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物業管理作為一個新興的行業，伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發展，已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。物業管理的推進與發展，改善了廣大居民的生活、工作環境，推動了兩個文明建設，為促進住宅建設成為新的經濟增長點和實施社會再就業工程作出了積極的貢獻。同時，也應該看到在物業管理過程中存在的問題日益突出。據上海市價格舉報投訴中心的資料顯示，物業管理的投訴共有3526件，占整個投訴總量的14.6%，成為2003年市民投訴的七大熱門行業之首。因而，研究現階段我國物業管理發展存在的問題及對策成為熱點問題。

1.現階段我國物業管理存在的問題

1.1人力資源隊伍建設滯后于物業管理發展水平

目前，我國有相當數量的物業管理企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為我國物業管理行業的奇怪現象之一。房地產開發企業的分流人員、傳統房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）中第33條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數并不多，具備高級管理資格（如物業管理企業經理、部門經理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。

1.2業主的物業知識缺乏

一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業精神與職業道德，肆意擴大物業管理中的矛盾報道，或者受企業恩惠為企業搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業、對業主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。

1.3物業管理收費難是物業管理企業發展的羈絆

《條例》中規定業主的義務之一是按時交納物業服務費用。在物業管理中也應該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，以形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標準與收費標準不符等現象時有出現，許多物業公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業公司提交的物業收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業管理企業，這些都極大的影響了物業管理的健康發展，同時，也使物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應，也遏制了物業管理企業進一步發展壯大。

1.4物業管理企業規模小，缺乏市場競爭力

據資料顯示，1997年底我國約有物業管理企業7000家，至2003年底達2萬余家，增長速度極快。建設部2003年頒布的一級資質物業管理企業只有78家。盡管物業管理企業數量較多，但市場份額普遍較小，經營管理水平更是參差不齊，企業缺乏創新能力，相互模仿嚴重，既不利于自身發展，也不利于抵御港澳臺地區及外國同行的“入侵”。

1.5物業管理法制建設仍需進一步完善

隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區的物業管理問題，但由于我國的相關法律體系尚未出臺，近兩年引發多起群體糾紛。雖然2003年國務院出臺了《物業管理條例》，相關部門又陸續頒布了《物業服務收費管理辦法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等行政規章，但現有的物業管理模式基本上是一種剝奪業主選擇權、強迫業主接受有資質（甚至沒有資質）的物業管理公司管理模式，據中國人民大學國家社科基金項目“社區管理”課題組對北京70個居民小區的調查結果顯示，住房質量引起嚴重糾紛的小區占22.8%，與物業管理公司發生嚴重糾紛的小區占80%，隨意修改規劃的小區占34.2%，產生肢體沖突與暴力沖突的占37%，在所有這些糾紛中因公用財產被嚴重侵占的占60%，這充分說明現有管理模式存在著弊端。

1.6地區間發展不平衡

從我國物業管理的發展實踐看，南方地區、經濟發達地區、沿海城市和大城市物業管理開展比較早、發展快；北方地區、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業管理發展較好的城市，在建設部公布全國第一批40家物業管理資質一級企業中深圳占了18家；全市有146家住宅區獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，占全國的1/7.據不完全統計，2002年底全國實施物業管理的覆蓋面已占物業總量的38%，經濟發達城市已達50%以上，這說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。

2.解決物業管理所存在問題的對策

2.1走專業化發展之路

物業管理的專業化是物業管理市場化到一定程度的必然結果。物業管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業化水準。全國70％以上的物業管理公司是由房地產開發企業派生的，物業管理企業要克服這種一體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學的人力資源管理機制，加大專業人才培訓力度，吸引和留住人才，發揮和調動他們的積極主動性和創造精神，做好服務集成，通過高標準服務來激發消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業化、服務專業化、競爭市場化的道路。

2.2走法制化發展之路

實際上，物業管理是業主對物業進行自治的權力，是一項產權人對財產進行處置權力，不應該規定業主必須通過物業公司進行物業管理。為此，要完善不動產登記制度，對物業特別是業主共有共享的部分詳細登記；明確物業管理是業主對物業進行自主治理的活動，物業管理權是業主的權利，在建立“物權法”的同時，要盡快出臺“物業管理法”，真正做到依法管理，依法服務。

2.3走集團化發展之路

在我國物業管理是一種微利性行業，全國約有80%的物業管理企業經營虧損，物業管理的規模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業管理企業必須走規?；?、集團化之路。同時，物業管理市場將面臨重新洗牌，中國物業管理企業要想得到進一步發展，必須擺脫現行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業的注冊門檻。另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業管理市場預警系統，促使一部分物業管理企業進一步發展壯大，清除一些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業管理企業，最終實現強強聯合，形成物業管理集團。

2.4走品牌化發展之路

品牌是產品或企業區別于其他產品或企業的標志，對企業而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業管理企業必須走以品牌為中心的發展之路。物業管理企業應當根據不同的目標客戶、不同的物業類型，選擇適當媒體來進行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質，結合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環的品牌化發展之路。

2.5走智能化發展之路

隨著人們生活水平的提高，現代科技的發展，房地產供應商在提供產品時已經越來越多的考慮物業的智能化，客觀上也要求物業管理企業實行智能化管理。物業管理企業也應適應時代的發展要求，采用以計算機管理為主導的新技術，推出智能化管理，以降低物業管理的人力成本，提高物業管理的服務質量，同時，可以推廣一些先進的管理方法。

2.6走“以人為本”的發展之路

物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之一是要為業主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環境。物業管理企業要倡導“以人為本”的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節中，注重對業主的感情投資，提高業主滿意度。物業管理企業所從事的一切活動要以使業主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優質服務。任何物業管理企業必須捕捉市場信息，突出物業服務的人性化理念，將物業管理服務超越單純的維修與維護，為小區用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念。

3.結束語

當前，物業管理行業正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業管理行業內、外部環境都在發生著重大變化。如何更好的研究物業管理存在的問題和發展對策，需要我們作出更進一步的努力。