企業物業論文：物業監管的反向選擇探析范文
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作者：菅紅桃單位：山西焦煤西山煤電西銘礦
物業管理商業在我國市場上屬于新興的朝陽行業，其自身發展還存在一定的問題。首先，由于其發展的歷史性，決定了其質量服務的層次性。對于現在的物業管理商業來說，其進入門檻比較低，技術含量、服務水平等等都是參差不齊的。同時，由于各地經濟水平發展的不平衡性，也使得我國的物業服務水平在地域上也具有差異性，再一個就是，由于我國房地產的發展，小區的范圍也比較小，使得現在的物業管理管理的范圍也比較小，市場化比較低，由于總成本是由固定成本和可變成本組成，這樣就使得在管理時候可能加大物業管理的成本。就目前而言，我國物業管理企業自身資金的不足，就可能造成物業管理的困難或者是發生糾紛。
行業競爭不正當
從物業管理招投標情況看，體現在有些物業管理企業在招投標過程中采取不正當競爭方式，未體現出“公正、公平、公開”的原則。開發商很有可能在房屋銷售之后委托給自己已經選定的一家物業管理企業或者是私下交給自己“關系親密”的一家物業管理企業；也或者是在招標投標的過程中進行不正當的競爭等等來維護自己的利益。由于信息不對稱性，這樣便損害了業主的利益。
逆向選擇的成因分析
1阿克洛夫的“檸檬”模型
“檸檬”在美國俚語中意思為“次品”或者是“不中用的東西”。“檸檬市場”就是次品市場的意思。檸檬市場根源于信息不對稱。信息不對稱理論產生于20世紀70年代，自美國經濟學家阿克洛夫以舊車市場為例分析逆向選擇問題開始，之后世界經濟學家又通過了一系列的發展，并提出了“逆向選擇”理論，“市場信號”理論等。
阿克洛夫認為，在舊車市場上，市場上的買方和賣方所掌握的信息是不一樣的，只有賣者知道車的真實質量，買者只知道舊車市場上車的平均質量，因而賣方只愿意根據車的平均質量支付價格；而在一輛舊車的任一價格上，那些最差的次品車的主人最急于將他們的車出手；當買主把這些次品買回家后，才會逐漸發現它的缺陷；一段時間后，賣主能夠接受的舊車的平均價格會下降，那些持有缺陷最輕的車的車主這時會認為還是將車留著自己用更為合算；這意味著，那些還留在市場上出售的汽車的平均質量又進一步降低了。因此說，隨著價格的下降，存在著逆向選擇效應：質量高于平均水平的賣者會退出交易，只有質量低的賣者才會進入市場。這樣的交易一直持續下去就出現了這種“劣幣驅逐良幣”的現象。在物業管理市場上，由于市場參與主體各方所掌握的信息也是不對稱的，也就有可能出現這樣的現象。事實上，只要有信息不對稱情況的發生，就會出現阿克洛夫的“檸檬”市場。
2物業管理企業的“檸檬”現象
我國的物業管理市場雖然經過了這30年的發展，但是還是存在著一定的問題的，比方說提供服務的類型單一，質量不高，品牌建設不強，尤其是二線、三線城市等，種種狀況使得我國現在物業管理市場上出現的物業管理服務基本上處于同質化的狀態，或者說是有高質量的卻難以以品牌的形象樹立出來。這樣的結果使得物業服務企業在招標、競標市場上就會出現“劣幣驅逐良幣”的現象。同樣，在其他方面，類似的情況可能還會存在，比方說物業管理行業企業的信用問題也會出現這樣的現象，因為企業知道自己的信用，但是業主不知道。但是這里筆者就招標、投標過程為例進行闡述。假設物業管理市場上的服務部門（以下簡稱企業）的質量只有兩種類型：高質量和低質量。而給業主提供服務的企業自己知道自己的管理質量水平，但是業主不知道企業的質量的高低。相應的高質量由于其成本的原因對應的就是高價格，低質量對應的低價格。再假設高質量的物業服務，企業要求是6000元，而業主愿意付給企業8000元以下的價格來獲得服務，所以雙方子在6000~8000元這樣的價格區間內能達成交易；低質量的物業服務，企業要求的價格是2000元，業主愿意花3000元以下的價格來獲得服務，所以雙方在2000~3000元這樣的價格區間內能達成交易。但是業主一開始不會拿8000元的價格給物業管理企業，一方面是存在討價還價方面的動機，另一方面是業主區分不出來質量的高低，當然，一開始業主也不會只拿3000元的價格，因為這樣他們招攬不到高質量的物業管理企業。所以他們會在3000~8000元區間內選擇一個點作為他們的起價，比如5500（（3000＋8000）/2＝5500）元以下的資金，結果高質量的物業管理企業將會成這個企業退出，因為業主給予的價格低于他們的最低的服務供給；當業主發現市場上提供物業服務質量的企業都是低質量的時候，那么他們會把期望值壓低到3000元以下，這時候市場上就只剩下低質量的企業了。更一般的，如果假設服務質量服從于［0/l］間的連續均勻分布，我們還可以得出物業管理市場癱瘓的結果，即服務市場沒有服務供給。當然，在現實中，物業管理市場沒有癱瘓的例子，但低效率卻是常見的。為了分析上述情形，我們借助于阿克洛夫模型做這樣的一個假定：服務質量服從［0，1］上的均勻分布。所以這個均勻分布的概率密度是1。服務質量在［0，1］之間的概率就是1，我們可以用分布圖的整個面積來表示這個概率（見圖1）。在圖1中，我們可以在q＝p處畫一條鉛垂直線。
所有位于這條鉛垂線左側的物業管理服務，其質量q≤p，將愿意進入市場；而位于鉛垂線右側的企業，其質量q＞p，這些企業由于各方面的原因，將不會進入市場交易。這樣，在以價格p成功交易的企業里面，有一半企業服務的質量低于μ，μ是達成交易的平均質量。假定市場上，買賣雙方不存在傳遞信號的可能性，所有賣者獲得同樣的價格支付再假定給定的物業服務質量水平是q，企業對服務估價為p＝q，業主對服務質量的估價為p＝rq（r≥1），S表示某種商品的供給曲線，D表示該種商品的需求曲線，E點是供求均衡點，在未到達均衡點之前，買者愿意支付的價格比Pe高，賣者愿意出賣的價格比Pe低，兩者之間的價差就是交易利益（圖2中陰影部分的面積）。假定買者不知道q，并且也不預期質量低于q的所有者會誠實顯示其質量水平q。服務質量服從［0，1］區間的均勻分布，于是，市場上服務的平均質量沒有信號傳遞的情況下，所有的交易都是在同一價格p處達成交易，對于企業而言，如果在q≤p，那么他們就會與業主達成交易，獲得中間的差價收益；相反的話他們就會損失中間的差價部分。在市場價格p≤1時，業主知道物業服務部門的質量
對策及建議
對于物業管理中出現的逆向選擇問題，重點還是在于建立有效的信號傳遞機制，物業管理中出現的逆向選擇問題的根源在于市場各方的信息不對稱性，因此要盡量使得市場主體中交易的各方所掌握的信息對稱起來；對于物業服務中出現的“道德風險”，則主要是建立“信用激勵機制”，同時也要重要的監管制度做保障，使守信譽者得到鼓勵和獎勵，使失信的一方得到應有的懲罰。
1建立和完善物業管理市場法規體系及監督機制
在物業管理服務行業中，國家的調控起到一定的積極作用，為了指導整個市場的有序發展，結合行業的發展特點，國家頒布了一系列的法律法規依據做保障，比如《物業管理條例》《物業服務收費管理辦法》等，這些都將有效地促進物業管理市場的發展和建設，但是隨著行業的發展，還會不斷地出現新的問題、新的案例等，這就需要政府等相關部門不斷地對我國物業管理服務行業的法律法規進行完善，要敢于大膽地改革和創新，使得更有效地促進社會和諧發展，有效預防一些投機分子鉆法律法規的空子。同時，政府等相關部門應該加強有效的監督機制，要做到“有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究”的十六字方針，要敢于對違背誠信原則，敗壞行業聲譽的企業和行為予以嚴厲的查處和辦理，甚至予以通報和曝光。
2提高物業管理參與主體及從業人員的素質和誠信意識
筆者認為，要想提高現代物業管理服務的質量，使其規范化、現代化，提高物業管理人員及其物業參與主體的素質和誠信意識是必不可少的。由于我國現代物業服務管理行業進入門檻比較低，技術含量等也比較低，服務種類比較少等緣故，我國現代物業服務管理企業在招聘時對從業人員的素質并沒有一定的要求和一定的考核。在物業管理出現業主與業主、物業與業主等的糾紛的時候，由于沒有一定的素質訓練或者是一定的素質提升，很可能出現物業管理人員管理不當的事情。同時，應提高其誠信意識，建立誠信檔案，對違規的情況進行記錄，并對其進行懲罰，對優秀的情況進行激勵和獎勵。因此，筆者認為在物業管理過程中提高物業參與主體及物業從業人員的誠信意識及其素質是很有必要的。
3建立和實施物業管理企業信譽管理體系
現在市場上的物業管理企業質量參差不齊，高質量的品牌企業在市場上是稀缺資源。近些年，物業服務企業與業主之間發生糾紛的事件也是層出不窮，但是物業管理企業并沒有在不斷的問題中有所大的建設，相反，問題是越來越頻繁。這就要求市場上必須建立實施物業管理企業信譽管理體系，對屢次出現問題又沒有改善的企業進行懲處。在“檸檬市場”上，低質量如果不改善就必會引起更多的糾紛產生，有效的信譽管理體系必會迫使企業有所改善，不然的話，由于大量的糾紛使得企業的信譽受損，企業不改善自身的狀況就會使企業瀕臨倒閉。品牌建設是企業發展的方向，企業要想獲得良好的聲譽和信譽信用等，就必須樹立自己獨特的品牌。
結語
物業管理行業在我國是一個朝陽行業，并且關系到我國民生問題，作為我們每一個公民，都應該盡一份力保證物業管理市場有序有效健康地發展下去。
