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摘要：最近幾年，在經濟方面，國內外眼下的形勢較為復雜，而且變化很快，國家也加大了對房地產行業的調控，隨著限購政策的實行，且范圍還在不斷的擴大，對整個房地產市場環境造成了不小的沖擊，再加上國家宏觀調控、貨幣金融政策一直處于收緊的狀態，其中，對房地產信貸做出的控制比以往嚴格了不少。為了解決資金問題，不少房地產企業都會進行內部資金拆借來保證項目的正常建設。本文主要對房地產企業內部資金拆借涉稅風險防控措施，旨在規范內部資金拆借行為，對房地產內部資金拆借模式提出合理的措施。

關鍵詞：房地產企業；資金拆借；涉稅問題；防控措施

最近幾年，我國加大了對各項宏觀調控措施的力度，房地產是屬于資金密集型企業，因為國家調控措施收緊的原因，企業通過銀行等外部渠道進行融資也開始變得更加的困難，受到的阻礙也越來越多，且融資成本也增加了不少。因而，房地產企業在初期拿地這個階段就無法避免需要進行內部拆借這種方式來調配資金，以此來對新項目土地儲備金進行支付。這種方式能夠有效提高企業在內部資金方面管理的效率，能夠在公司進行運營時有效的降低成本[1]。

一、內部資金拆借方法

（一）自有資金在內部進行無償拆借自有資金在內部進行無償拆借，這種內部資金流動在房地產行業內是比較常見，但是這種無償拆借屬于短期借款。但是房地產企業在項目中需要的資金都是比較大的，在實際運營中，偶爾會出現資金在短時間內短缺這個情況，資金短缺會造成比較嚴重的問題，很可能造成工程延遲交互，會造成比較大的經濟損失。當出現資金暫時性的短缺時，一般都會采用與之關聯的企業進行借款這種方式進行解決。此類借款相對時間比較短，一般都是在資金回轉后就會立刻償還，而這種短時借款一般都是采用無償借款這種方式進行[2]。

（二）自有資金在內部進行有償拆借自有資金在房地產內部進行有償拆借，這種資金流動是企業內部資金流動的另外一種形式。有償拆借是企業將資金借給其他企業并在歸還時收取一定的費用作為利息。這種資金拆借形式，如果收取的費用沒有超過相同時期內同類型借款利率，是能夠在企業進行所得稅計算時排除在之外。而拆借企業在被拆借企業款項到達后需要按照國家稅法所規定的條款交納企業所得稅，而提供拆借的企業則需要按照增值稅規定的貸款條款交納相應的增值稅，交納比率為6%[3]。

（三）從獲得銀行貸款進行內部拆借將從銀行獲得的借款進行內部拆借一般來說會采用無償拆借及有償拆借兩種方式提供給其他企業。而在此類拆借情況中的無償拆借就是借貸企業從銀行中獲得貸款款項無償轉貸給其他單位或者個人，這樣也就直接讓借入方在實際中增加了收入，因而稅務部門就會以當期利率對這部分收入進行核準。再按照企業所得稅法將這種拆借獲得的資金在日常運營中所產生的正常支出，扣除允許應納稅額[4]。也因為這種情況，很好地說明如果房地產公司將從銀行獲得的貸款進行無償轉讓，被拆借企業對銀行應支付的利息與收入兩者之間存在的相關是非常弱小，因而在增值稅的處理上，就需要依照相關規定進行調整。而將這部分資金以有償的方式在內部進行拆借，從總體上來說，資金的流動不會直接或間接造成國家總體稅收減少，因而據《特別納稅調整辦法》中的規定，稅務機關會在合理的情況下有權做出調整，會以獨立企業因為運營業務產生的收取或支付價款來進行增收與實際相符的稅收[5]。

二、房地產企業在資金拆借過程存在的問題

（一）無償出借資金存在爭議一直以來，企業與企業之間進行資金拆借其本身就有著一些爭議，其中關聯企業之間進行的資金拆借這種行為爭議尤為突出。因為在具體實施過程中會存在是否是為了避稅或者將原本的稅負進行轉嫁給其他方，或者是將利潤進行轉移。另一方面用資金拆借這種比較常見的方式能夠實現實收資本快速的回收。因而其就存在一個評判焦點，在實際操作中如何才能有效避免這些問題的發生，同時還需要對稅務稽查做出預防。據國稅在第[1995]156號文件中指出，只要是企業之間存在將資金貸與別人進行使用的這種行為，就屬于貸款行為，就需要對產生的資金流動做出相應的計稅。因而，房地產企業在進行實際資金拆借中，不管是有償還是無償將資金進行出借情況，都會按照與之相關規定進行交納相應的稅收，如果沒有納此稅收就會被判斷為避稅行為，這樣相關的稅務部門就會根據相應的規定對企業進行處理。

（二）有償拆借利息支付獲取票據不規范在企業所得稅法中有著對實際發生或合理合法經營正常的支出能夠進行扣除。也是因為這個規定，作為拆借方的相關企業在進行稅務稽查時，出具能夠證明有償拆借中支付的利息部分是其在合理經營中做出的正常支出，并且能夠提供合法票據，根據這些合法票據就能夠在稅務稽查時進行扣除。不過，在企業間進行有償資金拆借的業務中，會因為企業之間原本就存在關聯性或因為部分資金拆借業務本身不具備規范性，雙方在實際進行支付利息時不會提供稅務相關要求進行發票開具或委貸企業無法提供銀行利息收取回單等此類合法票據。這也直接造成了借入方在進行企業所得稅繳納時因為提供不了相關支出依據造成在稅前無法進行扣除，造成借入方還是要支付相應的所得稅，這無形中提高了企業應稅金額壓力，也讓企業之間在進行資金拆借時不利于其優勢發揮到完美、極致[6]。

三、企業內部拆借所涉增值稅問題

（一）內部拆借涉稅風險1．使用自有資金內部拆借存在的涉稅風險在國家財稅公布的文件中有著集團企業、單位或個體針對其他單位、個體提供無償貸款服務的規定。如果貸款是用于公益事業及社會公眾對象上不包含在期內，而在法規附件中對企業間資金拆借的形式又做出了明確的規定是歸屬于金融服務。但在2019年公布的財稅文件中提出的新規定，直接引起了爭議。其內容是從2019年2月1日起到2020年12月31日止，在此期間企業集團內部單位之間如果存在資金無償借貸的情況，免除征收增值稅。這就是說集團企業內部單位之間進行的無償拆借也被判斷為是銷售行為，但是不會征收增值稅，除此之外的無償拆借就會判定為銷售行為，會按照當前同類借貸所規定的利率繳納增值稅。2．統借統還內部拆借在的涉稅風險統借統還這種方式一般是集團公司根據房地產企業根據資金缺口，發行相應的債券并為其制定相應的債券制度，以此來實現直接融資。另外一方面可以通過債券從金融機構借入資金的方式來實現融資。當資金回籠后再根據下屬項目公司對于資金實際需求情況進行合理調撥，對于產生的貸款本息由資金實際使用方進行承擔。而新的稅法條款中對于統借統還業務做出新的規定，發行債券的機構對下屬項目企業在收取利息時不得高于支付借款機構提供的借款利率水平或不得高于債券票面利率。發券機構收取下屬單位利息可以計入收入免征增值稅范圍。與之相反，如果高于了發券機構對外付息水平，就需要全額繳納這部分增值稅[7]。

（二）風險防控措施對于本文中所提到的涉及到的增值稅稅收風險，根據分析得知，房地產企業在進行內部資金拆借時，就需要盡量使用統借統還這種方式進行資金拆借，這樣可以享受免除增值稅的政策。不過，這種方式還是有條件限制的，只有滿足條件才能進行統借統還。具體的條件是：資金拆借的雙方都是屬于同一個集團企業下的子公司，集團企業擁有集團企業登記證。集團在執行調撥資金時與項目子公司需要簽訂有相應的還貸合同，同時集團對各個子公司收取利息與對外進行支付相利息比較，收取子公司的利息要低一些，這些都需要在合同有明文規定，以免在稅務查詢時無法拿出相應的證據。

（三）需要提高計人員專業能力當前國家的法律法規經過不斷的完善和修訂，對各項事務規定的已經非常詳細。而因為國家現在正在進行宏觀調控以及市場環境的原因，企業間相互進行拆借資金的情況也越來越多且越來越頻繁，這也造成了在具體實施過程中產生了不少的財務問題，并且對于這些流動的資金在涉稅方面更加不能出現任何的錯誤，因為一旦出現問題，就會受到相應處罰，比如交納罰款和遲納金等，如果情況比較嚴重，甚至會直接將企業列入到黑名單中，這就會對企業產生相當嚴重的影響了。因而，對于資金拆借涉及到的稅務問題，就需要從源頭開始解決。這也就需要財務工作人員需要具備相當高的專業水平和管理能力，財務工作人員需要對財務管理本質有著深刻的認識，對涉及到稅務的業務具備統籌規劃能力。加大財務人員的培訓及教育工作，能夠讓財務人員在進行財務管理時具備更高的專業素養，同時對國家相關的法律法規進行積極研究，加強同行之間的溝通交流，以實現經驗共享及互補。加強企業財務部門與會記事務所之間的合作，聘用會計事務所專業人員對房地產企業在資金拆借涉稅業務上進行綜合梳理，并對房地產企業財務人員進行系統的指導及培訓，全面提高企業資金拆借時各方面的管理能力[8]。

四、結語

房地產企業在當前市場環境下，內部資金拆借無法避免，所產生的相應涉稅問題就需要不斷的從國家公布出的政策中分析并制定相應管理策略，有效規避涉稅風險，最大程度上將稅負成本進行降低，以促進企業能夠良性發展。

參考文獻：

[1]張斌哲．房地產企業內部資金拆借涉稅問題研究[J]．時代金融，2019(17):55-56．

[2]李雙雙．房地產企業股權并購涉稅問題研究[J]．會計師，2019(9):40-41．

[3]陳劍波．集團房地產企業“統借統還”涉稅問題[J]．財務與會計，2019(8):65-67．

[4]李文生．地產企業相關涉稅問題與處理方式分析[J]．時代金融，2018(29):175+179．

[5]劉天永．房地產集團內大額“資金拆借”將面臨稅務挑戰[N]．財會信報，2018-05-14(B03)．

[6]李娜．淺談關聯企業之間資金拆借的涉稅問題[J]．財會學習，2018(11):1-3．

[7]吳云．淺析房地產企業內部資金拆借涉稅問題[J]．行政事業資產與財務，2018(6):25-26．

[8]曹亞萍．房地產企業涉稅賬務的問題及對策[J]．納稅，2017(36):16．

作者：費越 單位：國浩律師事務所