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摘　要：物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，體現(xiàn)了我國(guó)人民對(duì)美好生活的深切向往。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到一定程度之后，也會(huì)遇到“瓶頸”，例如物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本上升、內(nèi)部資金不足等問題。如何滿足市場(chǎng)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)保值增值和提供更多基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)以外的衍生服務(wù)的需求，是目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)亟待解決的問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想更好地生存發(fā)展，就需要研究物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)狀，變革物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的手段和模式，拓展物業(yè)管理的空間。基于此，本文闡述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵，分析了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要性和必要性，梳理了目前物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問題，進(jìn)而提出應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理；現(xiàn)狀；物業(yè)服務(wù)企業(yè)

經(jīng)過近40年的發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。隨著物業(yè)管理相關(guān)法律和《中華人民共和國(guó)民法典》的頒布及實(shí)施，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)正在不斷規(guī)范，物業(yè)管理體制更加成熟，為我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，人們對(duì)物業(yè)資產(chǎn)保值、增值和基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)以外的衍生服務(wù)的需求日益劇增，這為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)，如何進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的重中之重。事實(shí)上，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是物業(yè)管理中的一個(gè)重要組成部分，能讓傳統(tǒng)附加值較低的服務(wù)行為得到升級(jí)，能讓企業(yè)獲得更高的利潤(rùn)，能讓企業(yè)的服務(wù)目標(biāo)統(tǒng)一起來，能讓企業(yè)在市場(chǎng)上獲得更好的口碑。

1物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了滿足業(yè)主的需求，將物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等技術(shù)手段和模式進(jìn)行綜合利用，將收益性物業(yè)作為對(duì)象，為業(yè)主提供能夠貫穿物業(yè)全生命周期的綜合性的管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是物業(yè)管理的宏觀概念，是在市場(chǎng)需求與業(yè)主需求的不斷變更下產(chǎn)生的新型管理模式。從我國(guó)當(dāng)前物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的情況來看，資產(chǎn)管理以及組合投資管理發(fā)展起步較晚，尚處于起始階段，但是物業(yè)管理以及設(shè)備管理的發(fā)展已經(jīng)有了很多年的沉淀，管理模式更加成熟。基于這種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該充分發(fā)揮傳統(tǒng)的物業(yè)管理邊際效應(yīng)，不斷拓寬利潤(rùn)渠道，綜合利用物業(yè)管理范疇內(nèi)的多種資源，提高邊際效益，發(fā)掘更多的商業(yè)價(jià)值。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要改變發(fā)展經(jīng)營(yíng)思路，從附加值低的基礎(chǔ)性服務(wù)工作轉(zhuǎn)向附加值高的資產(chǎn)管理工作[1]。

2物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要性和必要性

2.1開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要性

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是物業(yè)管理的升級(jí)版本，相較于物業(yè)管理，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理更加重視管理常規(guī)的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)、業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理文化資源的經(jīng)營(yíng)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本經(jīng)營(yíng)等六大方面的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)[2]。物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，不僅能夠提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，還能夠提高服務(wù)質(zhì)量及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認(rèn)可度，讓業(yè)主真正地享受到高質(zhì)量的服務(wù)。如果物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式得到普及，那么對(duì)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)來說，這將是一次大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是順應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)物，是業(yè)主的選擇。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，業(yè)主的需求發(fā)生了一定的改變。物或服務(wù)是人類生存的最基本的需求。當(dāng)前物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)逐步走向成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來越大。這些壓力使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須抓住面前的機(jī)會(huì)，提高服務(wù)質(zhì)量，通過完善的運(yùn)營(yíng)管理，在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地，獲得更好的發(fā)展空間，從而補(bǔ)充和完善物業(yè)交易市場(chǎng)服務(wù)種類的數(shù)量及服務(wù)的質(zhì)量。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，人們的收入和之前相比，都有著明顯的提高，人們對(duì)物業(yè)產(chǎn)品的需求在不斷增長(zhǎng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)水平提出了更高的要求。與此同時(shí)，國(guó)家政策也在改變，福利分房制度已經(jīng)取消，并且汽車已經(jīng)成為人們的必備出行工具，人們的居住環(huán)境普遍得到了改善，之前的物業(yè)管理模式已經(jīng)不能滿足人們的需求。其次，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能夠?yàn)槿藗兲峁└玫奈飿I(yè)服務(wù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，企業(yè)必須保證經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，才能在市場(chǎng)中存活。很多人都將物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)作服務(wù)性質(zhì)的單位，卻忽視了它也是經(jīng)營(yíng)性的企業(yè)。通過將物業(yè)管理升級(jí)為物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍；通過更好的、更全面的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠讓業(yè)主享受到更加便捷的生活。最后，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能夠讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得更大的盈利空間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是以營(yíng)利為目的的，讓投資者得到更高的回報(bào)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)增值的目標(biāo)是企業(yè)的必然要求。我國(guó)人民生活水平較低，高昂的房貸讓人民的生活并不富裕，物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)難以提高。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想提高收入，就必須另辟蹊徑，需要在做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)上，開展新的業(yè)務(wù)，成為集物業(yè)管理、租賃、交易咨詢等業(yè)務(wù)于一體的綜合性服務(wù)企業(yè)。只有這樣，才能有效吸納更多的資金，才能提高物業(yè)管理公共服務(wù)的質(zhì)量，才能提高綜合實(shí)力[3]。

2.2物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的必要性

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須進(jìn)行服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，才能在市場(chǎng)中更好地發(fā)展。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的必要性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，房屋租賃市場(chǎng)非常火爆，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了租賃服務(wù)發(fā)展的市場(chǎng)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房屋租賃成為物業(yè)市場(chǎng)中重要的交易內(nèi)容，是很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加收益的主要途徑。同時(shí)，由于與物業(yè)服務(wù)公司之間接觸較多，業(yè)主更愿意將房屋交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行打理，這就為物業(yè)租賃管理提供了便利。其次，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃為物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供了發(fā)展的機(jī)遇。物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在不斷地進(jìn)行升級(jí)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到歷史最高峰，地產(chǎn)開發(fā)商為了提高產(chǎn)業(yè)質(zhì)量，都會(huì)選擇成熟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)管理，這對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說是一個(gè)良好的發(fā)展機(jī)遇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有應(yīng)用物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，才能得到房地產(chǎn)開發(fā)商的信任和青睞。最后，當(dāng)前有許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏專業(yè)化經(jīng)營(yíng)理念。從目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展情況來看，我國(guó)現(xiàn)階段許多自然人以及法人組織的物業(yè)都不了解專業(yè)化經(jīng)營(yíng)理念，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念必須不斷更新。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果依然只依靠物業(yè)管理公共服務(wù)來獲得發(fā)展空間，那么很有可能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中失去良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

3當(dāng)前我國(guó)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問題

物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要追求經(jīng)營(yíng)效益，只有走好經(jīng)營(yíng)之路，才能保持可持續(xù)發(fā)展，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，就會(huì)降低企業(yè)盈利水平，導(dǎo)致企業(yè)資金不足，從而降低物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的服務(wù)質(zhì)量。從整體上看，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)來說，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善會(huì)制約整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。首先，挑戰(zhàn)性較大。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中，物業(yè)服務(wù)行業(yè)有了發(fā)展機(jī)遇，整體都在快速發(fā)展，但是機(jī)遇和挑戰(zhàn)從來都是并行的，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來機(jī)遇的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)成本上升、勞資糾紛增多、難以招聘高質(zhì)量人才的問題也隨之暴露。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的最大問題是物價(jià)的持續(xù)不斷上漲。物價(jià)的上漲，直導(dǎo)致了水、電、氣等資源的價(jià)格上漲，人們的生活成本越來越高，企業(yè)支付給員工的工資明顯增加，企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本明顯提高。然而，物業(yè)管理費(fèi)卻沒有較大的漲幅空間。此外，在當(dāng)前社會(huì)發(fā)展和勞動(dòng)力市場(chǎng)更加完善的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常需要處理勞資糾紛，以致?lián)p耗企業(yè)發(fā)展的精力。物業(yè)服務(wù)行業(yè)要想長(zhǎng)期保持可持續(xù)發(fā)展，就必須保證物業(yè)服務(wù)和管理具有先進(jìn)性和無(wú)可替代性，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)非常需要高素質(zhì)的專業(yè)管理人才。然而，受限于工資待遇，很多高級(jí)管理人才都更傾向于選擇工作環(huán)境好、收益更高的行業(yè)，這導(dǎo)致了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展沒有足夠的人才支撐，對(duì)行業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展來說非常不利。其次，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)性較大。許多人都認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)的利潤(rùn)不大，也不存在什么風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果進(jìn)行規(guī)模化生產(chǎn)、集約化經(jīng)營(yíng)，就能一直保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。但是，這種觀點(diǎn)不符合市場(chǎng)規(guī)律，并且會(huì)讓物業(yè)服務(wù)行業(yè)失去進(jìn)取的動(dòng)力，導(dǎo)致發(fā)展后勁不足。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要知道，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中風(fēng)險(xiǎn)既是無(wú)處不在的，也是時(shí)刻變化的。無(wú)論是從經(jīng)營(yíng)管理的角度來說，還是從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制的角度來說，物業(yè)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)都有令人意想不到的風(fēng)險(xiǎn)，如果經(jīng)營(yíng)不慎，就可能帶來巨大損失。此外，物業(yè)管理的對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，其管理對(duì)象價(jià)值非常高，因此，物業(yè)配套的管理設(shè)備具有較高的價(jià)值量，管理經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)務(wù)必小心謹(jǐn)慎。最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想要組建一支專業(yè)的隊(duì)伍并不容易。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一件非常考驗(yàn)管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)性的工作，管理團(tuán)隊(duì)必須具有足夠的專業(yè)性。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的認(rèn)知程度比較低，很多從事物業(yè)管理的人員收入都非常微薄，這使得很多具有管理才能的人不愿意進(jìn)入物業(yè)服務(wù)行業(yè)。此外，物業(yè)管理機(jī)制還不夠合理，在招聘人才的時(shí)候，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)人才的重視程度不夠，認(rèn)為物業(yè)管理不需要技術(shù)人才。這兩方面原因使得我國(guó)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的水平始終保持在一個(gè)較低的水平，難以得到較大的提高[4]。

4應(yīng)對(duì)我國(guó)當(dāng)前物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理問題的主要策略

針對(duì)我國(guó)當(dāng)前物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中所遇到的問題，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，探索物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的有效途徑，推進(jìn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的開展，成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)面對(duì)的重大課題。

4.1重視經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的同時(shí)，應(yīng)該做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擴(kuò)張之前，首先要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研，經(jīng)過論證和分析，確認(rèn)是否能夠承接新項(xiàng)目，降低風(fēng)險(xiǎn)和減少不可控因素，制訂切實(shí)可行的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠有效開展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)防經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)的主要措施有以下幾點(diǎn)：首先，建立專業(yè)團(tuán)隊(duì)，通過系統(tǒng)的技能培訓(xùn)和道德培訓(xùn)，提高團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力，保證團(tuán)隊(duì)成員能夠解決管理過程中的各種突發(fā)問題；其次，提高業(yè)主的安全意識(shí)，經(jīng)常組織宣傳活動(dòng)，宣傳安全知識(shí)，讓業(yè)主時(shí)刻警惕危險(xiǎn)；最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該加大智能化設(shè)備的投資力度，應(yīng)用先進(jìn)的智能化設(shè)備，彌補(bǔ)人為管理上的漏洞，提高物業(yè)管理智能化水平。

4.2保持業(yè)主和物業(yè)之間互利共贏的關(guān)系

物業(yè)管理中獲得收益的主體是業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主和物業(yè)使用人能夠通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，保護(hù)自己的權(quán)益，這體現(xiàn)了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值。在實(shí)際的物業(yè)管理過程中，許多業(yè)主的權(quán)益會(huì)被忽略掉，然而，無(wú)論是業(yè)主，還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，任何一方的利益受損都可能影響市場(chǎng)的穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須遵守法律、遵循市場(chǎng)規(guī)律，只有這樣才能保護(hù)業(yè)主的權(quán)益，獲得業(yè)主的支持。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該在服務(wù)業(yè)主的過程中，不斷地拓展業(yè)務(wù)，為業(yè)主提供更加全面的服務(wù)，只有這樣才能增加業(yè)主的收益，讓物業(yè)管理企業(yè)有更多的利潤(rùn)空間。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)不斷細(xì)分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢(shì)：一方面，商用寫字樓、商場(chǎng)、出租型別墅、商務(wù)型公寓、酒店等場(chǎng)所出現(xiàn)了不均衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)，業(yè)主對(duì)不同檔次的物業(yè)有著不同的要求；另一方面，消費(fèi)者在時(shí)間、空間、形式上對(duì)物業(yè)服務(wù)的銜接提出了更高的要求。面對(duì)這種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要堅(jiān)持為業(yè)主提供全方位的綜合性服務(wù)，最終達(dá)到利潤(rùn)目標(biāo)、信譽(yù)目標(biāo)、服務(wù)目標(biāo)三者協(xié)調(diào)統(tǒng)一的目的。

5結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)管理的需求和要求也在不斷提高。在這種形勢(shì)下，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須重視發(fā)展中存在的問題，逐步進(jìn)行創(chuàng)新，提高服務(wù)水平，應(yīng)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念維護(hù)企業(yè)的形象，協(xié)調(diào)業(yè)主和企業(yè)之間的關(guān)系，從而獲取更高的利潤(rùn)。只有這樣，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理行業(yè)才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

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作者：端玲 單位：江蘇城鄉(xiāng)建設(shè)職業(yè)學(xué)院