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摘要：對(duì)前期成本控制的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行研究，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的科學(xué)管理提供重要的參考，確保項(xiàng)目效益的最大化。通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的基本概念，明確前期成本控制在整個(gè)全生命周期成本控制當(dāng)中的重要性。并針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的要點(diǎn)，提出了加強(qiáng)投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)這三個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)成本控制的有效策略。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全生命周期成本控制水平的提升打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；前期成本控制

引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化程度在不斷提高，其發(fā)展粗放的發(fā)展現(xiàn)狀得到了很大的改善，對(duì)于其精細(xì)化發(fā)展提出了更高的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要投入大量的資金，成本控制是其不可或缺的重要組成部分，成本控制科學(xué)與否，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的成敗具有直接的影響。前期成本控制是整個(gè)成本控制過(guò)程的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的最終結(jié)果，需要引起足夠的重視。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的概述

一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制指的是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策立項(xiàng)為起點(diǎn)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售為終點(diǎn)的整個(gè)過(guò)程成本影響因素的管理與控制。通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、前期工程費(fèi)、報(bào)建稅費(fèi)、銷售費(fèi)用等各種成本因素采取有效措施，確保各項(xiàng)費(fèi)用的支出被控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，以保障成本計(jì)劃得以順利實(shí)現(xiàn)。具體可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制過(guò)程劃分為決策階段、計(jì)劃階段、施工階段、銷售階段等多個(gè)不同的環(huán)節(jié)，各個(gè)不同環(huán)節(jié)的成本控制見(jiàn)表1。通過(guò)表1的數(shù)據(jù)可知，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的前期環(huán)節(jié)，決策階段與計(jì)劃階段的費(fèi)用在總費(fèi)用中的占比雖然比較低，但是其對(duì)于整個(gè)過(guò)程的成本控制的影響程度確實(shí)極其高的，前期成本控制的影響程度超過(guò)了80%。由此可見(jiàn)，前期成本控制的整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制當(dāng)中的重要性。前期成本控制是全生命周期成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的成本控制效果不僅會(huì)影響當(dāng)前環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出，而且對(duì)于其他后續(xù)環(huán)節(jié)的成本管理也有著至關(guān)重要的影響，直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全生命周期成本控制的成敗。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期成本控制當(dāng)中，必須注意投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)三個(gè)控制要點(diǎn)。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的要點(diǎn)分析

2.1投資決策的成本控制

投資決策是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其主要作用在于確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)地址、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模，對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定融資方式等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、準(zhǔn)確性直接決定著整個(gè)項(xiàng)目的成敗。因而，確保投資決策的準(zhǔn)確與合理，是確保成本控制取得預(yù)期效果的前提與基礎(chǔ)，是前期成本控制的要點(diǎn)之一。在該環(huán)節(jié)需要盡量減少投資決策的失誤，以避免后續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本失控，造成不可挽回的損失。根據(jù)項(xiàng)目的資金規(guī)模和市場(chǎng)需求，科學(xué)地確定項(xiàng)目的規(guī)模與定位，制定合理的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，才能夠?qū)⒊杀究s減至最低。

2.2設(shè)計(jì)的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作當(dāng)中，設(shè)計(jì)工作是一個(gè)重要的組成部分，承擔(dān)著為整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃藍(lán)圖的功能，設(shè)計(jì)的科學(xué)性與合理性也關(guān)系到當(dāng)前與后續(xù)的成本支出。因此，設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本因素是多種多樣的。建筑的結(jié)構(gòu)方案、風(fēng)格、建筑材料選擇、施工工藝與技術(shù)等多種因素都會(huì)對(duì)最終的項(xiàng)目成本有直接的影響。在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制中，需要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況選擇合適的設(shè)計(jì)方案、工藝、材料、技術(shù)等。在設(shè)計(jì)中的每一個(gè)決定都會(huì)決定后續(xù)環(huán)節(jié)的支出，只有加強(qiáng)該環(huán)節(jié)的成本控制才能確保為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)計(jì)出一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用的藍(lán)圖。

2.3招投標(biāo)的成本控制

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作中，招投標(biāo)也是比部分重要的工作。只有嚴(yán)格地開(kāi)展招投標(biāo)工作，才能夠確保選擇合適的建筑材料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等。雖然在招投標(biāo)工作中直接支出的費(fèi)用比較有限。但是，其對(duì)于后續(xù)的成本控制的影響確實(shí)及其深遠(yuǎn)的。因此，必須不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的招投標(biāo)成本控制工作，將其納入到前期成本控制措施當(dāng)中重點(diǎn)開(kāi)展。通過(guò)卓有成效的招投標(biāo)工作確保在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等過(guò)程中不會(huì)出現(xiàn)在建設(shè)途中出現(xiàn)更換參建單位的情況，從而給項(xiàng)目帶來(lái)額外的成本。確保項(xiàng)目如期、高質(zhì)量完成。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的策略探討

3.1投資決策的成本控制策略

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在投資決策環(huán)節(jié)的工作，成本控制必須重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)方面的內(nèi)容。一方面，是項(xiàng)目區(qū)位的選擇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位選擇對(duì)于最終的成本影響巨大，因而不同的區(qū)位條件下，建筑安裝成本，以及土地成本存在較大的差別，從而影響到最終的成本投入。另一方面，是項(xiàng)目方案的選擇。只有確保項(xiàng)目方案的合理性，才能確保成本得到節(jié)約與控制，而不適合的項(xiàng)目方案會(huì)是成本出現(xiàn)較大幅度的增加。在整個(gè)成本控制當(dāng)中，投資決策環(huán)節(jié)的成本控制可以作為事前控制的重要構(gòu)成部分，實(shí)現(xiàn)成本控制工作的前置，以取得更好的成本控制效果。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的投資決策環(huán)節(jié)，需要采取以下的策略：①做好購(gòu)地決策，采取慎重的購(gòu)地策略，以避免產(chǎn)生不必要的購(gòu)地成本；②嚴(yán)格開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目定位，在對(duì)于市場(chǎng)供需的全面分析的基礎(chǔ)上合理確定項(xiàng)目的定位，以避免決策失誤造成成本增加；③開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展動(dòng)向與機(jī)會(huì)進(jìn)行全面分析，以提高投資決策的科學(xué)性；④對(duì)于投資者的需求進(jìn)行深入的分析。

3.2設(shè)計(jì)的成本控制策略

針對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制，必須加強(qiáng)各個(gè)成本因素的分析，明確帶來(lái)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本提高的各個(gè)成本因素，并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況確定建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案、建筑設(shè)計(jì)方案。尤其要重點(diǎn)關(guān)注建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的成本控制，通過(guò)選擇合適的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，在最大限度上削減后期建設(shè)施工中項(xiàng)目的土建成本，以達(dá)到成本計(jì)劃所要求的目標(biāo)。具體應(yīng)該采取以下幾個(gè)方面的措施：①采取限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)出來(lái)的方案應(yīng)該在項(xiàng)目總費(fèi)用的指導(dǎo)下進(jìn)行，方案的實(shí)現(xiàn)不能超過(guò)所要求的費(fèi)用，以達(dá)到成本控制的效果；②開(kāi)展設(shè)計(jì)監(jiān)理工作，通過(guò)專業(yè)人員與監(jiān)理單位對(duì)于設(shè)計(jì)方案進(jìn)行監(jiān)督與評(píng)價(jià)，只有確保設(shè)計(jì)的方案滿足成本控制目標(biāo)的要求才能夠獲得批準(zhǔn)通過(guò)，以把控好成本；③強(qiáng)化設(shè)計(jì)變更的管理。頻繁的設(shè)計(jì)變更會(huì)帶來(lái)大量額外的成本開(kāi)支，對(duì)于成本控制的效果影響重大。因此，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案存在的問(wèn)題并進(jìn)行糾正，以降低后續(xù)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的可能性。同時(shí)，也必須規(guī)范后期設(shè)計(jì)變更的流程，以免設(shè)計(jì)變更的混亂導(dǎo)致成本的進(jìn)一步增加。

3.3招投標(biāo)的成本控制策略

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)，招標(biāo)工程標(biāo)底價(jià)格、標(biāo)底價(jià)格審查、招投標(biāo)過(guò)程管理等都會(huì)影響到后續(xù)的成本。為此，招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制需要采取以下幾個(gè)方面的措施：①建立招標(biāo)文件專家審核制度，在將文件報(bào)送監(jiān)管部門(mén)備案前應(yīng)該先組織專家針對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)文件開(kāi)展細(xì)致的審核，對(duì)于擬招標(biāo)工程項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)辦法進(jìn)行合理性分析；②嚴(yán)密防范投標(biāo)單位串標(biāo)的現(xiàn)象。投標(biāo)單位如果私下商議串標(biāo)，會(huì)使成本控制受到不利的影響，因而在成本控制中需要重點(diǎn)防范；③預(yù)防中標(biāo)價(jià)低于企業(yè)個(gè)別成本的情況，因此在招投標(biāo)中需要慎重使用綜合評(píng)標(biāo)辦法，尤其是無(wú)標(biāo)底綜合評(píng)標(biāo)辦法的使用藥更加慎重。

4結(jié)語(yǔ)

總之，成本控制是一項(xiàng)關(guān)乎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要工作，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中必須引起足夠的重視。作為其中一個(gè)重要環(huán)節(jié)的前期成本控制，必須從投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等前期工作入手，加強(qiáng)成本控制的力度，采取有效的措施提高控制的效果。

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作者：胡振浪 單位：惠州市易生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司