本站小編為你精心準(zhǔn)備了住宅供需的系統(tǒng)動力學(xué)解析參考范文，愿這些范文能點(diǎn)燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

一、系統(tǒng)動力學(xué)仿真與解析

相關(guān)部門從1996年開始公布較為全面的房地產(chǎn)市場供需數(shù)據(jù)，故使用系統(tǒng)動力學(xué)軟件Vensim建模對1996年~2012年的供需情況進(jìn)行模擬，數(shù)據(jù)主要采自中國統(tǒng)計(jì)年鑒、中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒及相關(guān)研究報(bào)告，開工系數(shù)OB設(shè)置為1.0，圖2、圖3將SD模擬結(jié)果與市場實(shí)際數(shù)值進(jìn)行了比較。圖2顯示，模型對竣工量、待售量擬合得很好。圖3顯示：在2009年以前，模型對在建量、新開工量擬合得很好；在2009年以后，真實(shí)值明顯的超越了模擬值。這是因?yàn)椋涸?009年以前，住宅開工量、在建量基本呈線性增長模式，但在2009年以后，隨著房地產(chǎn)投資熱度的上升與政府釋放流動性，開工量、在建量突然出現(xiàn)了大幅的提升。2.非均衡影響因素的SD解析。使用“非均衡度”變量反映非均衡狀況：非均衡度=（有效供給-有效需求）/有效供給。以住宅銷售量D代表有效需求，以當(dāng)期住宅竣工量C與上期末住宅待售量R之和（即Ct+Rt-1）代表當(dāng)期有供給。因?yàn)殚_工周期NP的平均水平變化不大，故主要討論施工周期CP、待售去化周期RP以及過度開工系數(shù)OB對非均衡度的影響。（1）施工周期CP的影響。從1996年到2012年，住宅項(xiàng)目的平均施工周期從2.5年延長到5年以上，變化幅度很大（如圖4）。SD模型的計(jì)算顯示，當(dāng)施工周期從2.5年延長至5年時，非均衡度向供給短缺方向發(fā)生了較大偏移（如圖4）。施工周期延長，將導(dǎo)致大量人、財(cái)、物滯留在建設(shè)階段，不能及時轉(zhuǎn)化為竣工量C，從而引起在建量B的大幅上升，但同時竣工量C卻在下降，從而導(dǎo)致企業(yè)對于市場的有效供給下降。（2）待售去化周期RP的影響。根據(jù)SD模型計(jì)算，當(dāng)待售去化周期RP由0.25年延長至0.5年時，待售量R有明顯上升，但因?yàn)榇哿縍在有效供給總量中所占比例較小，故非均衡度的上升幅度并不明顯（如圖4）。（3）開工系數(shù)OB的影響。當(dāng)OB提高時，開工量N、在建量B、竣工量C及待售量R都將隨之增加，從而引起有效供給的增加，非均衡度將有顯著上升，圖4顯示了OB從1.0提高至1.2時非均衡度的變化。

二、供需非均衡狀態(tài)分析

非均衡度只能衡量某個時間點(diǎn)上供需總量的對比關(guān)系，為了全面、動態(tài)的分析非均衡的發(fā)展趨勢，本節(jié)從非均衡度、供需發(fā)展對比關(guān)系及待售率三個方面對非均衡狀況進(jìn)行探討。（1）非均衡度的變化。如圖4，1997年~2012年住宅市場的非均衡度總體呈現(xiàn)先降后升的趨勢，也即從需求相對較強(qiáng)向供給逐漸增強(qiáng)的狀態(tài)過渡，由降轉(zhuǎn)升的轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2009年~2010年期間（曲線的最低點(diǎn)）。2012年左右，非均衡度絕對值已很接近0，這表明有效供給與需求的總量水平較接近，但并不能據(jù)此判斷市場供需均衡水平良好。（2）供需發(fā)展的對比關(guān)系。開工量N、在建量B反映了市場的潛在供給能力，這部分潛在供給將轉(zhuǎn)化為有效供給（Ct+Rt-1）并有可能成為待售存量R。當(dāng)潛在供給與市場需求的發(fā)展趨勢一致時，投資效率較高；而當(dāng)兩者的變化趨勢發(fā)生背離時，將發(fā)生過度供給或供給不足，導(dǎo)致資源錯配。如圖3，2009年以前，市場需求的增速呈增長態(tài)勢，此時開工量N、在建量B的發(fā)展趨勢與需求一致。2009年以后，情況發(fā)生了變化：雖然需求總量仍在增長，但增速開始下降，需求曲線的“拐點(diǎn)”出現(xiàn)，但開工量N、在建量B卻于此時陡增，潛在供給與需求的走勢發(fā)生了背離。值得指出的是，2012年住宅在建量B（42.9億平米）已遠(yuǎn)高于銷售量（9.8億平米），不論是從在建量的規(guī)模與發(fā)展趨勢來看，都在向過供的方向發(fā)展。（3）待售率的變化。待售率=待售量/有效供給=Rt/（Ct+Rt-1），表示待售存量在有效供給總量中所占的比例。市場中存在一定比例的待售住宅是正常而且必需的：對供給方而言，待售住宅是供給的儲備；對需求方而言，一定量的待售住宅保證購房者有選擇空間，并能平抑房價。當(dāng)待售率過高時，供給方過度投資，市場消化能力不足；而當(dāng)待售率過低時，需求方選擇的余地小，缺乏議價空間。在上述兩者之間存在著一個合理的待售率區(qū)間，可將其定義為“自然待售率”（NR），受相關(guān)公布數(shù)據(jù)的限制，“自然待售率”還難以測算（模型中NR暫取0），但可從待售率的發(fā)展趨勢分析市場供需對比關(guān)系的變化。如圖2，住宅待售量在2007年以前無明顯增長，但從2007年起持續(xù)上升，由6856萬平米上升至2.36億平米，待售率也從2007年的11.8%上升至2012年的24.6%，特別是在2008年以后，待售率一直維持在16%以上。這也印證了潛在供給與需求發(fā)生背離的事實(shí)，在需求增長放緩的同時，開工量與在建量發(fā)生陡增，這必然導(dǎo)致待售存量、待售率的上升。

綜上，雖然目前住宅市場非均衡度的絕對值并不高，但近年來在建量大幅上升，特別是在2009年以后，潛在供給與需求的發(fā)展趨勢出現(xiàn)了背離，住宅待售率也在持續(xù)上升。這表明住宅市場在向過供方向發(fā)展，投資效率在下降。結(jié)合SD模型的分析結(jié)果，可分析導(dǎo)致上述現(xiàn)象的原因：（1）市場預(yù)期過高與流動性釋放綜合作用。房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮與可觀利潤不斷吸引著開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大供給，其他企業(yè)也不斷被吸引涌入房地產(chǎn)市場，致使開發(fā)量猛增；而地方政府過于依賴房地產(chǎn)的“輸血”功能，起到了推波助瀾的作用。與此同時，2009年前后，隨著國家4萬億投資計(jì)劃的出籠與寬松貨幣政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資被掀上前所未有的高峰，市場預(yù)期再度攀升。反映在模型中就是過度開工系數(shù)OB被不斷調(diào)高，導(dǎo)致開工量N與在建量B猛增。（2）市場整體開發(fā)效率下降。如前述，1996年~2012年住宅項(xiàng)目平均施工周期延長了1倍以上，這一方面是因?yàn)椴糠珠_發(fā)企業(yè)囤地怠建，以期房價上漲牟取更高利潤；一方面是因?yàn)椴糠制髽I(yè)后續(xù)開發(fā)能力不足，在短期融資獲取土地使用權(quán)后，因?yàn)樽杂匈Y金不足、遭遇調(diào)控或是開發(fā)能力差等原因，銷售回款慢，甚至資金鏈斷裂而導(dǎo)致項(xiàng)目“爛尾”。施工周期延長也是導(dǎo)致近年來在建量迅速提升的重要原因之一。（3）市場吸納能力下降。經(jīng)過多年發(fā)展，住宅市場供不應(yīng)求的狀況已根本改變；同時，近年來的調(diào)控打擊了投資、投機(jī)性需求。市場吸納能力下降與開發(fā)量的陡增共同導(dǎo)致了待售率的升高。（4）市場結(jié)構(gòu)不均衡。主要反映在兩個方面：①產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡，開發(fā)企業(yè)往往傾向于開發(fā)大面積、高品味、高價位的公寓、別墅產(chǎn)品，而忽視中小戶型、中低價位產(chǎn)品，測算顯示別墅、高檔公寓產(chǎn)品的待售率在住宅中是最高的，而中低收入階層需求總量很大，卻往往難以找到適于消費(fèi)的產(chǎn)品，其消費(fèi)需求未得到有效釋放；②地域非均衡，某些地區(qū)不顧地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市民消費(fèi)能力，盲目的推動、炒作房地產(chǎn)投資，造成地區(qū)性的待售率、空置率大幅上升，甚至形成“空城”、“睡城”。

三、結(jié)論及政策建議

本文的SD模型能夠較好的擬合住宅市場的供需發(fā)展趨勢，經(jīng)過SD模型測算、分析得知，近年來對住宅市場供需非均衡影響最明顯的因素，是市場預(yù)期的提高與開發(fā)效率的下降（開發(fā)周期延長），同時，市場吸納能力下降與結(jié)構(gòu)非均衡問題也不可忽視。在上述因素作用下，從2009年以來，住宅市場的非均衡度雖然不高，但潛在供給與需求的發(fā)展趨勢已出現(xiàn)背離，且待售率持續(xù)上升，這是目前住宅市場供需總量非均衡存在的主要問題。進(jìn)一步挖掘深層次的原因，應(yīng)該看到：首先，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程較短，住宅市場尚未經(jīng)歷一個完整的振蕩周期（參圖4），市場環(huán)境尚欠成熟，信息不對稱狀況嚴(yán)重，投機(jī)、炒作氣氛濃重，而囤地、捂地、怠建等違法行為也未得到有效遏制；其次，部分地方政府過分依賴土地財(cái)政這種簡單、迅速而又不可持續(xù)的“輸血”路徑，成為了區(qū)域市場泡沫滋生的背后推手，而2009年左右流動性的大量釋放進(jìn)一步推高了房地產(chǎn)投資熱潮；同時不可忽視的是，過去的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控一直較為關(guān)注對“價”的調(diào)控而忽視對“量”的調(diào)控。

新型城鎮(zhèn)化倡導(dǎo)集約型的開發(fā)理念，重視對于“量”的調(diào)控，總的來說就是重視盤活存量與謹(jǐn)慎對待增量并舉，相關(guān)政策可在這兩方面做重點(diǎn)考慮：（1）應(yīng)確立“價”、“量”并重的調(diào)控思路。在“量”的調(diào)控上，首先應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)、調(diào)研與信息工作：一是要建立反映全國、各地區(qū)住宅市場供需非均衡狀況的指標(biāo)體系，本文使用的三因素法可作為一種參考；二是需加強(qiáng)對住宅供給、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)與調(diào)研；三是應(yīng)逐步建立對住宅待售、空置情況的統(tǒng)計(jì)辦法。有關(guān)部門應(yīng)及時將上述信息，引導(dǎo)市場主體進(jìn)行理性、穩(wěn)健的投資與開發(fā)。（2）應(yīng)重視盤活在建存量。一是嚴(yán)格執(zhí)行對于土地閑置的處罰措施；二是由政府指導(dǎo)，積極啟動對“爛尾”項(xiàng)目的破產(chǎn)清算、收購工作，制定優(yōu)惠政策鼓勵各類投資方接手相關(guān)物業(yè)，盤活存量資源（3）利用非均衡指標(biāo)科學(xué)調(diào)控增量。在全國范圍內(nèi)，當(dāng)出現(xiàn)非均衡度、待售率急劇上升情況時，可采取上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、控制信貸投放、提高開發(fā)企業(yè)的自有資金比例等措施收緊開發(fā)資金的投放。對于不同區(qū)域應(yīng)根據(jù)其市場非均衡狀況給予不同的政策對待，例如，建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)優(yōu)先向供不應(yīng)求、市場均衡狀況好的地區(qū)傾斜；對于過供嚴(yán)重、待售率高的地區(qū)，應(yīng)嚴(yán)格控制其新增建設(shè)用地。同時，應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資的調(diào)控與引導(dǎo)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查時，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的供需非均衡狀況，以及開發(fā)企業(yè)以往項(xiàng)目的銷售情況；對于信托等非銀行類金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)投資，有關(guān)部門應(yīng)主導(dǎo)建立獨(dú)立評級體系，將項(xiàng)目所在地區(qū)的非均衡指標(biāo)納入評級系統(tǒng)，加強(qiáng)信息披露與風(fēng)險(xiǎn)提示。（4）針對住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)非均衡問題，應(yīng)同時重視“保供給”與“調(diào)結(jié)構(gòu)”的問題。一是通過廉租房等保障房建設(shè)，緩解城市中、低收入階層的基本住房需求；二是通過信息引導(dǎo)、稅收優(yōu)惠等途徑，引導(dǎo)、鼓勵開發(fā)資源適當(dāng)向中低端住宅市場傾斜，控制對于高端產(chǎn)品的過度投資、開發(fā)，防止結(jié)構(gòu)性的待售、空置情況進(jìn)一步惡化；三是通過房產(chǎn)稅、信息引導(dǎo)等方式，逐步還原住宅的基本消費(fèi)品屬性，減弱其投資、投機(jī)屬性，引導(dǎo)住房消費(fèi)心理回歸常態(tài)。

作者：馬贏劉軼單位：復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院財(cái)務(wù)金融系博士生