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摘要：

為了幫助房地產企業降低建設成本，增加資金的把控能力，及時獲取相關條例執行和項目的進展情況，從而設計出房地產動態成本管理模型，同時開發與之配套的系統，即為房地產動態成本管理系統。文章對該系統的設計思想和系統的功能進行介紹。

關鍵詞：

動態成本；房地產；管理系統

1房地產企業動態成本管理模型

成本管理從核算型向控制型管理改變，之后向價值創造型管理方式變化。管理系統的運作，使得建設企業從本質上提高控制成本的能力，更準確的分辨增值和非增值作業。最終使企業能夠由原來的粗放型，不斷向精細化管理演變，增強企業的市場競爭力。房地產動態成本管理系統的主要有如下作用：①主要用于獲取房地產開發企業以往建筑工程的數據，以及目前實際的市場信息。此種做法能幫助企業決策時參考以往項目的歷史指標、以及估算最新的人才、材料、設備的所需投入資金；②根據建設項目的動態情況，制定施工建設清單，在參考內部基準價庫的前提之下，通過分析建設開發信息、施工材料清單，結合動態市場制定此工程的目標成本，將其作為工程成本把控的重要內容。施工材料清單清單的準確性，直接影響著項目施工目標成本的合理性；③依照施工材料清單以及工程圖紙，結合實際市場狀態，實施建設項目的招標采購步驟，上一個步驟制定的建造施工目標成本起到掌控投入資金的作用，最終達到的效果在實施前設立標準之內。將這一階段和上個階段制定的成本計劃做出對比，并將分析報告第一時間傳送到企業成本數據庫，幫助將來建造施工資金把控更加精準；④根據施工圖紙完成既定的建設項目。通過一系列的措施，使得施工的實際成本低于制定的計劃成本。掌控建造中產生的變動，管理資金投入。然后將得到的結果傳送建立的信息數據庫中，由此得到相關參考標準；⑤成本分攤。建造實施過程中產生的成本分攤到單位工程上，然后就可以獲取單位工程需要投入的資金，將其進行累加計算得到項目的總成本；⑥評估分析。對建設項目的預期成本、計劃成本以及實際成本進行差異化數據分析，然后對導致投入差異的因素進行限制，對資金投入控制能力進行驗收，能為決策者提供較高的參考價值。

2研究與投入使用

房地產動態成本管理系統投入使用的作用是：房地產信息，房地產運作成本，工程建設過程，房地產涉及資金數量和相應數據統計等相應方面的管理。

2.1基礎信息管理分析

房地產涉及的信息，記錄其中的建設性信息，對房地產建設的具體過程進行記錄分析，與市場價值對比，從而建立企業的整體價值數據庫。預估資金管理：分析項目的作業過程，確立單個項目花費，還要算上項目建設過程的費用，這個過程利用作業成本法完成。測算建設項目耗費，完成相關資源分配，獲取單位工程需要投入的資金，累加計算得到項目的總成本。

2.2合同管理

管理工程構建過程中涉及到協議和合同，在第一時間獲取和確認簽約內容，傳送到內部存儲數據庫，將其作為指導參考。變更管理：施工計劃最終完成會花費很長時間，可能會出現影響原計劃，引起設計圖的改變和施工計劃的調整。這個部分就是記錄這些變化，將數目與合同原始執行資金數目結合。計算出這個項目執行過程中總的成本，使項目管理者及時的掌握變化，調整企業內部的相應工作，提高工作效率。

2.3結算管理

根據項目工程動態的實施狀態，對相關協議當中已完的內容執行結算，將其分配到對應的單位工程中。研究成本變化問題，轉化成圖表的模式。這樣做有利于項目管理人員通過數據分析調整成本模式，該調整數據的結果應該儲存到該企業的數據庫中，更加有利于項目實施。

2.4成本統計管理

參照施工不同步驟的成本信息，在模塊中對相應內容信息進行整理，及時對不同單位的投入資源完成合理的調配。本模塊還需要完成差異分析功能，如：目標成本和簽約成本的對比等，運用可視化的圖表信息完成投入資金掌控工作。

3房地產動態成本管理系統的應用

房地產動態成本管理系統使用的效果體現在如下幾個方面：①能及時獲取項目的成本信息，控制不合理成本的增長，分析無效作業和增值作業，能及時了解項目的資金狀況，為企業的資金運作提供第一手資料，降低了企業的財務費用；②費用分配更加科學合理，產品成本比以前得到更加真實的反映，由此使得企業決策者能更加準確地進行產品定價，提高了開發產品的競爭力；③對工程的耗費資源實行動態核查，對資金投入差異的原因進行探究，系統向使用者展現的可視化內容，能幫助工程監督者第一時間制定對應的資源管理措施，從而達到降低項目投入的效果；④保證數據獲取的有效性，第一時間得到信息反饋。通過相關歷史工程項目資金投入信息和在建項目成本信息進行新項目的目標成本制定，將兩者進行有機的結合，從而保證投入決策數據最大限度的客觀、及時、精確；⑤實現了企業內各部門的數據共享，使得工作效率大大提高。中小型的房地產企業和工程建設公司在項目開發的步驟和資金雄厚的企業具有很多共性，差異在于投入資源、流動資金和項目總的工作時間。這些因素不是可以影響上述系統工作狀態的原因，該系統反而會使企業內部提高工作效率，加大工作管控力度，使企業的社會效益，經濟效益穩步提升。

4房地產動態成本管理系統的特點

實時性：利用上述動態成本管理系統，結合企業本身的市場屬性，將最終獲取的實際成本管理成果實時、動態、真實的展示給決策者。成本管理模式：通過核算對象分解，將作業成本管理引入房地產企業管理中，細化成本管理對象，使成本發生情況具有可追溯性，動態反映成本狀況。提供多維成本分析方法，規范成本管理流程。WEB技術：通過對系統使用WEB技術，解決集中式管理需求問題，能使企業和在外地的項目或者分公司及時進行數據匯總和實時數據的采集，保證信息的一致性，方便成本控制和企業決策。

5結束語

房地產企業動態成本管理系統能有效地提高信息的傳遞速度和信息的真實性，企業的高管也能及時地獲取有關的信息，輔助企業決策。房地產企業動態成本管理系統的運用能有效地減少企業的管理費用，節約項目投資。房地產動態成本管理系統將最新的計算機技術結合，更加有效的整合企業的獲取和存儲信息，同時為企業管理層提供決策、計劃、控制與經營業績評估的全方位和系統化的管理平臺。

參考文獻：

[1]鄭倩.淺析房地產企業的動態成本管理[J].財會月刊,2007,(36):46-48.

[2]陳占奪,韋顯婷.基于流程的房地產建筑項目成本預算及動態控制[J].沈陽建筑大學學報（社會科學版）,2016,(2):180-186.

作者:林澤煒 單位:深圳市銀海實業有限公司