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摘要：軌道交通整層商業作為地下商業空間的主體部分，具有巨大的商業價值和發展契機。西安軌道交通商業近年來發展日趨成熟，但是在整層商業的經營中，在地鐵商業、空間形態、環境設施、業態配置等方面還存在一系列的經營痛點。本文參考借鑒了上海和香港地鐵的部分先進經驗，從合理業態配置、優化租賃模式以及提升空間價值等方面給出了相應建議。

關鍵詞：軌道交通；開發策略；商業模式

軌道交通整層商業空間，指的是依托于地鐵車站，在其空間范圍內的所有商業空間類型，包括車站所屬的地表以下所有的公共空間領域，主要包含交通屬性、商業屬性及文化屬性的空間。在城市區域中，軌道交通商業空間相對開放性較高，主要業態涵蓋商場、餐飲、專賣店、策展等，其發展程度與許多宏觀經濟指標有關系。軌道交通整層商業作為地鐵商業的主體部分，展示出了極大的商業潛力和價值。西安未來將進一步發展軌道交通網絡，逐步完善商業布局，因此相關的商業也會被大力發展，地鐵商鋪的未來將會蘊含極大的機遇。軌道交通整層商業之所以能夠得到大力發展，是由于軌道交通商業與其他區域的商業相比自身有著獨特的優勢。軌道交通的便利性、快捷性以及聚集效應，遠遠超過其他的交通業態，三者合力所產生優勢更是其他業態無法比擬的。

1西安軌道交通整層商業現狀

1.1西安軌道交通商業管理現狀

西安地鐵初期規劃為6條線，一、二、三號線為骨干線，四、五、六為輔助線，棋盤+放射式網狀結構，總長251.8公里，涵蓋52個客流集散點(全市總數為61個)。根據西安對于6條線路的規劃，結合西安市的商業氛圍與發展，其資產經營模式是以具體某條線路為單位來實施相應管理，六線成網之后將會形成“西安地鐵商業圈”。通過“點、線、面”的結合，形成相應的立體地鐵商業經營模式。(1)點式商業：以移動售物車、地鐵物流熱線、自助設備、展示位等構成了未來西安地鐵的候車點、出入口、過道等公共空間部分包含的零售商業形式。(2)條式商業：嘗試拓寬后期線路地下站廳和通道區域(合理開發利用城市道路地下部分面積，每個站預計2000～3000m2)，形成地鐵通道商業街，主要經營快消產品，比如快餐店、書店、藥店、花店等。(3)立體化商業：指的是集綜合出入口、上蓋或相連的購物中心、寫字樓、超市、酒店等，經營規模比較大，涵蓋多層樓的空間。空間內經營品類圍很廣，目標客群除了乘客外還包括路過的行人。其中條式商業和立體化商業符合整層商業的定義。

1.2西安軌道交通整層商業經營難點

雖然西安軌道交通發展日趨成熟，但在整層商業開發經營方面仍然存在不少問題。在商業開發方面，首先是相應站點的商業開發率低，地鐵商業價值沒有充分挖掘。從西安地鐵已開通的運營情況來看，每條地鐵線路的站點數量在20上下，但真正擁有地鐵整層商業的站點不多，特別是能建立整層商業的站點不多。其次是商品定位層次較低，主要集中在中、低端的檔次，缺乏高檔品牌商品。最后是站廳網點零星，地鐵商業面積小。軌道交通整層商業位于地下，由于需要考慮到消防、通道等，因此其實際的經營面積只占全部可用來進行商業經營的面積的30%～40%。在空間形態方面，第一是進出口設計缺乏，大部分出入口的空間環境較為局促，通過樓梯或者扶梯進入地下，空間狹小擁簇，過渡區域缺乏，導致生理和心理上的不適感；第二是空間布局較為單調，特別是以整層商業街為主的布局形態，目前主要按照購物街的形態進行商業布局，設計上較多采用線性設計，且各個商鋪布局一致間距較小，場所感較為缺乏；第三是整體環境的可識別性及方位感較差，這是由于現有地下商業空間大多缺少有特色的環境設計，或者缺乏標志性空間，從而導致整體布局單調，導致行人的空間方位感較差。在環境設施方面，首先是缺乏室內設計元素，目前大部分軌道交通整層商業店鋪的室內設計都比較簡單，在環境的色彩感等方面缺乏質感，各店鋪的裝修風格也缺乏協調統一。另外軌道交通整層商業還缺乏自然元素，如綠植、自然光照、水體環境等，導致乘客體驗較為沉悶。另外是缺乏足夠的休閑娛樂設施。據調查，即使在比較吸引人的步行街中，游客平均每步行300米、大約每10分鐘即需要休息一次。因此在軌道交通整層商業中需要考慮布置足夠的休閑娛樂設施，比如座椅、公廁、電話亭、垃圾桶等。在業態配置方面，商圈功能、業態同質化經營和惡性競爭，沒有鮮明主題與定位或定位不準確，業態同質化嚴重，各商家千店一面，經營中存在著商品雷同的現象。商圈定位不準確，業態種類受制，比如餐飲業需要具備排氣排污的條件，因此相關配置受到一定的局限。

2西安軌道交通整層商業經營策略

2.1合理配置業態

2.1.1綜合化近年來，我國各大城市均陸續建成一批兼顧經濟和社會效益的地下商業空間。例如上海圍繞地鐵1號線人民廣場站所建的地下商業空間、徐家匯地下商業空間，做到了大眾消費購物以及客流疏散兩個功能的結合。從類似建筑設計理念來看，均呈現“綜合化”的發展方向，比如居住功能與商業功能有效結合的建筑，交通屬性與商業屬性相結合的建筑，辦公與居住相結合的建筑等，體現出綜合化趨勢。

2.1.2人性化地下商業空間開發的目的是為了提升客流的生活便利性與舒適性。地下商業空間規劃水平的高低，需要根據諸多方面去評價，但歸根結底主要考慮其建設是否滿足了人們消費的需求，是否提升了人們生活的便利性。這需要在設計中充分凸顯“人性化”的因素，圍繞人們的根本需求，關注生理、心理、安全等多個方面的舒適性要求。

2.2優化租賃模式

2.2.1租賃價格與租約相關一般情況下，商業地產租金是根據租約關系確定的價格。對于不同的租約形式，估價目的、估價時點、價格類型與內涵、估價方法等都不會不一樣。如租約規定價格三年之內按固定金額執行，那么這段時間內租賃價格就維持不變。而如果租約規定價格每年都調整，面臨的風險相對較小。一般說來，租約周期越長，租金調整就越不靈活，經營風險會有所增加。

2.2.2綜合價格與物業相關地鐵商業地產租金進行評估時，不能單純按照規模或面積等靜態要素進行評估。如兩條不同地鐵線，雖然站廳數量、面積、裝修、設備配置等因素本相同，但是所經過的地段不一樣，而且租戶和消費者所認同的潛在商譽、形象以及品牌等無形要素是有很大差別的。

2.2.3分攤價格與業主收益相關地鐵商業空間的租賃價格實質上由兩部分構成，一部分是反映租賃物業資產權益的價格；另一部分實際反映的是未來一段期間內使用成本的分攤價格，具體來說包括廣告推廣費、管理費和維護費等。分攤價格是與未來預期經營收益緊密掛鉤，是對未來的投入與花費水平。

2.2.4經營收入與租賃價格相關地鐵商業空間租金很大一部分也取決于預期未來經營的收益，而不僅僅是空間物業本身的資產價格。而預期未來經營的收益與租約是密切相關的。租約所規定的地產具體用途，租期長短，費用分攤的方式等都會直接影響到未來經營收入的預期。

2.3提升空間價值

2.3.1緩解地鐵內部交通從成本節約的角度來看，地下商業空間的出入口部分也應該得到充分的利用，比如地鐵扶梯兩側、通道等這樣的空間形式，在滿足人們乘坐地鐵的同時，也可以一定程度上滿足人們消費的需求，進而提供相應的服務，同時又能獲得利潤，實現雙贏。

2.3.2提升商業環境品質相對于地面商業空間，地下商業空間因為其物理特性具有獨特性，如密閉性、隔離性、耐壓性、耐寒性、隔熱性、恒溫性、恒濕性、遮光性、難透性、隔音性等。隨著人們生活水平的提高，對于軌道交通整層商業環境品質的要求越來越高，地下商場應當營造良好的購物環境，同時也應當營造良好的文化氣息，消除地下空間封閉、陰冷的感覺，使旅游觀光者獲得精神上的享受等。軌道交通整層環境設計的墻面廣告等需要不斷創新與更新，讓乘客在步行穿梭間減少其乏味感，同時吸引乘客的眼球起到宣傳推廣作用。

2.3.3構建商業文化內涵“全面價值管理”(TotalValueManagement，簡稱TVM)相比于單一產品或工藝的價值分析(VA)來說，具有更為豐富的內涵。全面價值管理的基礎是產品價值，基于社會價值可持續提升的理念，通過為顧客創造相應的服務價值，最終以經營價值型企業為目標，以期達到企業綜合價值的最大化。“全面價值管理”內涵包括了產品價值、顧客價值和社會價值等諸多方面，不僅局限在商品自身的價值。這需要商品或服務的供給方注重構建自身品牌的商業文化內涵。

2.3.4注重店鋪形象統一這個方面可以參考香港地鐵的做法。港鐵會負責商鋪的外部裝修，主要是外面墻面，門楣的裝修，所有商鋪的外立面、門柱、門楣和橢圓形的標示都統一設計，以保持商鋪風格的統一，但商鋪內部裝修由商鋪自己負責。每個商鋪的外立面或者門柱上，都寫有“MTRShops”的字樣，表明是港鐵商鋪。而單個商鋪在橫楣和橢圓形標牌上寫的自己商鋪的名稱則按此商鋪自身品牌的形象來設計。所以可以說是既統一又不會埋沒商鋪自身品牌。港鐵商鋪MTRShops品牌并沒有初衷蓋過每家商鋪的品牌，只是希望不同品牌的商鋪在港鐵站內能向乘客提供便捷服務。通過對港鐵的對標研究，認識到軌道交通整層商業在開發經營中有必要注重店鋪統一性。

參考文獻

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作者：謝雯 單位：西安市軌道交通集團有限公司