務，試點先行，促進經濟轉型發展，推動城市有機更新。

二、基本原則

（一）自愿申報原則。企業根據自身轉型發展需要，自愿申報城市有機更新項目,可自行申報也可委托投資人申報。

（二）產業導向原則。在土地整體評估的基礎上，根據引入產業的類別不同，土地收益金繳納額度給予不同比例的優惠,以鼓勵創意、創新產業的發展。

（三）政府主導原則。街道（鎮）具體負責轄區內的城市有機更新工作，根據轄區經濟特點，明確產業定位，細化產業導向，鼓勵聯合開發，形成特色產業，積極發動、引導和幫助企業引進優質項目，實行全程陪同項目申報服務。

（四）依法高效原則。在堅持依法審批的基礎上，結合實際,靈活制定城市有機更新項目審批流程，明確審批時限，開展聯合審批和預審批服務，實現高效審批、快速辦理。同時，依法及時查處逾期未經審批擅自改變土地（建筑）使用功能的行為，切實維護市場經濟秩序。

三、實施范圍

在《溫州市人民政府關于促進溫州市中心城區功能轉變和產業結構優化的實施意見》規定的東至規劃中的中興大道、西至翠微大道，北至甌江、南至甌海大道范圍基礎上，增加雙嶼工業區為本細則試點區域，列入近期改建和收儲的除外。

四、推進模式

（一）區塊改造模式。按照新的規劃要求，實行成片土地功能置換。利用原有建筑積極創造有利條件發展第三產業，特別是生產型服務業和公益類服務業。成片改建的，其廠房按市政府有關規定經征收補償后，由區政府統一組織實施。

（二）“三個不變”模式。即在保持土地性質不變、產權關系不變、建筑主體結構不變的前提下，允許企業適當改造并臨時改變廠房使用功能，用于除房地產開發以外的第三產業，臨時轉變建筑功能最短時限為5年。

（三）政府收儲模式。對于非工業區內廠房面積在5畝以下的零星舊廠房、舊辦公樓，按規定經政府征收補償后，土地由政府按功能區規劃要求進行建設，優先用于城市綠地建設和公共停車場、公廁、垃圾中轉場等城市公建配套設施建設。

五、政策支持

（一）區塊改造模式或政府收儲模式推進的項目，被征收的工業企業，除按征收規定予以補償外，按照《關于加快推進中心城區功能轉變和產業結構優化的補充意見》規定執行。

（二）“三個不變”模式推進的項目，按照《中心城區功能轉變和產業結構優化試點工作行業、項目準入導向目錄》及項目具體情況，結合《溫州市中心城區土地功能轉變出讓金和土地收益金評估收繳暫行辦法》，土地收益金實行不同區塊不同標準、同一區塊同一標準的繳納方式，一類區塊按建筑面積每平方每年收100元；二類區塊（含原工業區）按建筑面積每平方每年收80元。同時，享受以下優惠政策：

1.免收土地收益金項目

（1）文化創意類項目；

（2）科技與信息服務類項目；

（3）教育培訓、醫療衛生、體育健身、民政福利等公共服務類經營項目；

（4）純寫字樓項目；

（5）五星級以上（含）高檔賓館項目。

2．減半收取土地收益金項目

（1）專業市場項目；

（2）金融業項目；

（3）現代物流業項目；

（4）占地5畝以上商業中心項目；

（5）商務賓館項目；

（6）汽車貿易和4S店項目；

（7）旅游定點項目；

（8）批發、連鎖零售業項目。

3．全額收取土地收益金

除我區產業導向目錄中的限制和禁止類項目外，其余項目符合功能區制定的產業布局政策的三產類項目，其土地收益金全額收取。

4．其它確需扶持的項目，經區經信局會同轄區街道（鎮）“一事一議”確定繳納土地收益金比例后報區政府同意。

5.對于承租國有企業舊廠房從事符合產業導向的服務業項目，土地權屬尚未明確的，按照“一事一議”的辦法研究解決。

6．土地收益金年限以規劃分局出具同意臨時轉變建筑使用功能意見時間開始計算，五年一輪。五年期滿后，未列入近期改建范圍的，在土地和產業重新評估的基礎上，土地收益金延續統一標準收繳，收取比例不變，年限為五年（土地收益金征收管理暫行辦法另行出臺）。

（三）“三個不變”模式推進的項目,在主體建筑結構不變，確保建筑安全，原建筑得到確認的前提下，確因消防安全、用電、專業廚房、鍋爐房等三產配套需要的，經消防、規劃、房管部門聯合審批后，允許對老廠房進行局部改造或廠房間聯通，臨時建筑面積增加部分不得超過原面積的20%，并辦理臨時建筑許可手續。對于單層層高在8米以上的老廠房，經房管審批后，允許對其進行隔層，土地收益金按隔層后的營業面積計算。

（四）同一宗土地，經轄區街道（鎮）、消防、規劃部門聯合預審后，允許部分單體建筑臨時轉變使用功能，功能變更的建筑應符合相關技術規范。

六、申報基本程序

（一）申請人向轄區街道（鎮）申領和提交城市有機更新項目申報表（詳見附件）及項目實施方案；

（二）轄區街道（鎮）對申請人開展申報輔導，并提出享受優惠政策的建議。對于建議全額征收并經申請人同意的項目，可直接向規劃分局申報并報區經信局備案；對于建議全額征收而申請人有異議的項目或者建議享受優惠政策的項目，在向規劃分局申報的同時，向區經信局申請優惠政策支持；

（三）規劃分局對照申請人的申報材料，經初審同意后，向消防、環保、行政執法等相關部門征求意見，各部門預審查同意后向規劃分局出具意見單，規劃分局綜合相關部門意見，對符合臨時轉變功能的，向國土資源分局出具規劃意見聯系單，并明確臨時改變功能的用途；區經信局按照產業類別確定轉產產業類型，并向國土資源分局出具土地收益金繳納優惠比例意見；

（四）國土資源分局根據規劃意見聯系單和區經信局出具的土地收益金繳納優惠比例意見，結合項目所在區域及面積，確認收益金繳納額度；

（五）國土資源分局向企業收繳第一次土地收益金，并出具代繳證明和第二次繳納時間限期；

（六）規劃分局憑土地收益金代繳證明，按有關規定與土地使用權人簽訂協議書，并辦理相關規劃手續。其中利用原有建筑物臨時改變功能的出具規劃功能改變意見書；新建臨時建筑項目由規劃分局牽頭召開部門聯合審查會議，符合相關要求的辦理行政許可；

（七）企業憑規劃分局的規劃改變意見書或規劃行政許可手續辦理消防等部門的行政許可或備案手續。

本細則實施后，由轄區街道（鎮）牽頭，相關執法部門配合，向未經批準擅自轉變建筑使用功能的經營者發出整改通知書，經營者自接到通知之日起1個月內向轄區街道（鎮）申領城市有機更新項目申請表，由街道（鎮）輔導企業進入項目審批程序；需要整改的，自接到整改意見通知之日起，3個月內必須按要求完成整改，驗收合格后，再繼續審批程序。逾期未補辦的，由轄區街道（鎮）牽頭，相關執法部門配合依法予以查處。