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摘要：

近年來，房地產行業飛速發展，已經逐漸發展成為我國重要的支柱性產業之一，對經濟的發展與社會的穩定起到了不可估量的作用。價格評估是房地產事業中的中介行業，在房地產的交易、保險、抵押、稅收等各個方面有這種重要的作用。隨著近年來土地使用制度與住房制度的進一步改革，房地產價格評估行業也需要轉變自身管理模式，朝向房地產金融事業方面發展，并對我國金融事業的發展起到了積極的促進作用。文章就從抵押房地產價格評估風險的基本概念切入，著重探討造成抵押房地產價格評估風險的原因，同時提出相應的管理對策，希望能夠對廣大同行起到借鑒與參考的作用。

關鍵詞：

抵押房地產；價格評估；風險管理；交易

就目前情況來看，我國房地產行業的發展不斷提速，這意味著房地產價格評估所覆蓋的業務范疇進一步擴大，已經從傳統的房地產交易、保險、抵押、稅收擴展至房地產交換等。房地產評估作為一項科學嚴謹的工作，不僅需要有科學的理論基礎，還需要有著足夠的經驗作為依托。因為大部分情況下，房地產價格的評估是在理論范疇內并與評估人員的經驗相契合的。在大量的經濟行為內，房地產評估的結果具有一定的法律依據，但是在快速發展的過程中，必然也會存在其相應的風險性。尤其是在現階段房地產經營活動的風險被轉嫁的情況極為普遍，這無疑影響了風險評估工作的開展。

1抵押房地產價格評估

風險國外學者A•H•威雷特認為，“風險是關于不愿發生的事件發生的不確定性之客觀體現”。基于此可以看出，這種不確定性的損失就是風險的核心所在。抵押房地產價格風險評估，指在抵押房地產評估活動中，因為評估機構或者評估人員違反國家基本法律法規或者是因其他客觀因素影響導致評估結果產生較大偏差，并且對于使用人的權益造成了巨大的影響，進而對于評估機構與評估人員產生的法律責任與經濟、剩余方面損失的客觀可能性。因為外部因素影響，或者評估機構、評估人員自身問題導致評估工作無法按時完成，都會產生一系列的房地產評估風險。因此對于房地產價格評估工作而言，需要做好事前準備工作，以盡可能的規避潛在風險。保證在抵押房地產價格評估的過程中，能夠充分了解客戶的基本情況，諸如房地產價格評估的基本條件完備與否、基本條件與評估獨立性與客觀性方面的影響程度等。

2抵押房地產價格評估風險的因素

2.1信息不對稱

信息作為交易過程中的重要資源，對于抵押房地產價值評估而言有著重要的意義。但是在經濟交易的過程中，如果有意委托人與人的信息不對成，會造成極大的房地產評估風險。作為信息優勢方，與委托人進行交易的過程中，因為信息不對等的情況，委托人方在抵押房地產價值評估方面存在巨大的風險。委托方聘請的人在進行價值評估的過程中，需要考慮到客觀因素的影響。不過從主觀角度來看，委托人對于人的主觀業務能力監控存在較大的難度。如果人無法達到預期目標，委托人也無法準確的判定造成這一結果的原因。另外信息不對稱之下的委托關系，對于委托人而言也存在極大的風險。

2.2交易費用影響

在交易的過程中，降低交易費能夠在一定程度上控制不必要的成本支出，提高經濟運行效率。為了達到交易目標，需要從外部交易費用著手，這樣能夠在一定程度上規避交易風險。另外在降低這部分費用支出的時候，需要重視交易動機的轉變，必須將交易的臨時性與隨機性方面轉向為長期性。如果客戶對于抵押房地產評估的主要業務范疇與內容不甚了解，那么在其尋找評估機構的時候會增加許多交易成本，諸如咨詢費用、談判費用等。在評估的過程中，客戶能夠通過提供抵押貸款方的銀行中獲得評估機構相關信息，諸如名單、資料、聯系方式等，然后客戶自身對評估機構進行選擇。這種方式雖然能夠在一定程度上降低不必要的外部交易費用支出，但是在這種情況下只能通過固定的評估機構生成的報告產生交易行為，無法細致的對問題進行全面考察與審核。雖然降低了信息費用，但是信息不對成的情況卻更為嚴重。

2.3評估機構的利己主義動機

對于評估行業而言，其特性是低投入背景下帶來的高回報。那么基于此，評估機構就會面臨巨大的利益誘惑，在此階段評估機構對于業務而言大多都會接受。但是缺乏足夠的風險意識，尤其是對于部分虛假產權的文件騙貸情況較為普遍。

3抵押房地產價格評估風險管理對策

3.1協調信息不對稱

可以考慮通過識別信號的方式預防逆向選擇。評估機構需要建立正確的風險意識，然后不斷的提升自身業務素質，保證提交的評估報告質量可靠。這樣才能夠樹立自身形象，以吸引更多的客戶資源，建立良性循環。為了降低信息不對稱引發的評估風險，評估機構也可以根據客戶提供的財務狀況等一系列數據信息真實度進行考量。這樣便可以最大限度的規避信息不對稱引發的評估風險問題。

3.2交易費用的控制

在控制交易費用方面，可以選擇項目投保的方式，這樣能夠在一定程度上轉移風險。但是需要注意盡量選擇范圍較廣的保險，可以在很大程度上降低評估風險。隨之而來的費用增加也是必然的，做好合理的區分是關鍵。另外也可以通過與其它評估機構建立合作管理，分攤評估風險，不過這種方式影響費用的因素與時間、合作方式有關。

3.3改變評估收費方式

由于目前高估現象的頻繁出現，改變評估方式對于降低評估風險而言有著重要的意義。評估方式的改變需要從政府指導價著手，也可以考慮通過雙方當事人的協商確定，不過需要注意的事必須保證在收費標準以上。為了杜絕因評估人員自身主觀因素引起的不公正評估，必須建立起完善的監督與激勵體系，監督權由客戶與機構領導部門保有，定期進行檢查與分析。另外加強評估機構內部審核制度的建立，對評估人員的利己行為進行懲處，才能夠保證抵押房地產價格評估風險的可控性。

參考文獻：

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[4]靳海珍.我國抵押房地產價格評估的風險管理分析[J].當代經濟,2016,(18):100-101.

作者:徐正輝 單位:青島市城陽區房地產管理處