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摘要：

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，有些企業(yè)在管理過程中因缺乏風(fēng)險意識，影響最終的投資效益。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期比較長，在多方面因素的影響下，會面臨許多風(fēng)險。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，如何正確認識房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險，提高自身的風(fēng)險管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過分析房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因，提出具體的風(fēng)險管理方法，針對風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控這四個階段，采取合理的投資風(fēng)險應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險

隨著我國經(jīng)濟的增長，城鎮(zhèn)化建設(shè)在不斷地推進。作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項目投資是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投入到房地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營及銷售的全過程中，以期獲得預(yù)期的收益。由于房地產(chǎn)項目投資過程中具有多種風(fēng)險，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理水平，應(yīng)當(dāng)從項目投資風(fēng)險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風(fēng)險管理方案。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理概述

由于房地產(chǎn)項目具有投資數(shù)額大、地域性強、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點，受環(huán)境因素、經(jīng)濟因素以及社會因素影響，房地產(chǎn)項目的風(fēng)險極大，企業(yè)有可能遭受巨大的經(jīng)濟損失。換言之，房地產(chǎn)項目的投資過程是一種對未來需求進行預(yù)測并生產(chǎn)產(chǎn)品的過程。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益，應(yīng)當(dāng)采取必要的投資風(fēng)險管理方法。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理是指，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預(yù)測或控制的因素要進行風(fēng)險識別，經(jīng)過風(fēng)險評估后，采取必要的風(fēng)險應(yīng)對措施，以降低投資風(fēng)險對利潤的影響。引入風(fēng)險管理機制，對于健全房地產(chǎn)市場體系、培育新的經(jīng)濟增長點甚至于維護我國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定性，都具有十分重大的積極意義。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因，主要體現(xiàn)在兩個方面。其一，宏觀環(huán)境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產(chǎn)與消費政策等，受經(jīng)濟環(huán)境和社會的影響而發(fā)生變化，進而為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資帶來風(fēng)險。具體表現(xiàn)為政策風(fēng)險、金融風(fēng)險、資源風(fēng)險以及法律風(fēng)險。其二，微觀環(huán)境因素，包括企業(yè)的資本實力、商品定位、成本控制以及產(chǎn)品競爭力等。這些微觀環(huán)境因素受投資的具體項目所處的位置區(qū)域而發(fā)生變化，同樣會對項目投資帶來風(fēng)險。具體表現(xiàn)為投資決策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、開發(fā)流程風(fēng)險以及管理風(fēng)險。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險的管理方法

在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現(xiàn)為：風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險監(jiān)控。這四個階段是密切相關(guān)的，按照一定的程序周而復(fù)始的運行。

3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理過程中，首先要進行必要的風(fēng)險識別。只有正確識別出所面臨的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)才能主動選擇有效的方法進行風(fēng)險應(yīng)對與監(jiān)控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統(tǒng)的、連續(xù)的認識所面臨的各種風(fēng)險，提高風(fēng)險識別能力。在風(fēng)險管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險識別的參與者主要包括：風(fēng)險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經(jīng)理、項目相關(guān)者、外部專家、房地產(chǎn)公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別時，還應(yīng)當(dāng)注意，受環(huán)境的影響，風(fēng)險具有可變性，因此風(fēng)險識別是一項持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，而不是一蹴而就的事情。風(fēng)險識別工作要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，并且隨時關(guān)注原有風(fēng)險的變化，及時發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理過程中，對于已識別出的風(fēng)險，要進行詳細地分析。有助于確定有關(guān)因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風(fēng)險事件的發(fā)生概率，減少風(fēng)險損失，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益和社會效益。風(fēng)險分析主要包括兩種方式。其一，風(fēng)險定性分析。通過評估風(fēng)險及其后果發(fā)生的可能性，并根據(jù)風(fēng)險發(fā)生對房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)影響程度，來評價風(fēng)險的優(yōu)先級，從而指導(dǎo)風(fēng)險應(yīng)對計劃的制定，幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風(fēng)險定性分析的方法主要包括：風(fēng)險概率和后果、項目假設(shè)檢驗、后果風(fēng)險評價矩陣以及數(shù)據(jù)精度排隊。其二，風(fēng)險定量分析。在風(fēng)險定性分析的基礎(chǔ)上，對風(fēng)險發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響進行量化處理。通過對風(fēng)險進行重復(fù)的定量分析，可以判斷是否需要采用風(fēng)險管理措施。因此，風(fēng)險分析是風(fēng)險應(yīng)對計劃的一項重要依據(jù)。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險應(yīng)對根據(jù)風(fēng)險識別和風(fēng)險分析的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對計劃。降低風(fēng)險對項目目標(biāo)的威脅，以達到可接受的程度。風(fēng)險應(yīng)對計劃必須適應(yīng)風(fēng)險的嚴(yán)重程度，成功實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)效益有效性、及其成功的現(xiàn)實性與時間性。與此同時，風(fēng)險應(yīng)對計劃應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒康禺a(chǎn)開發(fā)項目中所有人的認可，并應(yīng)由專人負責(zé)。風(fēng)險應(yīng)對主要包括：規(guī)避風(fēng)險、接受風(fēng)險、降低風(fēng)險和分擔(dān)風(fēng)險這四種措施。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控風(fēng)險監(jiān)控是利用反饋的信息，對原有的風(fēng)險管理計劃及時做出調(diào)整。為保證風(fēng)險管理計劃的順利實施，根據(jù)已發(fā)生變化的風(fēng)險對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度，重新進行風(fēng)險識別、分析和應(yīng)對，評估風(fēng)險降低的效果。風(fēng)險監(jiān)控貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施全過程，是建立在項目風(fēng)險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的對策

4.1加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資調(diào)研及決策分析要想有效應(yīng)對房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)分析市場行情，進行充分調(diào)研論證。通過了解房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體類型、目標(biāo)人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風(fēng)險。其次，針對已識別出的風(fēng)險，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經(jīng)濟、政策、資源等風(fēng)險，能否有效的規(guī)避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。最后，應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策風(fēng)險管理。通過構(gòu)建風(fēng)險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風(fēng)險管理意識，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險。

4.2采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟環(huán)境與市場供需具有不同的特點。可以說，房地產(chǎn)市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險。

4.3加強房地產(chǎn)項目工程建設(shè)的監(jiān)管為了按期完成項目，應(yīng)當(dāng)完善對投資項目的監(jiān)管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。最后，選擇經(jīng)驗豐富的工程監(jiān)理，對質(zhì)量、工期、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控。

5結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利能力，實現(xiàn)長遠發(fā)展，應(yīng)當(dāng)正確認識項目投資風(fēng)險，提高自身的風(fēng)險管理水平。文章從宏觀與微觀環(huán)境因素兩個角度，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。按照風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險監(jiān)控四個階段，提出具體的風(fēng)險防范措施。

參考文獻

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作者：成飛 單位：遼寧省阜新市細河區(qū)人民政府房屋征收管理辦公室