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摘　要：該文首先介紹了大型房地產建設項目特點及項目各階段的劃分，其次詳細分析了大型房地產建設項目工程造價的影響因素，并在此基礎上，從工程各個階段分別提出了大型房地產建設項目工程全過程造價控制建議。

關鍵詞：大型房地產項目；工程造價；影響因素

房地產業是具有較長產業鏈與較高產業關聯度的綜合性產業，在我國國民經濟和社會發展中占有重要地位［1］。改革開放40年來，中國房地產業取得了突飛猛進的發展，但隨著中國經濟進入新常態，國家出臺多項政策對房地產進行調控，尤其銀行對房地產企業融資監管的進一步加強，致使房地產固定資產投資、房屋新開工面積等增速出現下滑。在這種背景下，房地產項目投資、成本的控制就顯得格外重要。造價管理是房地產項目運行的重要階段，尤其現階段我國房地產目絕大部分為大型房地產建設項目，開發過程更為復雜，建設周期更長，資金要求更高，所以面臨的壓力更為巨大。因此，識別大型房地產建設項目工程造價影響因素，將影響項目造價的因素層層分解，并提出科學的控制建議，以更好的完成造價管理工作，實現企業項目造價控制目標，就顯得更為重要。

1　大型房地產建設項目特點

項目對社會、對企業、對個人的意義都是非常重要的，大型建筑工程項目指的是投資規模巨大的工程項目。房地產項目一般是對土地和地上建筑物進行的投資建設項目，是一項涉及面較廣的經濟項目。大型房地產項目是市場經濟體制的必然產物，其具有開發規模、技術含量大，資金要求高，涉及范圍廣，還具有一次性和不可逆性，風險程度較大，開發過程更為復雜，建設周期更長，建設參與方更多，項目造價管理也更為困難等特點。

2　大型房地產建設項目各階段的劃分

房地產開發項目是一項高投入、高風險的投資經營項目，而大型房地產工程項目的建設是一個復雜而繁瑣的過程，只有在工程項目建設的各個階段分別進行工程計價，才能各階段工程造價的影響因素和風險化整為零，確保工程造價的準確性及工程造價控制的有效性。整個工程項目建設過程中，按照工程項目建設流程的先后順序，可以把對工程項目的造價控制分為六個階段，如圖1所示。其中，項目建議書、可行性研究報告編制在項目建設投資決策階段，且可行性研究結論是項目初步設計方案制定的依據，因此可行性研究報告中投資估算的編制更為詳細，一般投資估算費用不應超過或低于項目建議書中估算的30％。工程概算的編制位于工程項目建設的初步設計階段，修正概算的編制處于工程項目建設的技術設計階段，施工圖預算的編制處于工程項目建設的施工圖設計階段，三者統屬于工程設計階段，而且一般情況下，工程概算浮動應控制在批復的可行性報告投資估算的10％以內，一般房地產項目是不需要進行修正概算編制的，施工圖預算作為項目招標的標底或者控制價。合同價一般等于中標價，工程結算包含中間結算和竣工結算，竣工結算包含項目從籌建到竣工交付使用發生的全部費用。

3　大型房地產建設項目工程造價的影響因素

3.1　投資決策階段

在此階段確定的項目投資估算是之后各個階段目標設定的基礎，對建設工程項目的造價有巨大的影響。總的來說，投資決策階段是將投資目標由輪廓變為實體的關鍵過程，建設項目所設定的投資目標就是完成整個項目總費用的限額。此階段工程造價的影響因素主要有項目建設用途、建設地點、建設標準、建設規模、融資方案、建設方案、建設模式以及自然、社會、市場、政策等建設環境。比如，建設項目是高檔別墅區還是經濟適用房，二者費用具有明顯差異；是商業地產還是住宅，二者運營模式和設計標準大有不同；地理位置的選擇極其重要，地理位置優越的建設地點土地價格也往往不菲等。

3.2　設計階段

設計費一般僅為工程總投資的2％左右，但其卻是工程造價管理中最為重要的關鍵環節。設計工作一般以規范、政策、技術、經濟為導向，設計階段工程造價的影響因素主要有工程地質勘查、項目方案設計、施工圖設計、信息化技術等。其中，工程地質勘查可以明確影響建筑物的地質條件，工程地質條件的好壞對工程造價具有一定的影響；項目的方案設計是對項目進行定性、定量的第一步，是對工程造價影響較大的因素之一；施工圖設計的經濟合理性、是否對施工圖進行設計優化以及施工圖的設計質量等，都對工程造價具有一定的影響；設計院的高信息化技術水平有助于提高設計的質量，便于進行工程造價的管控等。比如，當工程地質條件差為淤泥時，或者當巖層較多、樁基礎施工難度增加時，會在一定程度上增加工程費用；如若設計人員一味追求設計進度或是設計方案的完美性，很有可能導致設計概算的超額等。

3.3　招投標階段招投

標階段是確定工程合同價格的環節，招標方式、評標辦法、市場的供需情況、施工合同的簽訂，尤其是招標控制價、標底、工程量清單編制的準確性等，都是影響工程造價的主要因素。比如，公開招標可以增加投標單位的競爭意識，而邀請招標方式建設單位選擇范圍較窄，不利于工程造價的控制；工程評標不能單純以投標價格最低者為中標人，而應選擇性價比”最高的施工單位；當地開發建設項目少，施工單位多，投標價格普遍較低，反之就會較高；如若招標控制價或標底編制不準確，招標時控制價或標底的編制不夠全面、精準，工程量清單錯、漏多，都不易于后期工程造價管理等。

3.4　施工階段此階段

是將圖紙上的設計成果不斷“物化”的過程，是工程造價最難管控、情況最為復雜的階段。首先，現場造價的管理制度、監理單位的監管力度、施工單位的施工技術水平、現場管理人員管理水平等，皆是從現場管理角度來看可以影響工程造價的因素；其次，工程進度款的審核及支付，工程簽證的認定及審核，設計變更的審核，工程索賠的處理，新増項目單價的確定，以及對暫估價、暫列金的控制等，皆是從合同執行情況分析來看可以影響工程造價的因素；第三，施工技術方案的制定、資金使用計劃表的編制是從新增內容管理來說可以影響工程造價的因素。比如，制定合理的工程現場造價管理制度，同時及時反饋現場造價管控情況，有助于對施工階段工程造價進行有效控制；先進施工技術可以減少資源消耗，縮短工期，有效減少造價；明確索賠范圍及計算方法，可以減少索賠對工程造價的影響等。

3.5　竣工結算階段

竣工結算階段是確定工程建安造價的重要環節，國家政策和法規的變化、價格調差、工程結算文件的審核、結算資料的完整性和有效性、結算人員對工程項目的了解程度等，皆對工程造價有著主要的影響。比如，房地產項目尤其大型房地產一般建設周期較長，期間材料價格常常出現波動，材料價格變動的幅度對工程造價造成較大的影響；稅費改革、工程項目計費內容和費率的變動等，會對工程造價造成較大的影響；工程結算報告中工程量的計算是否準確，會對工程建安費用造成直接影響等。

3.6　后評價階段

工程竣工結算完成后，后評價階段對工程的造價已不會產生影響，但及時對工程造價管理經驗進行歸納總結，詳細列出工程項目從籌建到建設完成的全部費用，并對項目各項工程經濟、造價、技術指標進行計算和分析，能為后續項目工程造價的管理打下結實的基礎。此外，綜合素質過關的造價人員對工程造價的影響舉足輕重，造價的信息化管理可以有效提高造價管理的決策水平及效率。

4　大型房地產建設項目工程造價控制建議

4.1　全過程造價管理

全過程造價管理是考慮項目全過程成本的合理縮減和管理，圍繞工程造價所進行的全部業務行為和組織活動［2］。隨著中國經濟體制改革不斷深入，出臺了各種限購政策，壓縮房地產行業的經濟利潤，在這樣的發展背景下，對房地產行業實行全過程成本管控，提高房地產企業的市場競爭力，是非常必要的。對于全過程工程造價管理來說，工程全壽命期費用覆蓋項目占用和消耗資源的各個階段，因此可以從對各階段中項目活動的控制入手，通過對各個階段造價進行管理而實現項目的全過程造價管理。項目全過程造價控制如圖2。圖其中，項目各階段活動、資源的控制是對成本的直接控制，能夠從根源上實現項目全過程的造價控制。項目活動規模的控制通過消除低效和無效活動去實現節約資源控制成本的目的，活動方法的控制通過提高工作效率來降低資源消耗降低工程成本；項目資源的物流管理主要目的是減少項目資源在運輸環節中的消耗與浪費，資源的配置管理主要是通過科學合理的計劃、采購、配備減少停工待料或物料積壓與浪費等情況的發生。項目各階段工程結算的控制是一種對項目造價的間接控制，能夠在財務管理方面減少貸款利息，提高資金的時間價值。如外匯的匯兌損益可以通過對結算貨幣的選擇來控制等。

4.2　決策階段造價管理

1）項目可行性研究。首先對市場進行預測分析，其次對設計方案進行詳細分析，然后對項目總投資進行估算；2）編制項目投資估算。項目投資估算是保證投資正確的關鍵環節。首先需要具有較強的技術經濟分析能力與經驗的專業人員，其次需要參考類似項目，第三采用靜態投資估算且估算應具有一定的伸縮性；3）進行項目財務評價。財務評價是項目可行性研究的核心。首先需要運用復利公式計算資金的時間價值，其次對項目進行盈利能力、財務生存能力和償還能力的分析，第三斷項目是否可行；4）項目方案的合理選擇。應在綜合考慮項目各個因素的基礎上，運用價值工程的原理與方法選擇滿意的項目方案，指導后續相關工作，為項目之后幾個階段的造價控制提供有力的基礎。

4.3　設計階段造價管理

1）設計方案的優選。考慮到對技術方案功能、安全及結構方案與造價等進行考核，項目需要通過招標與方案競選的方式引入競爭機制，選出功能適宜、經濟合理、技術先進三者皆優的設計方案；2）設計方案的優化。為了從根本上保證設計方案的先進性、經濟性與合理性，從而提高項目設計質量、節約工程材料等從而降低工程造價，應對投標方案的技術指標與經濟指標進行綜合的分析與評判，即需運用價值工程并采用標準化設計的方法優化設計方案；3）重視圖紙會審。由項目工程部組織相關單位參與會審，并運用價值管理理論方法對方案經濟技術指標進行對比分析；4）實行限額設計。為了嚴格控制不合理設計變更，將審定的投資額先分解到各個專業、單位工程和單項工程；5）加強設計概算的編制與審查。設計階段造價管理對于整個工程而言極為重要，為此要對設計概算的編制深度、編制依據仔細審核。

4.4　招投標階段造價管理

1）選用恰當的合同計價方式。派專業人員全面充分了解不同計價方式的三類合同，并根據項目設計圖紙的深度、工期、工程規模和復雜程度，在充分對比下分析下，考慮選擇采用總價、單價、成本加酬金合同中哪一種。　　2）認真編制工程量清單。首先保證工程量清單的列項不漏項，其次工程量清單的描述應準確，第三不產生歧義清單工程量，　　3）采用合適的招投標方式。派專業人員全面充分了解公開招標與邀請招標的適用情形和優缺點，并根據項目的實際情況選擇招標方式。　　4）合理遴選中標單位。我國常用的評標法有綜合評分法與經評審最低價中標法兩種，派專業人員全面充分了解兩種評標法的適用情形和優缺點，并應運用全要素集成管理的思想與方法合理遴選中標單位。

4.5　施工階段段造價管理

總體而言，施工階段段造價管理主要包括：1）采取有效的工程造價控制手段；2）建立嚴格的全團隊造價管理規章制度；3）優化施工組織設計；4）嚴格控制設計、工程變更的發生；5）工程變更與索賠的控制；6）進行投資偏差分析；7）進行項目風險管理。具體而言，一方面，管理人員應該充分了解整體項目的情況，對項目施工的狀態進行全面的把握，如可以增加BIM協同管理系統的應用，以保障工程造價預算結果的準確性與穩定性。另一方面，要安排專人或者根據項目的實際情況組建小隊完善并執行材料管理制度，同時對工程造價預算和實際審核的結果進行定期對比和分析，并及時地進行完善和處理。

4.6　竣工驗收階段造價管理

1）工程結算資料的審核。對資料的完整性、合法性、合理性進行審查，違背合同與招標文件約定的費用一律核減，同時為保證工程質量和控制造價，簽證單與設計變更手續不齊全不能計入工程結算總造價，全方位在最后一道程序上控制工程造價；2）工程量、綜合單價與費用的全面審核。審核過程中努力做到全面、細致、合理，根據項目合同與招標文件規定的計價原則確定單價與費率，根據統一的工程量計量規則審核工程量，根據現場實際情況核實簽證與設計變更，總包與專業承包的工作界線應仔細劃分清楚，避免重復計算；3）進行工程結算復審。應成立項目工程結算審計部門，防止產生誤差；4）編制竣工決算文件。應嚴格執行項目竣工驗收制度，依據項目可行性研究、項目概算、項目設計圖紙、施工記錄、會議紀要等文件的要求編制竣工決算文件，確保竣工決算的編制及時、完整、準確。

5　結語

綜上所述，房地產造價管理貫穿其全壽命周期，全過程造價管理是大型房地產項目成本控制的重要手段。對此，對于房地產企業來說，需要關注全壽命期費用管理體系，應該明確工程造價全過程管理與施工成本管理之間的關系，以提升資金利用率。

參考文獻：

［1］劉顏．中國房地產業發展的歷史路徑、現狀與未來展望［J］.中國發展，2018，18（6）：4－12.

［2］王雪.房建工程造價的全過程成本控制措施探究［J］.商訊，2020（12）：141－142.

作者：王倩 單位：吉縣土地收購儲備中心