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1傳統物業管理與綠色建筑物業管理比較分析

1.1傳統物業管理

我國幅員遼闊，受發展階段、資源環境條件等的影響，不同區域之間經濟發展水平有較大差異，即使在同一個城市中，不同地區之間也存在著經濟發展水平參差不齊的現象，因而，我國目前物業管理模式表現出明顯的多樣性特征，大體有以下六種。第一，以區、街道辦事處以及居委會為主成立的物業管理公司在其轄區內進行物業管理的模式。第二，房地產管理部門轉制成立的物業管理公司對既有居住區進行物業管理的模式。第三，房地產開發公司組建的物業管理公司對其自身開發項目進行物業管理的模式。第四，單位直管公房自我管理模式。第五，完全按照現代企業制度建立起來的物業管理公司進行物業管理的模式。第六，由街道居委會、社區服務站以及物業管理公司以合三為一的物業管理模式。

1.2綠色建筑物業管理

綠色建筑物業管理是在傳統物業管理基礎上的提升，它除了具有物業管理的一般特點之外，還具有自身的特點，主要體現在以下四個方面。

1.2.1實施全壽命周期管理

運用全壽命周期理論，制定綠色建筑物業管理的目標與流程，做到最大限度節約資源和保護環境。綠色建筑物業管理要從物業的全壽命周期出發，即將物業管理活動深入到前期策劃、設計和規劃、施工和運行各個階段，物業管理人員從前期開始全面了解綠色建筑所使用的先進設備與技術，為后期實現綠色物業管理節能減排的目標奠定了基礎。

1.2.2堅持“以人為本”理念

人類居住環境的健康問題已經引起世界各國政府、專家學者和居住者的共同關注。堅持“以人為本”的理念，主要體現在為業主提供服務方面，物業管理企業應考慮不同業主的需求、層次、時間和費用支付能力等的差異，盡可能提供菜單式服務，滿足業主的個性化需求，體現人性化服務。在管理過程中，物業管理企業應從各方面引導業主主動節能，樹立保護環境、節能減排的良好意識，并使業主可以切實體會到主動節能所帶來的環境效益與經濟效益。

1.2.3應用節能、智能化技術

傳統物業管理主要是勞動密集型，科學技術在物業管理過程中應用率較低，日常運作過程中的資源消耗較大，環境保護不到位。綠色建筑物業管理通過應用節能、智能化技術，包括供熱、通風和空調設備節能技術、能源管理系統、樓宇能源自動管理系統以及建筑設備自動監控系統等，來實現節能降耗的目標。

1.2.4注重數據監測與分析

綠色建筑相關技術與設備的應用效果需要通過對綠色建筑運行數據的監測來獲取，綠色建筑在運營階段的監測是綠色建筑科學評價和不斷優化管理手段的可靠依據。綠色建筑的運營監測可提供大量真實的數據，通過對環境、能源和設施實時監測數據的分析，及時進行設備優化與控制來提高綠色建筑性能，實現真正的節約資源。

1.3傳統物業管理與綠色物業管理的區別，對傳統物業管理與綠色物業管理

從管理目標、管理范圍、管理過程、管理方式、管理機制等五個方面進行比較，不難看出綠色物業管理與傳統物業管理存在顯著差異。

2綠色建筑物業管理模式設計

2.1管理主體專業化

綠色建筑物業管理作為綠色物業管理的分支，以“創造價值”和“以人為本”為核心理念。綠色物業管理需要專業化的管理主體，政府應建立健全綠色物業管理的準入機制，建立綠色物業管理評價機構，根據科學的指標體系評價綠色物業管理企業的管理水平，頒發相應的資質認證證書。綠色物業管理與環境管理關系密切，通過ISO14000系列環境管理標準是企業獲得資質的必要條件。為了保證綠色建筑節能減排效果，必須嚴把準入關，只有具備專業資質的企業才能從事綠色建筑物業管理。

2.2管理措施精益化

綠色建筑物業管理工作涉及面廣、技術應用復雜，需要采用精益化的管理措施。將企業內部管理數據化，注重環境、能源和設施的相關數據收集、數據分析與管理經營的關聯。借助數據化管理，企業不僅可以有效測量和分析管理效果，而且還能為企業提供決策依據。數據化管理為企業數量化評價提供條件，通過分析評價更精確地掌握企業管理的動態。

2.3管理過程規范化

綠色建筑物業管理是一個系統工程，為使其正常運轉，需對各項管理要素進行規范化、流程化和標準化設計，形成有效的管理運營機制，是綠色建筑達到最佳運營效果的前提和基礎。管理制度和標準是綠色建筑物業規范化管理的有效工具，是管理人員進行物業管理的主要依據。傳統物業管理以“計量考核”為重點，綠色建筑物業管理制度的核心應轉變為“績效考核”。“績效考核”應含有數量的概念，更注重節能、減排和環保的效果。

2.4管理行為動態化

綠色建筑的種類復雜，包括居住、公共、工業等，種類不同決定了管理上的差異，因此，必須實現動態化管理。就同一綠色建筑而言，在全壽命周期的不同階段，由于設備及系統的逐漸老化和運行效率的變化，物業管理的技術手段和管理方法必須有所不同，需體現綠色建筑不同時間維度的不同管理行為。

2.5科技支撐引領

加大科技投入，以科技作為綠色建筑物業管理的有力支撐，既含有綠色建筑物業管理理論層面上的創新研究，也包含先進技術的開發與應用，諸如供熱、通風和空調設備節能技術，能耗監控系統，水、電、氣、熱等的分項計量，水循環利用，新型綠化灌溉技術，垃圾分類收集與處理技術，樓宇能源自動管理系統等。科學研究和新技術開發是推動綠色物業管理發展的重要保障。

2.6業主參與互動

綠色建筑物業管理活動過程中，物業管理企業應當從“意識”和“行為”兩方面引導業主參與。一方面，“意識引導”要求物業管理企業開展多形式、多渠道、有針對性的綠色物業管理宣傳活動，培養業主生態文明意識，引導廣大業主主動支持和參與綠色物業管理，同時開展綠色文化社區的建設，使業主融入其中，構建和諧鄰里關系，實現人與人、人與建筑、人與自然的和諧共生。另一方面，物業管理企業通過“行為引導”，調動廣大業主配合綠色物業管理的工作，主動實施節能、節水行為，自覺進行垃圾分類、選用節能環保材料及環保方式進行房屋裝修等。

2.7綠色建筑物業管理模式

結合綠色建筑的特點，通過對物業管理主體、管理過程、管理措施、管理行為等的分析，筆者認為綠色建筑物業管理應采取如下模式。

3我國現階段推動綠色建筑物業管理的對策建議

3.1加強綠色建筑物業管理的政策支持

為了促進綠色建筑的物業管理，政府管理部門要制定相應的政策法規，出臺綠色物業管理的導則及實施細則，推進綠色物業管理的實施。國家和地方政府以經濟激勵作為調整和刺激的核心手段，采取補貼、稅收減免等措施，促進相關主體實施綠色物業管理的積極性。

3.2政府和企業制度保障

政府層面要建立健全綠色物業管理相關的法律法規，完善綠色建筑物業管理企業的準入機制，全面提高物業管理人員素質；企業層面應根據企業和項目的實際情況制定實現“節能減排”目標的各項物業管理制度、標準、規程等。

3.3提升物業管理人員的綜合素質

綠色建筑物業管理對管理人員提出了更高的要求。綠色建筑物業管理人員不僅要掌握專業技術，還需要有強烈的社會責任感和環保意識。由于我國物業管理領域，高學歷的專業人才所占比例還很小，能夠真正勝任綠色建筑物業管理的人員就更少了。因此，應采取各種有利措施，通過普及性、專業業務、崗位培訓等措施，提升物業管理人員的綜合素質，以適應推行綠色建筑物業管理對人才的需求。

3.4大力宣傳教育

通過廣播、電視、網絡等媒體，大力宣傳綠色建筑物業管理帶來的經濟效益、社會效益和環境效益，改變消費者的消費觀念，形成推進綠色物業管理良好的環境氛圍，為綠色物業管理的實施創造良好的外部環境。

作者：王建廷葛晨單位：天津城建大學