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1調查對象構成

本次調查的問卷分別在沈陽奧體中心交通樞紐站、龍之夢交通樞紐站和沈陽航空航天大學地鐵站這3個人流密集的地點發放，受調對象來自沈陽各個城區及周邊地區，從而保證本次調查的結果能具有普遍代表性。

2調查結果的統計與分析

2．1對物業管理服務收費情況的認知

業主認同物業管理為第三產業服務性行業，接受物業管理費為業主日常生活中的一項正常消費，是保證物業管理行業能夠持續健康發展下去的關鍵。在調查統計的結果中，有75.9%的接受調查者表示認同物業管理服務屬于一種住房使用過程中有償收費服務。只有認同物業管理服務應成為有償服務，業主才會在收繳物業費時表示積極配合，避免部分小區中物業費收繳難以致物業服務質量下降，進而使業主更加不愿意繳納物業費的死循環。沈陽的物業公司及物業管理協會應注意對業主在這方面意識的宣傳和引導，進而促進沈陽的物業管理行業向著更加商品化，規范化的方向發展。

2．2現階段物業管理中的問題

(1)業主委員會這一制度在沈陽地區執行的并不夠成功。在接受調查者中，僅有31.9%的業主表示，其所入住的小區成立了業主委員會且能夠代表業主的利益;39.7%的業主表示，雖然其所入住小區成立了業主委員會，但該委員會并未能夠獲得小區內業主們的信任或不能代表業主們的利益;其余28.4%的業主表示，其所入住的小區并未成立業主委員會。住宅物業管理中的許多工作內容都是如園區綠化、道路、安保等涉及園區內眾多公共區域，牽扯園區內全體業主共同利益的工作。如此牽連廣泛的事情，需要一個能夠代表全體業主利益，全體業主都信服的業主委員會去統一業主們的認識，代表全體業主對物業公司發出指令，使物業公司的服務能夠讓業主們滿意。(2)物業費收繳后的使用情況不夠透明。在接受調查的業主中，26.9%的業主表示，其所入住小區清楚明白的公示過物業費用的使用明細;40.4%的業主表示，詢問過物業公司的物業費使用明細，但并未得到過明示;32.7%的人表示，并未關心過物業費用的具體使用情況，未曾留意過。從統計結果可以看出，至少有40.4%的業主是關注物業費的使用情況的，正如去超市消費購物后會看看購物小票核對一下金額一樣，業主繳納了物業費進行消費，購買物業公司的服務后，希望知道也應該有權知道自己花了錢都買到了什么。

2．3對物業管理新方式的認可情況

(1)改變現行物業費收費方式。在接受調查的業主中，69.5%的業主更愿意接受按照物業公司實際維修量支付勞務費的收費方式，只有30.5%的業主仍愿意維持現行按照每平方米收取固定費用的收費方式。目前沈陽地區普遍的物業費收取方式都是按照住宅面積，以每平方米收取固定費用的做法去收費。這種收費方式在收取時看似簡單容易核算，但存在隱患。每平方米具體多少錢，這個標準各個小區各有高低，但每年都是有增無減。園區內公共設施每年的維修量并非固定不變的，每年都會有波動。這就使物業公司和業主之間產生了一種博弈，即如果今年公共設施狀況良好，維修勞務費用低于物業費收取的固定金額，則物業公司獲勝，業主們多交的物業費就變成了物業公司的利潤;而如果下一年公共設備老化，維修費大幅上漲，物業費無法解決問題，物業公司只能憑借自身資金抵擋、或終止合同以逃避。而業主始終處于被動地位，作為消費者反而身份被動，如何會滿意。改變現有方式，實行按照物業公司實際勞務費用向業主收取物業費的做法在核算和收費時會稍麻煩一些，但卻既能保證物業公司正常利潤的獲取，又能使業主利益得到保障，實現共贏。從調查統計結果來看，此種方式獲得了大部分沈陽地區業主的歡迎。(2)提高業主的自主度。建議物業公司以適當工資或優惠條件從業主中招聘看樓人，從事為本樓業主保管鑰匙、清理衛生、接收快遞等服務。從調查結果來看，26.2%的業主表示愿意積極參與看樓人的招聘、58.9%的業主對此事表示贊成但并不愿意去參與招聘、14.9%的業主不贊成此種做法。綜合來看，85.1%的業主對此事持贊成態度，并且有相當部分的業主對從事看樓人的工作表示感興趣。從物業公司的角度來看，從業主中雇傭看樓人會使其成本下降。應聘看樓人的業主多為本樓熱心業主，對工資的需求低于其社會成就滿足感，相對可以降低物業公司的人工成本。而從業主角度來看，看樓人都出于本樓業主，業主之間對互相的道德操守更加了解，也更加放心，并且有利于現代人鄰里關系的建立，拉近業主間的距離，使業主們在小區內生活時能夠感覺到溫馨。

3對策與建議

通過以上統計調查分析結果可以看出，當前沈陽地區的住宅小區業主對物業管理這項消費基本還是認可與接受的，但是業主與物業管理公司之間存在明顯的信任危機，物業公司管理方式方法不夠靈活，且物業費使用情況不夠透明，因此提出以下建議。(1)政府及相關部門加強對物業管理現行國家規定的落實和監督，保證業主委員會制度的實施，確保一個能夠代表業主利益的主體存在。(2)完善物業費的收取機制，規范物業費收繳，確保業主和物業公司的都能規避其風險，促進物業行業更好更健康發展。(3)對物業維修基金使用加強監管與保護，在強調由政府嚴格監管的情況下，大多數業主仍不信任物業公司用物業維修基金購買國債等低利保本理財產品的行為，可見對物業維修基金的監管和保護工作中還存在許多不足有待完善。(4)加強業主在物業管理過程中的自主度，讓業主能夠參與到物業管理過程中去，化解業主與物業管理公司的對立矛盾。通過以上方面的加強和改進，將推動沈陽地區物業管理行業健康可持續發展。

作者：趙昱趙宇許浩磊單位：沈陽建筑大學管理學院