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［摘要］文章對土地增值稅清算的基本含義進行概述，從土地使用權問題、扣除項目問題、地產開發費用扣除問題三個方面，對房地產企業土地增值稅清算中的主要問題進行解析，并以此為依據，提出房地產企業土地增值稅清算中主要問題的處理對策。

［關鍵詞］房地產企業;土地增值稅;清算;土地使用權

近幾年來，隨著我國社會經濟水平的不斷提升，這給房地產開發帶來了良好條件的同時，也給房地產企業運營發展提供了機遇。從房地產企業自身角度而言，在獲取一定效益的同時，也會承擔相應的稅負，而稅收作為房地產企業重要成本，在某種程度上將會給企業效益獲取帶來影響，是阻礙房地產企業整體運營的重要因素。土地增值稅作為我國稅收中的一部分，同時也會給企業運營發展帶來直接影響。針對房地產企業來說，怎樣才能減少稅費，加強土地增值稅清算，已成為重點思考的內容。基于此，房地產企業需要結合自身實際情況，做好增值稅繳納及核算工作，在對各個法律體系有所了解的情況下，加強增值稅清算，減少不必要稅額出現。

1土地增值稅清算的基本概述

所謂的土地增值稅清算，主要指納稅人在滿足清算要求之后，根據相關法律標準及稅收資產，對房地產開發所繳納的土地增值稅進行核算，同時辦理土地增值稅清算手續，也就是房地產開發項目在預售之前根據銷售價格進行預繳，直到項目滿足一定標準之后才能實現土地增值稅清算。土地增值稅清算政策展現出了我國宏觀調控房地產行業的思想理念，也就是在提升經濟房供應量的同時，減少高端房產數量。通過頒布該項政策，能夠有效地調控房地產項目整體利潤，降低房地產企業經濟收益，提升政府稅收份額。

2房地產企業土地增值稅清算中的主要問題

(1)土地使用權問題。在當前城市發展規模不斷擴充的情況下，城市土地資源呈現出了供不應求的狀況，政府部門為了實現對房地產市場的規劃，頒布了諸多相關政策，并對土地交易行為進行了約束，在某種程度上有效地防止了各種不規范房地產企業獲取土地權益的現象。部分房地產企業受到利益因素的影響，沒有結合國家法律標準和要求獲取土地，抑或沒有辦理對應的土地轉讓手續，這給房地產開發產品銷售帶來了直接影響，使得企業資金大量回流，甚至出現資金鏈斷裂現象。與此同時，也會導致各種稅企爭議現象出現，給土地增值稅和流轉稅流失現象的出現提供了條件。

(2)扣除項目問題。稅務人員在核實企業土地出讓金支付金額過程中，發展企業列支的土地出讓資金將預期繳納土地出讓金的罰款融合其中，結合稅法標準，由于違反國家法律標準而繳納的滯納金、罰款不得稅前扣除，應該調減。面對稅務部門提出的質疑，部分企業則認為罰款是由房地產交易中心收取的費用支出，在地價款發票中進行展現，因此可以將其當作地價款中的一部分。由于稅務部門和房地產企業對扣除項目標準上存在差異，使得在進行土地增值稅清算過程中，存在一定問題，影響最終的土地增值稅清算結果。

(3)地產開發費用扣除問題。因為房地產開發工程作為一個施工周期長、資金投放量大的工程項目大部分開發企業都會采用財務杠桿效應的方式將籌資過程中各種問題進行處理。但是因為受到國家宏觀調控等因素影響，或者金融行業資金流入市場的限制標準，使得房地產企業在統籌資金過程中，一般采取委托貸款的方式進行，利用多種平臺實現。但是從目前情況來說，房地產企業在項目開發過程中，存在一些開發費用抵扣問題，例如，因為房地產開發企業財務工作人員專業水平存在差異，并且開發企業規模大不相同，管理方式不統一，成本核算體系不全面，在進行土地增值稅清算時，稅務部門會安排專業稅務事務所對房地產企業自行清算的土地增值稅進行核實，事務所將會對項目開發成本各個原始憑據進行梳理，其中包含了發票、合同、增量簽證等。但是由于部分人員沒有對成本票據進行統一整理，存在票據丟失現象，給土地增值稅清算工作開展增添了難度。

3房地產企業土地增值稅清算中解決問題的對策

(1)土地使用權處理對策。有符合土地增值稅清算條件的納稅人，要求當自符合條件之日起90日內向稅務部門提交土地增值稅清算申請，同時如實填寫土地增值稅清算申請表。經過稅務部門審核通過以后，才能辦理清算稅款手續。納稅人的土地增值稅清算申請不滿足受理要求的，要求在土地增值稅清算申請表中標記好沒有通過受理緣由，并退回納稅人。稅務部門根據相關標準，要求納稅人辦理房地產開發項目土地增值稅清算手續的，由稅務部門出具土地增值稅清算通知書，將其交給納稅人。納稅人應當自收到土地增值稅清算通知之日起30日內填寫《土地增值稅清算申請表》，交由稅務機關核實。通過稅務部門核實以后，應當自接到清算通知之日起90日內辦妥清稅手續。在進行房地產開發企業土地增值稅清算過程中，房地產開發企業需要堅決抵制和杜絕各種違法獲取土地使用權的狀況，防止不必要運營風險的出現。房地產開發企業需要在維護土地市場秩序的同時，還要全面行使自己職責和義務，從自身做起，防止違法獲取土地應用權現象，從根源上規避各種非法交易行為。針對沒有變形的集體土地，應該根據評估開發結果，嚴謹獲取，反之將會使得企業開發的產品無法在市場中進行交易，給企業資金回流帶來影響，造成企業資金鏈的斷裂，給房地產企業造成嚴重的經濟損失。

(2)扣除項目問題處理對策。土地增值稅是收入減去抵扣項目金額，也就是增值額和抵扣項目金額的比率結合累進稅率進行核算。增值比率越小，適用的稅率減少，納稅的稅款也就小，反之納稅稅款越大。針對房地產企業而言，通過合理增加扣除項目金額，減少增值率，讓企業稅負得到減少，提升企業稅后效益。從房地產企業角度來說，其作為高負債產業，房地產項目開發通常會向銀行機構貸款，并且支付的利息比較高。利息支出扣除方式不同，給企業納稅帶來直接影響，影響企業稅后利益。因此，房地產企業可以通過應用開發項目利息支出合理籌劃，并在增值稅清算過程中，明確項目抵扣處理問題，并結合實際情況，實現開發成本的抵扣。結合稅法標準，假設超過5%，則需要提供金融機構證明材料;如果低于5%，則無須提供金融機構證明材料。房地產企業可以結合開放項目利息支出以及財務費用情況選擇利息抵扣方式，實現企業稅后效益最大化。

(3)地產開發費用扣除問題處理對策。在地產開發費用抵扣過程中，開發間接費用作為房地產項目開發環節中包含了的主要費用，核算直接組織、管理開發項目所展現的費用，其中包含了工資、勞動費用、職工福利費用、辦公費用、折舊費用等。而管理費用作為房地產企業管理部門給組織、管理房地產和相關項目費用支出的依據。站在會計核算角度來說，管理費用和開發間接成本缺少統一界定。在進行房地產項目開發時，開發項目行政管理、技術支持、后勤保障等不能和企業總部要求相統一，部分費用列支到間接費用開發費用之間。結合適當標準，可以將這些費用轉變成開發間接費用，由于開發間接費用轉入到開發成本范疇中，并加計扣除20%，因此，可以實現企業稅前抵扣。所以，房地產企業在組織機構過程中，可以朝著開發項目傾斜，并將規劃在開發項目中的人員盡可能地納入到項目編制范疇中，將開發項目和企業混合應用設備劃分到開發項目所有，這樣可以將部分費用轉變到開發間接費用中，實現項目費用扣除，讓開發項目增值率降低，減少企業稅率。

4結論

總而言之，房地產企業相關人員需要對國家頒布的法律政策有所認識，在開展日常處理工作的過程中，應該對企業實際情況有所了解，并構建完善的相關體系，做好土地增值稅清算之前準備工作，根據房地產企業實際狀況，合理選擇清算方式，保證房地產企業土地增值稅清算結果的合理性和真實性，在減少房地產企業納稅稅額的同時，實現房地產企業整體效益的提升，從而促進我國房地產事業的穩定發展。

參考文獻:

［1］楊宇舟.房地產企業土地增值稅稅收籌劃淺析［J］．財經界(學術版)，2019(5):151－152.

作者：陳俊 單位：萬裕房地產開發有限公司